2004年温州楼市猜想：写字楼将迎来好时代

http://www.sina.com.cn 2004年01月01日16:50 温州新闻网

　　2003年，温州楼市在众说纷纭中保持了较高的运行态势，年初的房市泡沫大讨论至今还让业界人士记忆犹新，国家建设部等部委派出的调查组调查显示：浙江楼市整体健康！喋喋不休的争论告一段落。从上半年非典时期的无奈到非典后的激情释放，从2、3季度房价的一路飙升到此后的小幅回落，2003年的温州楼市给人的总体感觉是理性与非理性共存，这一点从市区两次土地拍卖会上可知，一块是被温州市房地产公司中标的双井头地块，其楼面价高达5500元/平方米左右，刷新了市区地块楼面价的新高；另一块是葡萄居住区地块产生的中标

楼面价却仅为2500元/平方米左右，再一次令业内人士大跌眼镜。

　　另外，从2003年竣工面积、销售面积、销售额等统计数据上看，也表明了2003年的温州楼市热度不减，投资交易市场依然活跃。尽管在9、10月房价曾出现回落，但那是多种客观因素造成的短暂调整，对楼市大环境并没有造成影响。新楼盘的稀缺、炒楼队伍的壮大及前期的赚钱效应影响等诸多因素，依然是支持2003年楼市活跃的重要力量。

　　2004年的温州楼市是否会续写2003年的火热，在新的城市规划、经济发展、政策变化、高度投资热情的促生下，2004年的温州楼市将向何方？

　　房价：整体稳定局部小涨

　　在2003年9月份房价回落、交易量骤减时，很多人都认为这是温州楼市泡沫挤压的结果并预测明年房价还会持续走低，但是随着时间的推移，人们预想的持续走低并没有出现，年底的温州楼市已经趋于平稳。2004年，温州房价在总体上还将延续这种稳定，热点区域将有小涨，但涨幅会在正常的幅度内。房产价格的因素主要来自于市场的供求，而2004年从市场供求来讲应该是保持今年的势头。另外，经济适用房建设力度的加大，会明显抑制房价的上扬，但是由于购买经济适用房的客户基本上为中低收入的家庭，所以真正的冲击将会表现在中档或低档价位的楼盘上，对高档楼盘的影响应该不是很大。

　　还有一个原因，温州市区的投资客户在经历了2002年、2003年两个投资高效年后，其投资也将变得越来越理性。对市区房产来说，其升值空间将会越来越受现实条件如高价的限制。与市中心楼盘相比，受大温州城市发展格局的影响，城市新区及周边地区的低价楼盘则会显示出其超强的投资增长空间，这些区域的房价2004年将会在正常的幅度内上涨。

　　写字楼：迎来好时代

　　2003年的写字楼市场需求明显，这种上升的趋势明年应该会得到继续。因为温州经济的上升，本身就为写字楼市场的发展奠定了经济基础，加上政策的利好，外地进入本地企业的增加，使写字楼市场需求得到很好的培养。在写字楼的需求上，基本集中在相对高档的写字楼，因为外地公司的进驻或者本地公司为了提升形象，都会选择高档的写字楼。所以，也可以说2004年写字楼的需求热点趋于高档的写字楼。

　　目前，温州规划建设中的高档写字办公楼有温州世贸中心、华盟广场及巨龙房开开发的财富中心等，从发展区域上看，原来规划的写字办公街车站大道一带，仍将是写字楼发展的重点区域，其写字楼中心区的地位将得到更好的体现。但是，温州写字楼的价格并不会有太大的波动，高档次写字楼价格略有上扬但还是会按照市场的规律以平稳为主。

　　周边县市：城市化提速

　　随着大温州城市格局的形成，以前的农村变城镇，城镇变市区，2004年周边县市将延续追赶大温州发展步伐的态势，受“一港三城”战略实施、洞头海上花园的建设、甬台温高速平苍段通车、温福铁路开建等等利好因素的影响，市区城镇一体化的趋势将越来越明显，城镇差异将逐步缩小。2004年，周边县市的建设项目也会增加，成为居民投资购房的热点。

　　由于城市中心区的土地已经很少，市区购房已经受到很大制约，而且市区房价高，所以2004年相当一部分投资置业者的眼光将转向周边县市。目前，周边县市农民房多、生活氛围差等问题的解决会推进2004年周边楼盘的发展，一些大盘的建设，商业、服务业的进驻，亦将会大力改善县市的居住氛围。

　　商业楼盘：机遇挑战并存

　　温州超强的经济实力和消费水平众所周知，但是温州商业的相对滞后也为业界有目共睹，温州黄龙商贸城商业中心、五马商业中心、世贸中心商务区、欧洲城商业区、杨府山会展中心商业区、站前商贸区六大商业板块的规划无疑促生了2003年温州商业地产的突起，一方面温州城市化进程的加速直接牵引了温州商业地产的发展；另一方面温州与其他城市之间更加紧密的往来与合作，也使温州商业地产辐射面进一步放大。但是应该看到，越来越多的跨区域购物以及城市之间的商业较量，也暴露出温州薄弱的城市商业竞争力。

　　温州商业地产前景广阔，但是任重道远，传统的老商圈的功能面临着巨大挑战，而新生的商业中心还没有形成综合优势而且缺乏?桃荡葱拢饩褪沟梦轮莸纳桃导毙枰抵钟叛『鸵堤刈椋诟鞯卮蟪鞘行似鸬腗ALL热对温州商业地产将会带来怎样的影响？而一些匆匆上马、反映平淡的商业地产，市场将如何消化？而且商业地产漫长的回报周期和复杂的运营程序也将充分考验开发商的决策水平和资金能力。对这些问题，业界无疑应该多多交流，研究对策。

　　另外，央行121号文件的施行，无疑提高了房地产信贷的门槛，新政策砍断了大多开发商赖以生存的资金链。在此背景下，广大开发商融资、并购、联合将是2004年乃至今后房地产发展的一个重要趋势，做强、做大是2004年开发商的目标。惟有如此，方能继续立足。

　　投资型物业：继续走俏

　　总体来讲，2004年的温州的投资型物业将会跟温州楼市的整体环境一样，呈稳定发展态势。

　　小户型物业一直是市场的宠儿，其市场的需求量将会增大，所以小户型投资的潜力还是很大的。尽管小户型投资相对保守，回报率也不是很高，但是回报比较稳定，而且风险小，仍将受到人们的喜爱。

　　商铺投资跟地段的关系很大，所以除商业热点区域外，其余的商铺可能会面临一定的压力。而且由于温州人投资炒房名声在外，全国各地的商铺纷纷以各种促销方式如低价、返租、折扣、回购等吸引温州人投资。但是本地商铺具有易经营、易管理、信得过等优势，所以，有潜力的商铺仍将是投资者最爱。

　　随着温州经济的发展和对外交往的深入，温州写字楼市场的良好势头还会持续。对投资者而言，温州写字楼有很大的投资空间，对那些素质比较好的甲级写字楼更会受到青睐，不论是租金还是售价都会有所上升。

　　产权式酒店公寓是投资型物业中的特殊形式，产权式酒店公寓由于融入了很多非房地产因素，如度假、休闲、公务、酒店等，所以它的发展会很迅速，需求量大而且投资回报率也比较高。（温州晚报朗照）（来源：温州新闻网）