备受人们关注的福州海景花园物业管理纠纷案终于有了说法。日前，福州市鼓楼区法院一审判决开发商东煌（福建）房地产开发有限公司和“老管家”福州信源物业管理有限公司（下称信源公司）签订的物业委托合同终止；“老管家”退出海景花园，并向海景花园业主委员会移交物业管理权。

　　鼓楼区法院审理后认为，庭审中，“老管家”以业主委员会只是群众性组织，不具备民事权利能力和行为能力，不能承担民事诉讼的后果等为由，提出业主委员会不具备民事诉讼主体资格的理由不能成立。海景花园业主委员会是由海景花园全体业主选举产生，并向政府行政主管部门依法备案成立的机构，是海景花园业主大会和业主代表大会的执行机构。同时，业主委员会经业主代表大会授权，有权对关系业主利益的事宜对外起诉、应诉或调解，业主委员会作出的决定及起诉、应诉、调解的结果对全体业主具有约束力。因此，业主委员会作为诉讼主体是合格的。

　　对“老管家”辩称业主委员会说目前有三分之二的业主要求解聘他们，没有证据可以证明一事,鼓楼法院认为，海景花园业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权选聘物业管理公司对本住宅区进行物业管理，并与其签订物业管理合同。本案中，海景花园业主委员会选聘新物业公司是经过大部分业主投票表决同意的，选定“新管家”也是通过组织投票表决决定的。业主委员会与“新管家”签订的合同符合相关规定，是业主行使权利的行为。因此，根据《物业管理条例》，前期物业服务合同终止，“老管家”应退出海景花园，并按《物业管理条例》的规定，在物业合同终止时移交物业管理权及物业资料等。自聘管家起争端

　　去年上半年，由于福州海景花园的业主们对开发商“钦定”的福州信源物业公司存在诸多不满，业委会决定炒掉信源公司，聘请福州新三泽物业管理有限公司负责小区物业。然而，7月30日，当新三泽公司来到小区物业管理处准备接管时，“老管家”却拒绝移交。主要理由有两条：一是物管交接必须有物业行政主管部门的人到场；二是他们是与开发商签订的合同，要移交也是向开发商移交。开发商则解释，信源公司并非故意不移交物业管理权，而是其前期对小区的投入该如何补偿的问题还没解决，所以没办法移交。

　　为解决海景花园物业管理权移交问题，福州市房管局曾于2003年8月6日出台了一份《专题会议纪要》，要求信源公司在8月10日交出物业管理权。然而，信源公司不仅没有照办，反而于8月15日向福州市鼓楼区法院提起诉讼，状告业委会在开发商尚未向其移交物管资料前，就擅自与新三泽签订合同；而新三泽公司在明知信源和开发商签订的物管合同还未到期的情况下，仍与业委会恶意串通，损坏信源利益。

　　结果，“老管家”不走，新老管家为了争夺物业管理处还打起了阵地战。信源公司拒绝按房管部门的要求移交物业管理权，数十位业主带着新管家强行冲进物业管理处后，数小时后又被“老管家”夺了回去。

