三百九十八幢老洋房被列入保护范围，暂停产权交易

　　几棵参天大树从院子墙头探出，隐约可见精美的古典屋顶或阳台，花园深处飘出悠扬的Jazz乐声……拥有一幢带花园的老洋房曾经是上海很多城市小资的人生梦想。然而，刚刚过完春节，上海市房屋土地资源管理局颁布了有关老洋房的最新规定。昨天，上海市土地局旧改处的姜先生向记者证实，新列入优秀历史建筑保护范围的共398处房产，经营单位一般不得进行房产处分。这意味着在这些区域的老洋房产权交易暂时叫停，而这是否意味着那些城市小资的瑰丽梦想，从此只是痴人说梦？

　　产权真正清晰的老洋房只有60多幢

　　位于淮海路的史丹福老洋房租售中心，几乎是目前上海惟一一家从事老洋房租售交易的公司，尽管这两天处在繁忙而混乱无序的搬家状态，但是其企划经理于静还是闹中取静仔细研究了有关老洋房出售的新规定，“禁止的只是风貌保护区内的老洋房，我们的业务要受多少影响目前还无法估量。”于静告诉记者。史丹福之所以无法判定业务究竟要受多大影响，是因为上海的风貌保护区不是集中在一处，而是分散于各个行政区域中的角落，究竟是哪些老洋房不能交易，似乎还需要一处处地仔细考证。

　　老洋房火爆租售的情景曾经是上海地产界一道亮丽的风景线，这些大多隐匿于寻常巷陌中的上海花园洋房一般都身价不菲，如果用于出售，价格动辄成百上千万。据史丹福老洋房租售中心透露，目前，上海的老洋房有4000至5000幢，而产权清晰能够用于转让的只有60至70幢，由此能够转手的老洋房成了上海地产界的稀缺物种。在坊间流传的因为出售老洋房而一夜暴富的故事，更增添了老洋房些许神秘色彩，使老洋房成为了上海人心中的一个财富符号。

　　于静给记者举了一个简单的例子：在上海淮海西路的良友别墅，2002年被一个神秘买家用370万购入，经过一番加固和修缮后，2003年上半年再次挂牌交易，以750万的价格交易成功。一买一卖，转手间价格倍增。而更为传奇的是，良友别墅二次易手以后，又经过了第三次挂牌，其价格已经冲高到1000万。

　　而另一个关于老洋房的著名故事是关于一位年过花甲的老人，这位老人在一座老洋房生活了大半个世纪，忽然想住临江的高层建筑，于是决定把这座带着历史痕迹的洋房卖掉，临走那天，老人拿着2000万的真金白银走出了老洋房。

　　关于老洋房的种种传说，都如同其本身一样，具有历史感和沧桑感，也凸现了老洋房的珍藏价值。据悉，上海老洋房的建筑式样丰富，有欧洲式、美国式、俄罗斯式、西班牙式、日本式，既有豪华、庄重气派的欧洲文艺复兴式，又有清晰明快、自由的乡村别墅式、现代式。由于其供求比例失衡，其投资价值受到了投资者的追捧。

　　老洋房售价至少每幢四五百万元

　　尖翘的屋顶，小巧的阁楼，饱经风雨的黑色铁栅栏，这些隐匿于现代化繁华大上海的复古建筑，无疑使人们能从这个越来越国际化的城市中寻找出一种历史感和文化感。正是由于这个原因，老洋房的投资价值被越来越多的人关注。

　　据介绍，上海老洋房是指解放前建造的，一般为四面或三面临空，装修精致，有客厅、餐室及数套卫生间等结构较好的独立式或和合式、别墅式住宅。据初步统计，上海的老洋房主要分布在四个市中心区：徐汇区约占39％，长宁区约占29％，卢湾区约占9％，静安区约占8％。而当时的政界要人多住在徐汇一带，商人住在愚园路、华山路一带，而知识分子、技术精英则主要集中在卢湾区。

　　这些炙手可热的老洋房到底价值几何？据史丹福老洋房租售中心企划经理于静介绍，目前老洋房的售价一般在每平方米2万至3万元人民币，而一套老洋房出售，连花园的面积也算在内，一般至少要200平方米，这样一来一套老式花园洋房的售价一般至少要四五百万人民币。尽管其价格在普通人眼中是个天文数字，但是依然在市场上供不应求。

　　老洋房虽贵，但其升值潜力不容忽视。于静告诉记者，一般来说，购买老洋房的买主60％都将其用做投资。一些人买入老洋房后，将其修缮加固，再买一些红木家具。而这样经过装修的老洋房再转手卖掉，就能获取不小的收益。比如良友别墅的几次易手，是老洋房升值的一个经典案例。而另一类人则将花园洋房改造成了餐厅或者咖啡馆，变成了经营性场所，经过几年收回成本后也能赚取利润。还有一些买主则将老洋房改造成公寓出租，从中赚取租金。目前，上海老洋房出租的价格为每个月5000美元。

　　上海史丹福老洋房租售中心向记者透露，老洋房的买主如果将房子用于投资，那么投资回报率为15％，而如果把老洋房分割成公寓租赁，那么投资回报率为8％。拥有一座花园老式洋房，不仅成为了城市小资的奢侈梦想，也是聪明的理财专家理想的投资项目。据透露，这些老洋房平均售价在三年内上涨了70％至80％。

　　老洋房购买者绝大多数为境外人士

　　老洋房承载着旧上海的繁华，自然价格不菲，那么购买老洋房的人究竟是什么样的消费群体？于静告诉记者，四类人最青睐老洋房。第一类是老一辈的海归派，小的时候生活在洋房中，老时回到上海，希望仍然生活在原来的建筑当中，寻找叶落归根的感觉。第二类人就是将老洋房当做短期的房地产投资项目，将房子买到手后做一些装修，然后半年的时间内转手，赚取差价。第三类人为企业法人，他们购买老洋房作为企业的总部，追求企业文化，体现企业价值，但是这样的买主都面临着将住宅改做办公用地的问题，成本较高，因此企业购买者成交的不多。最后一类就是境外人士，他们购买老洋房后，将其改造成具有异国风情的家庭旅馆，或者开一间具有特色的餐厅或酒吧，赚取营业利润。

　　据业内人士分析，目前购买老洋房的客户中境外人士占了绝大部分，尤其以港台投资者居多，以低买高卖赚取差价为主要投资手段。

　　新政策如何影响老洋房市场

　　为了防止这些老洋房的损坏，上海市房屋土地资源管理局终于在最近出台了新规定。

　　新规定指出：各区房地集团授权经营管理的花园住宅、老公寓、老办公楼等房屋，一般不得进行产权处分，确有特殊情况需转让产权的，必须报经上海市房屋土地资源管理局核准。

　　由于是新政策，老洋房的产权人，包括像史丹福老洋房租售中心这样的企业一时还无法估量其对上海老洋房市场的影响。于静告诉记者，初步估计是进行产权转让的老洋房会有所减少，而进行租赁的老洋房会增多。由于2004年上海的老洋房本身处于盘整状态，所以能够进行产权交易的老洋房价格不会飙升，因为现在的投资者除了拥有梦想以外，还拥有更多的理性。

　　《人民日报海外版》 (2004年02月09日 第十版)（来源：人民日报海外版）