2004沈城楼市八大疑问(图)

http://www.sina.com.cn 2004年01月09日08:42 华商晨报

本报记者　詹明雷　摄　　送走2003，沈阳楼市迎来了崭新的2004年。对于2004，人们寄托了美好的期望，但是楼市是否会按人们预计的轨道发展，除了市场谁也不能给出确定的答案。在伴随着各种各样的预测的出笼，人们也会有很多疑问，事实上这些疑问的答案就是今年楼市的缩影。答案会随着时间的推进而逐渐显露出来。

　　疑问一　房价会不会下调房价一直是人们关注的热点问题，因为它对买卖双方影响太大。对于今年房价的走势，开发商和学者们在多个场合表明过态度，那就是房价还会涨，首先是目前沈阳楼市供需两旺，在这种状况下，房价不会下调；其次，构成房价的成本决定其不可能下调。

　　这与大多数消费者的愿望是不吻合的，购房者总是抱怨房价太高，其实仔细分析一下，房价下调也不是没有可能的。

　　一、同质楼盘竞争愈演愈烈，虽然各种促销活动能吸引一部分购房者，但是最有效的手段还是价格。

　　二、去年国家挤压房产泡沫的效果会逐渐显露出来，一些有水分的楼盘会慢慢挤掉水分，还有一些在资金上有压力的开发商也不得不打出降价牌（虽然不一定是直接的）。

　　三、根据国际惯例，从收入和房价比来看，国际上通行的是6~8倍。2003年上半年全市城镇单位在岗职工平均工资为6817元（沈阳市统计局数字），每户年收入是27628元，因此正常房价应在16~22万元之间。虽然国情和市场不同，但是我们不得不承认，目前的房价有些高。

　　四、成本问题，有开发商直言，虽然现在房地产行业的利润远不如以前了，但是利润还是很可观的，这也表明房价有一定的下调空间。虽然沈阳房价整体下调可能性不大，但是局部出现调整的可能还是有的。

　　疑问二　沈阳房地产金融能否找到新的出口去年国家加大力度调控房地产资金市场，“121文件”催生了房地产信托、基金等新的融资方式。今年沈阳的开发商还会面临资金链拉紧的问题，是继续依赖银行还是积极寻找新的出口，沈阳的开发商要费思量了。北京和南方的一些开发商已经在寻求开源的新办法了，沈阳这边还略显平静。对于一个正在蜕变的老工业城市的开发商，融资压力更加巨大，因此寻求突破的路也就更长。

　　疑问三　在沈阳精装房能否成为趋势精装房是国家大力倡导的，但时至今日仍然叫好者多，响应者少。2003年在一些楼盘的推广中，精装房成了一大武器。提着皮包搬新家的广告，很有一种现代人的洒脱，但是精装房开发时间长，资金要求高，个性化稍弱使这一新生事物在沈阳还只是少数。在经过2003年新世界、凯兴等公司对市场的探询下，今年有没有更多的楼盘推行精装修？就看消费者是否认同了。

　　疑问四　低密度住宅是昙花一现还是大势所趋2003年一场非典让人们对居住的健康性更加关注，低密度住宅也趁势火了一把。别墅、联排别墅、健康住宅、郊区住宅各种低密度产品对人们旧有的购房理念进行了高密度轰炸，也得到了不错的销售成绩。进入新的一年，人们还会对居住的健康性那么关注吗？毕竟低密度的代名词是相对高的价格，而且伴随着国家对土地资源的控制越来越严，在有限的土地上，开发商会不会舍弃盖几栋楼的空间来营造一个低密度的环境？

　　疑问五　商业地产谁主沉浮2003年沈阳商业地产蓬勃发展，以万达商业广场为代表的大型商业中心吸引了商家和投资者的关注。年底又一个大型商业广场项目横空出世，坐落于太原街的五洲商业广场大有与万达争锋之势，但是在这几个项目中，无疑万达占了先机，无论是在开业时间还是在宣传方面都走在了前面。高手之间的竞争，往往是不到最后是分不出胜负的，到底最后谁能得到更多的喝彩，也许今年会有个大致的轮廓。虽然商业地产近年来一直风风火火，但也有专家直言，未来楼市最大的隐患则有可能在商业地产项目中显现。这与沈城商业地产项目通常采取划分成小产权零散出售再返租若干年进行统一管理的经营模式有关，一旦经营不善、承诺的租金不能到位，投资者与开发商和经营管理公司之间的矛盾就会出现。此外，当前商铺投资者的风险意识普遍不足也令人担忧。

　　疑问六　谁会成为今年业界的黑马所谓黑马是指那些最开始并不被人们关注或是没有注意到，而露面之后则一鸣惊人，让市场和竞争对手刮目相看的项目。去年沈阳就出现了几匹这样的楼市黑马，比如水榭花都、九林居、香格蔚蓝等，他们搅活了市场。城北的水榭花都，在此之前人们对于城北的关注多数集中在四季花城和格林梦夏上，实际上去年热闹的城北地产第一把火是水榭花都点的。今年会有哪些楼盘脱颖而出给市场一份惊喜呢？

　　疑问七　房交会大餐依然会丰盛沈阳近几届房交会走出大阳线，交易成果名列全国前茅，百姓热情高涨加上政府全力支持，使得去年即便有非典作祟，交易额还是连创新高，房交会俨然成为沈阳房地产行业的晴雨表。沈阳市民的购房需求连续几年放大，虽然远未达到饱和，但是几年中有相当一部分购房者在一、二级市场上得到了满足，而且从第六届房交会开始契税减免的优惠政策取消了，很多开发商也经常推出各种优惠政策，百姓还会不会都挤在房交会期间买房呢？也就是说房交会大餐的吸引力会有多大？

　　疑问八　二手房市场向何处走2003年沈阳二手房市场一片艳阳天，价格节节走高，交易持续繁荣。一方面得益于住宅市场的梯级联动，商品房市场带动了二级市场；另一方面城市拆迁刺激了二手房市场，2004年金廊工程建设将进一步刺激需求。今年二手房市场的交易和价格会不会继续走高，这也影响着商品房市场的走势。本报记者　戴路