律师解读新施行的《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》

　　《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》（以下简称《细则》）已于1月1日起正式实施，在本报前天举行的法律咨询中，很多读者关注新《细则》有何新内容。为此，福建重宇合众律师事务所律师曾健、吕仁锋说，《细则》有10项调整，将进一步规范物业管理各方的具体行为。

　　物业管理有了新“当家”

　　根据《细则》，市建设行政主管部门将主要负责制定行业发展规划及政策措施、企业资质管理、从业人员培训、物业管理服务考评等宏观管理事务。接受市级主管部门委托，区建设行政主管部门、街道办、镇人民政府将成为物业管理事务的具体执行者。

　　业主自治小组可牵头组建业委会

　　以前，一般必须由开发建设单位组织第一次业主会议，选举产生业主委员会。但如果建设单位破产倒闭了，容易导致业主委员会迟迟无法成立。

　　《细则》要求，开发建设单位应在《条例》规定的期限内自行组织召开或委托市物业管理协会、已进驻的物业管理企业组织召开第一次业主会议并选举产生业主委员会。逾期未组织召开或开发建设单位因破产倒闭等客观原因无法组织召开第一次业主会议的，可由住宅区所在地业主自治监督指导小组直接组织召开或委托已实施物业管理的企业组织召开第一次业主会议，选举产生业主委员会。业主自治监督指导小组由区建设行政主管部门会同街道办（镇政府）、公安派出所、社区居委会代表组成。

　　业委会委员由三种方式产生

　　同一片住宅区两个业主委员会的情况将不再存在。《细则》规定，业委会委员候选人在满足“在本市实际居住”等前提下，可由三种方式产生：一是由住宅区内20位以上业主签名推荐，住宅区超500户的按5%以上业主签名推荐，或按住宅区楼宇的栋号、梯号、楼层签名推荐。推荐人不得重复签名推荐；二是由开发单位推荐；三是由住宅区所有的社区居委会推荐。后两者推荐的候选人不得超过候选人总数的20%。

　　物业投诉尽量内部解决

　　根据《细则》规定，业主委员会应建立业主及使用人的投诉受理制度，受理对物业管理服务合同约定事项的投诉；对业主公约约定事项的投诉；对业主会议、临时业主会议及业主委员会职权内作出决定事项的投诉；对物业管理服务中的其他民事纠纷进行调解。

　　业委会对处理不了的投诉案件可提请街道办、镇政府或区建设行政主管部门协调解决，也可告知当事人依法申请仲裁或提起诉讼。业委会可指定委员或执行秘书成立专门机构受理投诉，并给予受理工作人员适当经济补助。

　　前期物业管理要在合同中明确

　　《细则》规定，建设开发单位是前期物业管理服务责任单位，应就前期物业管理的有关事项与购房人在房屋买卖合同中明确或同时签订前期物业管理服务协议。其内容主要包括：物业管理服务单位、服务收费价格、服务标准、投诉管理办法、业主权利与义务、纠纷处理途径。

　　物业合同至少明确9项内容

　　《细则》要求，物业管理服务合同应载明业主委员会委员所应符合的条件，同时具体明确物业管理各事项的管理服务标准、要求及相关权利义务。

　　具体包括：住宅楼公用部分的维修维护；电梯的保养和维修；化粪池的维护清理；停车场的管理；对业主的室内装修管理责任和义务；档案资料的保管责任；安全防范服务；其他公共服务设施设备的管理责任；业主公约中属于住宅区管理秩序的内容。

　　水电托收服务费由双方协商

　　《细则》规定，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业管理企业代为收取相关费用的，委托服务费用由双方协商确定。

　　管理费由业主和物业协商确定

　　《细则》规定，物业管理服务费由业主和物业管理企业根据政府指导价，按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则协商确定。

　　物业管理费收取须公布

　　《细则》要求，物业管理企业应依据物业管理服务合同的约定向物业区全体业主公布物业管理服务费的收取情况；服务合同未约定的，应半年公布一次。公布内容包括：一、收取依据和标准；二、应缴纳物业管理服务费的总面积和收取情况，其中对未收取的，应列名单和注明原因；三、公共场所经营收入；四、公摊水电费用的收取、使用情况；五、房屋维修金和公共设施专用基金的收取、使用情况。

　　业主装修押金如何处置

　　实行物业管理后，业主在对房子进行装修时，就必须与管理企业签订协议，并缴纳押金。对装修人履行装修协议的，物业管理企业收取的装修押金应在装修人向物业管理企业报告装修项目竣工后的5个工作日内退还。对装修人违反装修协议不予返还的装修押金，除可提取10%的管理费外，应专款储存至业主委员会成立后移交，并入物业区域房屋公共维修金管理使用。

　　(张华 厦门晚报)