［主题词］省会滨河新城小区两个业主委员会势不两立，邯郸市和桥巷业主“炒”物业风波迭起，省会银都花园业主因物管纠纷状告有关部门……因百姓不满意物业管理而频发的物管纠纷已成为当前社会热点问题之一。去年9月1日实施的《物业管理条例》，让多年不规范的物业市场终于见到了法制的阳光。但是在一些业主手持“尚方宝剑”自主维权时，却发现维权之路依然步履蹒跚。在今年“两会”上，一些代表、委员就实现业主自治维权如何过“坎”清“障”出谋划策。

　　论点精要

　　米维伟委员剖析

　　民选业主委员会因何“难产”

　　成立业主委员会是业主自主维权、解决物管矛盾的第一步。目前我省已成立业主委员会近200个，但是民选业主委员会还是“凤毛麟角”，多数是单位后勤部门“兼职”或由房地产开发商“接管”。

　　民选业主委员会为何“难产”？米维伟委员认为，首先是一些业主自治维权的意识还较淡薄，在许多小区，开个业主大会都很难，人来得稀稀拉拉，更别提什么选举了。他说，行使业主民主权利的前提是对民主的尊重，不要自弃民主权利。

　　此外，《物业管理条例》在现实中可操作性比较差的问题，是制约业主对物业管理公司进行有效监督的重要因素。条例规定：“业主大会会议应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。”由于业主利益的极大分散性，使得这条在现实中的操作性较差。

　　米维伟建议，尽早出台我省物业管理地方性实施细则，确定首次业主大会会议投票权和采取灵活多样的业主参与方式来表达业主意愿。相关法规还应对业委会委员需要具备哪些条件，选举程序如何等问题加以详细说明，尤其要解决好新旧业委会之间的交接问题，目前许多大型小区的物业管理都是由房地产商垫钱经营，更换物业公司后业委会的经费往往成了大问题。还应强化房管部门对未成立业主大会和业主委员会的小区的督导作用，进一步明确其对小区成立业主大会和选举业主委员会的指导责任。

　　深度关注

　　孙建恒委员认为

　　物管企业应及早“断奶”

　　对“管家”不满意，业主能“炒”旧换新，但是目前我省真正独立的物业公司不到5％。且规模小、经营粗放。而物业公司不脱离开发商，就谈不上对业主服务的全心全意。孙建恒委员认为，物管公司要尽快实现“断奶”，建立现代企业制度，形成真正意义上的物业服务主体。

　　在目前物管企业多由房地产公司或机关企业事业单位贴补经营的状况下，物管企业如何实现“断奶”呢？孙建恒认为，一是物业管理企业打破目前“一小区一物业”的现状，并不断丰富其社会化服务，如配送、家政服务等，扩大规模经营，税务等相关部门则在其社区服务、扩大服务范围方面征税时出台一定的优惠待遇；二是应进一步规范物业管理行为，要质价相符，要义务与权利有效对接；三是对物业管理收费实行分级定价方法，应由业主大会与物业公司在指定幅度内自主协商价格；四是居民增强“付费服务”观念的同时相关部门要进一步明晰产权界定，避免物管产权纠纷的发生。

　　会外声音

　　让物管合同

　　成为维权利器

　　目前物业管理市场行为不规范，一些前期物业管理服务合同或是“霸王条款”，或是物管企业不按合同约定的内容和标准提供服务。对此，“会外人士”省建设厅住宅和房地产处助理调研员吴书印也有话说。他认为，业主自治成立业主大会和选举业主委员会并与物业公司签订物业服务合同是维权的基础，并且一定要对物业服务内容进行细化约定；业主委员会通过分发明白纸、公示等方式将物业管理事项、收费等内容向全体业主公开，接受全体业主监督；相关部门对物业管理公司的审核、准入等方式加强监管的同时，加快建立物业管理企业信用档案，使其接受社会监督。本报记者　叶娟娟