房地产商因延期办证而被判付如此高额的赔偿在省城尚属首次

　　【新闻背景】2000年9月30日，刘先生购买了华脉新村一套商品房，价格为111．28万元，房屋交付使用后，开发商一直没有依合同规定给刘先生办理产权证件，至今已两年多。因没有房产证，刘先生的房子既不能上市交易，也不能办理抵押贷款。2003年5月，刘先生将开发商告上法庭，要求开发商为自己办理房屋所有权证并支付违约金。2004年春节前夕，石家庄裕华区人民法院下达判决书，判决华脉房地产商在30日内为刘先生办理房产证，并支付迟办房产证的违约金20．8216万元。

　　这是一个范例

　　据省消协孙常军介绍，在河北省消费者协会的投诉中，关于房地产的投诉已经居第二位，而在房地产的投诉中，买了房而又拿不到房产证的占三分之一。以前，由于对开发商办不了房产证究竟该赔付多少违约金没有明确的法律规定，所以，关于办不了房产证的纠纷很多，但形成案子的并不多。自从2003年4月出台《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件司法解释》（以下简称《司法解释》）后，这方面案子开始多了起来，据河北省高级人民法院高级法官王继安介绍，华脉被判赔消费者20多万元是基层法院执行最高法院的司法解释的一个范例。

　　不办房证必然自食其果

　　省高级人民法院高级法官王继安对记者说，《司法解释》出台后，别的城市的开发商到处找起草《司法解释》的法官讲课，石家庄的开发商好像没什么反应。该案对开发商应该是一个不小的震动，开发商追求利润最大化无可厚非，但不能损害别人的利益。只要购房者履行了支付费用的义务，开发商没有根据法律规定或合同约定履行自己的义务，就应该按法律规定支付违约金。开发商两年不给购房者办房产证赔付20多万元，这个数额是相当惊人的，开发商可能不服，但法律就是这么规定的。法院这样判既维护了消费者的利益，又促使开发商依法经营，促进房地产业健康有序的发展。

　　有证据就可打赢官司

　　为刘先生代理此案的律师王贞国对记者说，在现实生活中，由于种种原因，买了房拿不到房产证的人很多，但不少购房者不知道该怎么办，有的即使知道怎么办也不敢和开发商打官司。这种官司以前确实不好打，因为在合同中往往没有约定违约金，但自出台《司法解释》后，这种官司就比较好打了，因为《司法解释》对开发商延期办房产证有明确的违约责任。只要是因为开发商的原因，在合同约定的时间内或在法律规定的时间内（90天）办不下产权证，购房者就可以向开发商提出赔偿请求，按照《司法解释》中规定的标准向开发商主张违约金，如赔偿请求被拒绝，消费者就可以向法院起诉开发商。

　　根据《民事诉讼法》和有关证据法规范，举证责任在于开发商，如果开发商不能举证有不可抗力或非他的原因而导致的不办产权证，开发商就应当承担责任，对购房人进行赔偿。所以购房者者应当敢于依法维护自己的权益。

　　王继安说，法院接到此类案件后，应当判开发商限期办证，如办不了证应当承担相应的违约责任。另外，买房人一年以上无法办理权属证书，还可以选择解除合同，让开发商退款赔偿，这种合同的解除只有守约一方才可能请求解除，违约一方没有权解除。

　　要注意预防在先

　　官司虽然好打了，但打官司毕竟不是件轻松的事，所以消费者应该防患于未然。河北天山实业集团房地产开发有限公司副总经理王志和告诉记者，消费者在买房之前，一定要到政府相关的职能部门了解房地产公司历史、背景、资质情况，看房地产公司是否做过房产，如果一个开发商以前从来没有做过房地产项目，那就得小心。现在有些公司做一个项目换一个公司，等这个项目完了，公司就没了影子，产权证更是无从谈起。所以消费者一定要选择诚信有实力的公司。

　　为避免事后打官司，河北燕都房地产开发有限公司销售部副经理刘树伟对记者说，买房前一定要查看五证（土地证、土地规划证、建筑规划证、开工证、房屋预售许可证）是否齐全，如五证不全，则属不合法的基础项目。

　　积极办证对开发商有利

　　王志和说，对此案他并不感到意外，因为他知道随着法律法规的不断完善，一些不正规的开发商必定是要付出学费的。王志和告诉记者，对他们这些正规的开发商来说，这种情况是不可能出现的，因为正规的房产公司手续都齐全，办证是一件非常简单的事情。王说，开发商在完成一个项目后，先办一个项目的房产证，用这个项目房产证去办一个他项证，再用他项证去银行换回20％的房款滞留金，所以正规的开发商总是很积极地为购房者办理产权证，既能了清一个项目开展下一个项目，又能尽快回笼资金。

　　河北燕都房地产开发有限公司销售部经理李彩霞说，诚信是企业的立身之本，企业要想长远、健康地发展，必须规范经营，守法经营，一些刚进入市场的公司为获取利润钻一些政策法律上的空子，短时期内可能会得到一些利润，但随着国家房地产市场的越来越规范，法律法规上越来越完善，这方面路子肯定会越来越窄，唯有规范经营、守法经营才是企业的长久发展之路。新闻链接

　　房产证办不下来的原因

　　1、土地使用手续不合法。2、房地产开发企业未支付全部土地使用权出让金。支付土地出让金是土地使用权受让人的主要义务，在受让人没有按约定履行全部义务前，土地管理部门一般会限制办理土地使用权的变更手续。3、房地产开发企业违章建房，比如审批了18层却盖了20层，违章的部分就无法办证。4、房地产开发企业不能提供规定的资料。如没有通过综合验收合格的证明。5、其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，没有将抵押注销等情况，也会影响房屋产权登记手续的办理。

　　《司法解释》关于办房证的违约责任

　　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。一、商品房买卖合同约定的办理房屋登记的期限；二、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自交付使用之日起90日；三、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。