《上海市居住物业管理条例》自1997年7月1日实施以来，对规范全市物业管理行业服务行为、维护业主和物业管理企业的合法权益、创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境起了积极的作用。我们根据五年来的实践，按照实事求是的原则，要求修订《上海市居住物业管理条例》(以下简称《条例》)。

　　一、修订《条例》要从有利于转变政府职能角度入手。现行《条例》对区县房地局的物业管理工作规定得过多、过细，虽然各区县局对物业管理工作投入了大量的人力、物力和财力，但收效甚微，社会认可程度尚不理想。修订《条例》应从转变政府职能和落实政府职能入手，首先考虑房地产管理部门是“物业管理的行业管理”，使房地局工作从物业管理的微观工作走向宏观管理；其次考虑整合各政府职能部门优势，如房地、规划、建设、住宅、公安、园林、环卫和居委等部门，职责分明，各司其责。再次将物业管理工作作为社区管理的重要内容之一。物业管理涉及千家万户，为百姓所关注，公众的敏锐性较强。

　　二、修订《条例》要从有利于实施分类管理角度入手。目前，房地产开发呈现多元化态势。第一，普通住宅小区和高档别墅住宅小区，无论从居住功能、业主消费理念、管理要求都有较大差别。如别墅花园的点缀性装饰与普通住宅天井的违章搭建有根本区别，人民群众日益增长的需求与《条例》的限制有冲突，如太阳能热水器、中央空调、中央热水炉的安装，阳台、露台的封闭等问题；第二，售后房小区与普通住宅小区管理要求与模式有较大差别。售后房物业管理费用收入由政府限价是非市场化，支出却是市场化的，业主的服务需求与普通住宅需求相差无几，而收入相差较大。加上随房管所转制后会对售后房小区的管理带来一些新的问题。第三，目前售后房和商品住宅维修基金管理和使用有不同的模式，前几年建造的商品和售后相混杂的小区矛盾比较突出。

　　三、修改《条例》要从有利于加大行政执法力度，依法维护业主或物业管理企业的合法权益的角度入手。目前，物业管理企业侵害业主的合法权益或业主侵害物业管理企业合法权益的事例屡见不鲜，加上业主违反《条例》违章搭建、违规装修行为日趋增多，若行政执法力度不够，容易形成违章行为的蔓延之势，有碍小区安全和景观，损害执法部门的威信，侵蚀法律的严肃性。因此加强行政执法力度，是遏制违法行为，维护小区安全，维护小区全体业主的合法权益的有效途径。

　　综上所述，我们提出以下具体的修改意见和建议：

　　1、第一章第五条第三款建议修改为：建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关管理部门按照各自职能，履行职责，强化管理。

　　2、第一章第五条第四款建议修改为：街道办事处、乡镇人民政府对所辖行政区域内的物业管理负责，对物业管理、社区管理和社区服务的相关关系进行协调。(因为物业管理是社区管理的重要组成部分)

　　3、建议《条例》明确分类指导、分类管理：普通住宅与高档住宅(主要指底层别墅)分别制定管理条例。普通商品住宅与售后公房统一管理模式、收费方式和维修基金管理模式。

　　4、建议第一章第五条中增加第五款：小区业主委员会应纳入基层党组织管理体系。

　　5、建议第二章第六条第一款中增加：业主委员会对本小区业主大会(或业主代表大会)负责。

　　6、建议第二章第六条最后增加：业主委员会所作出的决议必须经小区业主大会(或业主代表大会)通过。

　　7、建议在第四章第二十八条和第二十九条间增加：房地、建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、园林、住宅、公安、物价、工商等有关管理部门应强化管理，加强巡视，对违反本条例第二十八条(禁止行为)的行为及时处理。

　　8、建议在第四章第二十八条和第二十九条间增加：业主违反本条例规定对他人构成严重影响或危险的，经相关业主提出，物业管理企业可以及时采取有效措施，制止影响或危险的延续，并及时报有关行政管理部门依法处理。(指业主破坏房屋承重结构或擅自搭建违法建筑的)。

　　9、建议第三章第十七条中增加第四款：从事物业管理的相关人员必须取得市级以上职业资格证书。具体办法另行制定。

　　10、建议在第四章第二十七条和第二十八条之间增加：街道办事处和乡镇人民政府对由于物业的不规范使用造成的纠纷应予以协调和调解。

　　11、建议第四章第三十条修改为：住宅不得改变使用性质。

　　(提议案人：沈谦等）

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