猴年楼市怎么走

http://www.sina.com.cn 2004年01月24日08:42 每日新报

　　安元段毅刚

　　新报记者段毅刚摄

　　1012万平方米，2003年天津商品房销售又创下了历史新高。在逾千万平方米的商品房销售中，不同价格、不同区位、不同类型产品所占比例在一定程度上反映了市场的需求与变

化。那么，究竟2003年天津房地产市场的供给与需求如何，2004年市场又将向何处发展呢？

　　购房需求更趋理性

　　根据有关部门日前提供的一组数字，去年销售的 1012万平方米商品房中，住宅占88.8%，非住宅占11.2%，其中住宅产品中多层住宅占 78.5%。从价位来看，低于 2000元 /平方米的住房销售比例为31.43%，每平方米售价在2000元至 2500元之间的占 20.07%， 2500元至 3000元的占 19.55%，3000元至 3500元之间的占6.75%，而 4000元/平方米以上的则占11.61%。市建委副总工程师、城市科学研究所所长王明浩表示，从某种程度上讲，这些销售比例更多的是反映市场供应情况，而供应与需求之间的矛盾则需要有关部门的协调和开发企业的计划调整来逐步解决。

　　由于市场积聚已久的需求潜力刚刚开始集中爆发，各种类型和档次的需求都非常旺盛，购房者的很多需求特点还没来得及表现，市场销售的比例与供应比例基本一致。例如，每平方米3000元至3500元之间的商品房销售量最少，只占 6.75%，而市场供应量则以 3000元 /平方米以下的期房和4000元/平方米左右的中档现房或中高档项目为主，每平方米 3000元至3500元之间的商品房供应较少，因此销售比例自然不会太高。

　　经过一年的经验积累和价格变化，更多的购房者变得更加理性，购房的需求意向也越来越明显。因此，2004年的房地产市场将开始进入理性调控阶段。王明浩表示，有关部门将引导开发商开发更多适合普通家庭居住的经济型住房，同时将倡导提高住房的建筑水平和附加值。

　　经济型房加大马力

　　虽然 2000元 /平方米左右的商品房主要分布在近郊，但全市3000元/平方米以下的商品房销售超过七成的比例，以及二手房市场的异常火爆都明确地表明，经济型住房仍是百姓购房的主要方向。

　　王明浩称，2004年有关部门将扩大供应经济型住房的建设，一方面将开发45万平方米的社会保障住房，另一方面将引导开发企业多开发两室一厅、功能实用的小户型项目。

　　从 2003年的市场情况来看，需求以80-130平方米一室一厅、两室一厅住房为主，几乎所有项目100平方米以下户型在开盘一周内就能销售一空，而装修过程中，一室一厅户型又往往被改造成两室一厅。

　　王明浩表示，有关部门的统计数据显示，目前本市家庭平均人口为 3.2人，人均住房建筑面积为23平方米，通常为两代或三代同住，而80-100平方米的两室一厅住房是适应面最广的户型。目前本市正处于家庭住房需求的爆发期，引导开发这类符合主体需求的经济型住房，将给老百姓提供更多更实惠的房源。

　　新住宅提高含金量

　　2003年住宅销售中多层住宅占78.5%，这种主体地位主要取决于利润空间。砖混结构为主的多层住宅成本明显低于其他新型结构住宅，而同一地段的售价却相差无几，开发商更乐于投资这类项目，在市场需求旺盛的大背景下，供应多的产品自然销售也多。

　　从去年7月1日起，新开工项目不允许使用实心粘土砖，钢结构、框架结构等各种新型建筑体系住宅将逐步占主导地位。对于购房者而言，购买新型结构体系的住宅，意味着一系列配套水平的提升。王明浩透露，新型住宅还将在建筑和配套水平上进行全面提升，例如复合墙体、中空玻璃、供热计量相结合的节能体系，在建筑成本上每平方米不会超过150元，但老百姓在居住过程中却能够享受到持久的舒适性，并节约更多的生活成本。

　　成品房将强势推出

　　强制推行成品房将是今年天津房地产市场最焦点的问题之一。王明浩认为，将成品房看作房价上涨因素之一，是不科学的。如果以购房成本和装修成本来计算，成熟的成品房操作至少能够为购房者节约20%的装修费用，还可以节约大量的时间和精力，同时又将装修和建筑的维修、监理责任都明确在开发商名下，给居住者提供了方便。

　　据透露，成品房有关标准正在研究、拟定，其执行将有可能以竣工时间为准。也就是说，现在建筑中的项目也有可能要补充精装修步骤。

　　2003年天津市场供应的成品房不过十几万平方米，销售情况都比较乐观。但一些市场人士表示，目前天津市场的成品房还不是很成熟，缺乏大规模的专业装修施工企业，验收、监理等方面也都需要进一步完善，新标准的出台将使这一市场得到长足进步，也将进一步保护购房者权益。

　　新报记者安元

　　调整供应结构提高市场化程度

　　据中央电视台报道目前，我国的房地产，特别是住宅供应中非商品化供应的比例还相当高。建设部表示，2004年，建设部将对我国房地产市场的供应结构进行调整。

　　据了?猓壳埃夜康夭耐蹲手? 70%以上集中在中部地区， 50%以上是集中在北京、上海、浙江、广东、江苏5个省市。2004年，建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对我国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产业的市场化程度。

　　建设部住宅与房地产业司副司长沈建中：“我们相当一部分地区的市场化程度还不是太高，个人建房、企业自建的比例还比较大。所以结构调整要从提高市场化程度这个方面入手。”

　　拓宽融资渠道实现资金多元化

　　据中央电视台报道在我国的房地产业中民营资本虽已占据重要地位，但整个房地产业的资金来源仍然比较单一。针对这种情况，2004年，我国将在房地产业资金筹集方面做重要调整。

　　据了解，目前，我国房地产民营资本已占到整体的80%，但不管是民营企业还是国有企业，其资金来源有60%以上来自银行贷款，这无疑增加了银行的贷款风险。2004年，我国将通过增加社会直接融资的比重、发放企业债券等形式实现房地产资金的多元化。

　　建设部住宅与房地产业司副司长沈建中：“比如要开辟一些新的渠道像融资渠道，来分散风险。目前上海已经从信托资金这方面开始做工作；天津经过国家的批准，已经在进行住房储蓄银行的试点。另外我们还在住房证券化方面做了工作。”