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时值岁末，在我们再次回眸2003江苏房市并对其耐心梳理时，我们更希望能对未来做出一些判断和预测。2004年，江苏房市的走势将会如何？房市依然还会火爆吗？房价会降吗？炒房会受到抑制吗？本报收集了宁、苏、锡、常、连、徐等6个省内重点城市的相关数据，希望能对此做出有益的探索。

调查数据据省统计局的调查显示，2003年江苏房地产的发展迅速。今年1－10月，全省商品房的销售额达到3293763万元，比2002年同比增加了35.21％，其中住宅达2705033万元，比2002年同比增加31.69％。在记者调查的6个城市中，南京的销售额增长最快,比2002年同比增长41.12%，其次是无锡30.58%，第三是苏州24.66%，销售额增长较快的城市都集中在苏南这一带，而苏北则增长相对较缓。耐人寻味的是，从统计数据来看，销售额增长最快的南京并不是销售面积增长最快的城市，这似乎可以作为南京房价增长过快的一个注解。此外，全省商品房空置面积普遍大幅减少，全省2003年商品房屋空置面积为419.55万平方米，比2002年同比减少了29.6％，住宅的空置面积也大幅减少，比2002年同比减少37.11%。（详见附表）

专家观点看到这些数据，江苏省社会科学院院长宋林飞教授向记者分析说，全省房市的情况总体还是良好的，商品房销售面积和销售额都在大幅增长，这说明江苏城市化的进程正在逐步加快，商品房的供需矛盾正在逐渐得到缓解。不过，对此也不能盲目乐观，因为当前的房市中有一部分是炒房族，并不是真正消费者。当然，江苏的房市还存在着一定的缺陷。比如，从苏北和苏南商品房的销售面积和销售额存在较大差距来看，苏北和苏南间存在地区间的不平衡。同时，一些城市特别是南京的房价增幅过大，影响了中低收入家庭的住房改善。

房市依然会持续快速增长，但是房价的增幅将有所减小，这是宋林飞教授对于2004年江苏房市的两大预测。2004年的房地产市场依然会处于持续快速增长状态。同时，目前住房供不应求依然是一个不争的事实。今年江苏城镇居民收入增长12%，比前五年增加了5个百分点，居民收入明显提高，这意味着居民住房的消费即时购买力在增强。宋教授指出，目前不少政府都在为中低收入者改善住房采取积极措施，比如明年南京将有90万平方米以上中低档住房，90万平方米以上的经济适用房投入市场；一些城市改进了现有的土地挂牌出让方法，特别增加了中低价商品房用地的拍卖；同时，一些城市还设置了地方预警系统，对房价的过快上涨势头显现出重视，并积极采取了措施；应该说，种种努力都将有效地抑制房价的上涨。

宋教授向记者强调说，房价总会有到顶的时候，现在看来，房价越是高的地区，其离接近顶端并回落的时间就越短。他预测，南京老城区中低档住房价格已接近顶端，时间不会长久，而南京的郊区房近段时间还是有上升空间的。应该说，长三角作为全国经济增长最快的三个地区之一，在未来的3-5年内房地产投资热都会存在。但必须注意一个问题，即如何抑制房地产的过快增长，解决高房价与各阶层尤其是中低层收入者的收入房价比不合适的矛盾。按联合国人居中心认为收入房价比不应超过3：1，世界银行认为这个比例超过5：1房地产市场就会停顿，而南京房价收入比是10：1，城市居民甚至达到13：1，这非常不利于中低收入家庭的住房改善，因此，宋院长建议江苏应当在房价上进行调控，加强对房地产市场的管理。不要单纯追求土地拍卖利益的最大化，减少房产开发商的成本，如取消一些不必要的收费项目。同时，应当抑制开发商的追求暴利的冲动，特别是物价部门不能放任不管，毕竟在人人都信奉“买涨不买跌”、市场经济失灵的时候，政府应加强管理；最后是对炒房的抑制，不仅对二手房加强管理，而且还应提醒炒房者高价入市的风险性。本报记者　刘小卉