沈阳房地产一路伴歌行(图)

http://www.sina.com.cn 2004年01月09日08:42 华商晨报

资料图片　　尽管2003年的沈阳房地产市场同样受到了“SARS危机”、“121文件”等“天灾人祸”的干预，但所有在沈阳开发的房地产商们仍然迎来了利好的一年。

　　据业内人士统计，2003年度商品房销售整体高速增长，销售面积达到248.3万平方米，比去年增长20.5%，整体市场消化进入快速期。上月27日，沈阳市房地产协会组织召开“2003沈阳房地产峰会”，沈阳万科、华新、中房等60余家沈阳知名房地产开发商共聚一堂，共同商讨沈城楼市的发展。

　　2003,在一片形势大好中走过成交量提升

　　沈阳市房地产开发协会会长、沈阳万科董事长周卫军在会上指出，2003年度沈阳市商品房市场成交量、成交金额相比往年大幅提升。2000年后，沈阳整体市场销售额变化不明显，呈现缓慢调整的态势，进入2003年后，整体市场销售额相比去年同期增长迅猛，比去年同期增长24.3％，证明沈阳房地产市场在完成3年的调整任务后，进入了新一轮的高速发展期。

　　房价上涨

　　近几年沈阳市房价比较稳定，全市均价在2700元左右震荡，未出现异常增长或者跳水行为，市场供需能够达到有效平衡，2003年全市均价有小幅攀升，证明新增的供应量能够得到有效消化，市场运行正常。

　　开发商投资热情高涨

　　全年商品房市场投资继续大幅提高，开竣工量以及完成投资情况大幅攀升，房地产行业增长势头迅猛，间接拉动相关行业增长，在沈阳市的GDP增长中占据重要地位。

　　2003年施工量截至10月已达到1345万平方米，已经超过2002年全年，增幅明显。

　　市场走向理性与成熟

　　房地产市场多种产品形式满足了消费者的不同需求，呈现多元化发展趋势，其中大部分项目销售良好。各式产品均涌现了热销的楼盘，诸如公寓有中润国际、魅力空间；TOWNHOUSE有伊丽亚特湾、奥林匹克花园；酒店式公寓有华新五里河大厦、金茂国际公寓；高科技智能化住宅有SR新城。

　　沈阳市各开发商开始进行差异化定位，致使各档次细分市场需求均有相应的供应，集中竞争于某档次细分市场的情况得到一定的缓解，市场行为更趋于理性。

　　不可忽视的是，政府的引导使部分地区掀起开发热潮。在政府规划的稳步实施下，部分地区的道路和商服配套得到大力改善，使得浑南、东部以及铁西出现大量项目，销售状况良好。证明在政府对市政配套的投资拉动下，房地产行业呈现迅猛发展的态势。

　　浑南成为追逐热点

　　2003年沈阳市场总体表现供需两旺，很多楼盘销售达到近几年新高。沈阳市场部分优秀产品支撑起四大版块，北部：万科四季花城、格林梦夏；南部：河畔新城、假日伊丽亚特湾、SR新城；西部：浅草绿阁；东部：中房凌云花园、奥林匹克花园。很多自住及投资者均看好浑南新区的发展势头，很多新的产品成为市场追逐热点，部分项目上市即全部售罄，具有极好的市场表现。

　　二手房市场高温不退

　　仅2003年1~9月，沈阳市二手房交易面积接近400万平方米大关，相当于2002年全年交易量，同时远远超过商品房销售量，比例达到2.75：1，交易额突破60亿元人民币，比去年同期增长64％，增长势头迅猛。二手房平均价格为每平方米1700.94元，比2002年底增长15.2％。二手房销售再创历史新高，同增量房市场并驾齐驱，成为沈阳楼市的主流市场。

　　2004,走马观花别忘低头看路

　　在政府基础设施投资持续增长的前提下，如果土地出让的速度保持2003年的水平，那么可以预测2004年成交量及金额可以保持稳步增长，例如受政府道桥修建以及产业带规划影响，2003年浑南新增供应量70.9万平方米，占据很大的市场份额。如果2004年继续保持投资势头，那么该供应量预计可以继续放大。2003年房地产总体市场在土地交易成本大幅增加的情况下，成交均价仅有小幅震荡走高，证明房地产市场竞争激烈，利润空间正在缩小，更加理性地操盘是开发商应当考虑的。

　　浑南将加剧中高档市场竞争

　　随城市重心的南移，如果政府在2003年40亿左右的基础设施投资上持续增加，那么浑南仍将成为重要的开发热点。市内旧城拆迁改造使中高档项目土地成本较高，而浑南借助低地价可以短期开发大量性价比较高的项目。政府对浑南的大力投资使相当一部分消费者出于良好的预期，购买浑南中高档项目。因此，如果这种情况继续不变，那么可以预计2004年中高档市场竞争更加激烈，市内中高档项目利润空间将进一步缩小。

　　中档产品供应将减少

　　随着适宜中档市场开发的土地的稀缺，中档市场版块将再次外扩。北部版块和浑南版块仍然是中档市场的开发重点，各占据30％左右的份额，而占据中档市场40％左右份额的铁西版块由于拆迁热潮已经过去，面临供应短缺，因此2004年中?凳谐∽芄┯α拷幸欢ǔ潭鹊募跎佟?

　　二手房将依然抢手

　　如果政府继续保持二手房相关政策，在商品房成交量大幅上升的情况下，二手房供应将加大，加之存在的大批量拆迁因素，预计2004年二手房交易量将会保持进一步增长。

　　由于二手房的不可再生性，将逐步成为市中心的稀缺产品。随着政府拆迁的继续，惜售会促进成交均价进一步上涨。2004年二手房的过高换手率将对商品房市场产生较大的冲击，并会间接促使商品房价格的上涨。本报记者　刘成

　　回顾与展望