湖北日报记者易飞

　　随着武汉房地产业的快速发展，房产纠纷不断出现。去年，本报不断接到消费者的投诉，投诉焦点主要集中在以下几个方面：

　　虚假广告

　　如何通过广告吸引购房者的眼球，各开发商都开动了脑筋。实力雄厚的开发商，以楼盘的品质和概念来进行炒作；实力不济的开发商也要“打肿脸充胖子”，甚至不惜以花言巧语打动消费者。

　　在售楼书中，一些开发商往往会对绿化、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、楼房间距等配套设施作一番美好的描述，使购房者产生先入为主的印象。但此种承诺不写进购房合同，一旦出现规划变更、绿地变停车场、道路开通遥遥无期等情况，买房人要讨一个说法时，开发商却以合同约定不清来进行搪塞。

　　此类纠纷对簿公堂，法院一般也会以合同条款作为审理依据，而不是凭一纸广告。

　　无证认购

　　内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房，其价格相对较低，对买房人有吸引力。买房人认为得了便宜，其实，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为不合法，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法得到保障。

　　武汉市房地局负责人介绍，一个合法的房地产开发商，必须“五证”齐全。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售预售许可证》。

　　但事实上，有些开发商为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件。售楼人员往往会先要求客户签订认购书或合同，而客户一旦交完定金或购房款，再有什么问题，售楼人员则会即刻变脸。

　　人为造势

　　在房子数量、户型、朝向和价格上做文章，是房地产开发商利诱购房者的常招。

　　开发商通常选最差的户型和楼层先出手，声称那些好的单元已经“名花有主”，避免“丑女”最后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。

　　在价格的制定上，开发商会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售时，开发商往往会把价格定得低一些，以所谓的“最低价”（也称起步价，通常是楼盘底层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个“最低价”就不翼而飞了。

　　为了制造一种销售兴旺的假象，售楼人员会找来一些亲戚朋友到现场做“托”，在销售业绩示意图上大部分涂上红色（红色标识代表已售单元），让购房者觉得楼盘好卖、销售兴旺，从而引发客户的购买欲望。

　　通过开发商一番精心运作，一种奇特的现象出现了：楼盘价格节节升高，购房者络绎不绝。

　　霸王合同

　　在购房者与开发商签订的认购协议书中，均有这样的条款：“如果约定的时间内未能签约，所付定金不予退还”。为避免这一损失，客户往往会签署自己并不愿意签的合同，从而带来更大损失。

　　在购房者与开发商正式签订《商品房买卖合同》时，售楼人员往往递给客户一份拟好的合同。合同中有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往误以为合同完成了，殊不知就是这些空白处，为开发商日后作弊提供了条件。

　　比如，标准合同第十五条：迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算。但购房者一不留神，售楼人员便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。

　　开发商提供的“霸王合同”，让购房者与开发商处于不对等地位。于是，各种情况便时有发生：某开发商迟延办证一年多，只向购房者赔付了96元；某开发商在不能按时办理相关手续时，干脆让购房人退房；某开发商和购房者约定：任何一方解除购房合同都要支付总房款30％的违约金，这实际上只限制了购房人，因为开发商一般不可能将卖出去的房子再收回。

　　律师提醒：消费者如对合同条款有异议、约定不明确的，坚决不签。再者，要保留好证据。对开发商所作的口头承诺包括售楼小姐的话应尽量书面写入《认购书》或是合同中去，以免日后口说无凭，承担不能举证的后果，导致败诉。要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的合法权益。

　　去年，武汉就有易黄李张、楚风德浩等律师事务所为购房者专门开办了“律师陪购”业务，前去求助的购房者已达数百人。