本报讯福州市海景花园又在福州地产界投下重磅炸弹。因为架空层权属问题，海景花园业主委员会将福州市房地产管理局告上了法庭，称该局给购买架空层停车位者发放产权证，属违法行为。近日，福州市鼓楼区法院已受理了此案，开发商东煌（福建）房地产开发有限公司（下称东煌公司）作为本案第三人。

　　目前，法律没有明确规定架空层的权属问题，理论界和实践界对此争论激烈。据了解，因架空层权属问题，房管部门被告上法庭，在全国范围内尚属罕见。此案引起福州地产界人士的普遍关注，因为目前在福州，开发商出售小区底层架空停车位，房管部门办理产权证的现象很普遍。

　　业主起诉称

　　房管部门确权行为违法

　　海景花园业主委员会在起诉书中称，海景花园底层架空停车位属公共配套设施，所有权应当归全体业主所有。但是东煌公司为谋取商业利益，擅自将架空层的一些车位出售。福州市房管局非但未能及时制止和纠正东煌公司的违法行为，反而为购买者发放了房屋所有权证，属违法行为，并侵害了全体业主的合法权益。

　　海景花园业主委员会的一位委员告诉记者，福州市房管局给购买者发放产权证，以行政行为的方式，确认开发商可以出卖架空层停车位，即架空层的所有权归开发商，没有法律依据。依据行政法律法规，行政机关必须依法办事，法律法规没有规定的，行政机关是不能做的。

　　开发商称

　　架空层未纳入公摊面积

　　昨日下午，记者来到福州市房管局，被告知有关领导不在。在和该局一个工作人员的交谈中，他谈了个人看法，架空层不属于公摊面积。架空层停车位能否办理产权证要看规划。

　　昨晚，记者通过电话联系上东煌公司的总经理陈祖成。他说，目前，他还不知道海景花园业主委员会起诉福州市房管局的事情，但他认为，第一，海景花园架空层没有摊入公摊面积；第二，根据谁投资谁受益的原则，架空层的所有权理应属于开发商。此外，目前福州很多房地产开发商都在卖，海景花园的业主们也没理由不让他们卖。

　　业内人士称

　　关于架空层有四种观点

　　随着私家车的增多，可以作为停车位的架空层，其占有、使用、买卖、租赁、收益等权利到底应该归谁享有？开发商和业主说法不一，并导致纠纷不断。目前，法律并未对此作出明确规定，理论界和实践界也争论不休。

　　据业内人士介绍，目前，对于架空层的权属问题，目前主要有四种观点。一种观点认为，开发商在售卖楼盘时，如果架空层面积没有计入公摊，则该架空层不属于全体业主共有，只要产权登记机关能够核发产权证，开发商对架空层就拥有独立所有权，在取得销售许可证后，其完全可以自由出售；第二种观点认为，架空层归属在法律上没有规定，合同也没有特别约定的情况下，应该推定为开发商与业主共有，开发商出售架空层必须征得业主一致同意；第三种观点认为，开发商享有所有权，但同时认为业主也有专有使用权，因此开发商的权利行使受到限制，即在未征得业主同意前，不允许将架空层出售给小区以外的人；第四种观点认为，架空层实际上只是一定的空间，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁。

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　　架空层的“前世今生”

　　架空层的前身是杂物间。我省处于南方地区，气候潮湿，春季时，建筑物回潮现象严重。1996年，我省有关部门到新加坡考察后，认为“新加坡式”的底层架空的杆栏式结构，利于空气流通和减少潮湿。其后，杂物间逐渐退出历史舞台，在福州新盖的住宅建筑普遍采用了架空层结构。

　　据介绍，目前，上海、广东等南方地区的住宅建筑物普遍采用底层架空结构。架空层除了承重梁柱外，就是建筑物内的土地面积和地表之上住宅层以下的有限空间。但随着私家车的增多，而架空层具备停车功用，因而其具有的独立的经济价值也越来越高。目前，在福州一个车位能卖到5万至10万元不等。

　　（本报记者 李进/阮友直）