　　“老管家”不但不走，还把物业管理办公室变成了售楼部，把小区图书馆出租给别人开美容院，连员工食堂也租给他人当了商业用房。为此，福州海景花园业主委员会决定采取强制手段，驱逐“老管家”。2003年11月15日，海景花园业主占领了物业管理办公室和保安房，强行赶走物业“老管家”，让自己请来的保安进入保安房值勤，实现业主自治。11月16日凌晨，十几个手持镀锌管的男子突然冲进海景花园，将海景花园业主委员会聘请的3名保安打伤。炒管家炒出法律盲区刚刚颁布的《条例》还存在着诸多方面的不足，这使海景花园的炒管家一案久拖难决。前期物业该如何退出舞台？去年7月，海景花园业委会炒掉信源，并与新三泽公司签订了物业管理合同。按照《物业管理条例》，在前期物业与开发商签订的物业服务合同期限未满，但业主委员会与另一家物业公司签订服务合同的，前期物业的服务合同自动终止。同时，在前期合同终止后，前期物业应该将竣工平面图、安装设备说明等所有物管资料移交业主委员会。但是，《条例》只是笼统规定了合同终止后，物管资料要移交，如何移交，前期物业退出时与业委会如何对接，双方已欠费用如何结清，前期物业对办公场所的装修等诸多方面的前期投入能不能得到补偿和按何标准进行补偿却没有明确规定。“架空层”产权该归谁？海景花园的物业管理纠纷实际上起源于小区架空层（车库）的产权归属之争。目前国内尚无法规对架空层产权归属问题作出界定，因此在我国许多地方往往出现开发商将架空层作为小区车位出售给业主的现象，海景花园开发商也同样把架空层作为车位向业主出售了。但该花园业委会却认为架空层属于小区的公共面积，因此阻止开发商出售架空层，业委会与开发商、前期物业公司之间的矛盾也因此爆发。刚出台的《条例》并没有涉及架空层这一概念，关于架空层产权归属也只是按照常理进行推断。而且，开发商对架空层的空间格式、地面等建造都已经有了投入，同时大量的架空层被出售后，已经办理了正规的产权证。投票权如何确定？在海景花园“炒管家”的纷争中，赶走信源公司是业委会通过三分之二以上业主代表在业主代表大会上投票决定的。但这三分之二业主代表投票是否有效令人质疑。《条例》只规定业主在首次业主大会上的投票权，要根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。但投票权究竟按建筑面积算还是按照户数算，《条例》并没有具体说明。由此引出一个问题，如果出现一个业主占有面积超过多户业主的占有面积时，如果投票权按面积算的话，投票结果就会操纵在单个或者少数几个业主手中，其结果是谁有钱谁说了算。这样的规定似乎无法体现公平性、平等性。反过来，如果按照住宅户数确定投票权，那么当一个或几个业主拥有建筑面积占绝对优势时，出现不同意见时，大业主的利益又该如何维护？业委会属于法律主体吗？海景花园与信源发生纷争后，海景花园业主委员会很快就将信源公司送上了法庭。对于业委会的起诉，信源公司首先提出质疑的是海景花园业委会是否具有主体资格。我国《民诉法》规定，只有公民、法人和其他组织才具有诉讼主体资格，而小区业主委员会只能算是其他社团组织。根据我国的法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有法律诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册的，并没有在民政部门登记，依法小区业主委员会在法律上并不具备诉讼主体资格。物管基本金要不要兑现？海景花园早在去年9月1日《条例》实施前就已经投入使用。按照此前福建省人大常委会通过的《福州市城市住宅小区物业管理办法》规定，新建小区应建立物业管理基本金制度，该资金由开发商按照小区建设总投资额的2％拨付，资金用于小区公共设施的维修更新。但海景花园的开发商并没有使这笔200万元左右的资金到位。

　　海景花园业主认为，开发商必须交纳这笔费用。但开发商却认为物业管理基本金与《条例》提到的专项维修费用目的是一致的，都是为了小区维护使用，只要按照《条例》由业主投入就可以了。而且此前福州没有一个开发商向自己开发的小区投入过这笔资金。政府该执行哪些权力？海景花园问题出现后，福州市房管局在去年8月下发了一个要求信源限期撤出的《会议纪要》，但信源物业并没有按照《会议纪要》的内容执行。随着纠纷的升级，海景花园业委会强行驱逐物业，后来又出现流血冲突。海景花园一位业主说，在此过程中，他们都没有听到政府主管部门的声音，也没有具体介入。业主们因此质疑：按照《条例》，当前期物管合同终止后，老管家就必须撤出。但老管家赖着不走的时候，政府部门该充当何种角色？能不能动用公安部门强制执行呢？《条例》也没有相关规定。信源公司认为，业主委员会炒他们，是在《条例》颁布前，当时的法规并没有说可以单方面终止前期物业的合同；新三泽公司在明知信源公司与开发商签订的物管合同还未到期的情况下，与业委会订立旨在损坏信源公司利益的合同。福州市房管局作出要求信源公司2003年8月10日前退出小区的《专题会议纪要》，应属“越权行为”。那么，在处理物业管理纠纷中，政府到底该扮演什么角色，该管什么不该管什么，它的权力界限在哪里呢？