东方网12月26日消息：基强联行董事总经理陈基强表示，明年大势将是波动中有升幅，单价房价在4000—7000元的房产在近郊将有大量发展。一城九镇的中大盘将通过整个区域的设计放量，市中心的房产供应量将减少，每平方米2000美元的高档物业依然被看好。因为，上海的房地产市场将越来越全国化全球化，两三年后，在上海购房的境外人士购房量将增加到年销售量的8—10%，外省市与境外人士购房比例将占到30%。

　　一直以来，很多舆论都认为上海的房价是被境外和外省购房人抬高的，其实不然。陈基强分析，上海已经成为华东地区的融资中心和人才高地，其移民城市性质和香港80年代很相似。但境外和外省在上海购房人群比例的增长，并不会对上海楼市的价格产生哄抬作用。那种认为因为境外和外省人士引起上海房价上涨的说法并不确切。因为，楼价是由供求关系决定的。一个健康的楼市，其供应量应该大于需求量的10—15%，在供应充足的市场上，有更多的境外和外省人士对上海的楼市投资，其影响应该更多是正面的，比如使上海更加国际化，比如促进楼市产品提高质量。上海的楼市可能因为有更多的投资人而使租赁物业降低价格，反过来对经营者的经营成本降低有帮助。

　　据他分析，2001年和2002年上海楼市都是需大于供，在1至9月的三个季度里，本市商品房上市总面积2115万平方米，登记需求面积是2086万平方米，到年底，供需都将超过2500万平方米。这可以理解为，相关政策起了市场调节作用，部分在市场里投机的人开始暂停，2003年这些人比去年要少些。“在房产市场，投机是指买了房子在一年内出售的，超过一年时间的，可以认为是投资”。

　　消费者的购房承受力每年都在提高，据基强联行在本市今年举行的4个房展会上对6000多欲购房者的问卷调查显示，55%的消费者购房能力在46万元到75万元。2002年消费者购房最集中的区域在单价3000元—5000元，所占比例是51.9%，今年这个价位的购房群体有所减少，下降到38.1%，而在2002年购房单价在5000—7000元的购房群体比例为22.2%左右，今年上升到了30.06%，这个价位的购房者今年成为增量买房人最多的群体。此外，2003年单套房屋销售面积有放大的现象：2003年全市销售房屋100———150平方米的占53.4%。大于150平方米的占了29.8%，70平方米以下的只有2.7%。

　　作者：唐海力

　　（来源：新闻晨报）