“中天恒基”神秘蒸发事件引发京城房屋中介信用危机

　　从2002年底“恒基无限”人间蒸发到2003年底“坚石公司”人去楼空、“金百佳分部”卷款潜逃，再到今天的“中天恒基骗钱事件”，在短短一年多的时间里，几家“黑中介”屡次利用“房屋银行”这种业务形式进行诈骗，给广大房屋业主和承租人带来巨大损失，给北京房屋中介行业的诚信度带来重创。

　　“房屋银行”就是房屋所有者将房屋使用权排他性授予中介公司代为处置，并从中介公司获得约定的收益，此后该房屋的出租、租后服务、租金收取全部由中介公司负责。2001年下半年到2002年中，北京各大中介公司纷纷仿效，一时间“房屋银行”满天飞，市场热度高温不退。2002年下半年，一大批中介公司由于经营管理不佳，纷纷宣布退出“房屋银行”业务。2002年底，“恒基无限卷款潜逃事件”东窗事发。2003年2月，北京有关部门对“房屋银行”业务进行大力整顿，“房屋银行”名称不得使用。2003年5月后，各大中介纷纷推出“房屋银行”升级版，如“房屋管家”、“出租全程代理”、“全程无忧出租”等。

　　“房屋银行”存在两大黑洞

　　1．中介市场不规范。北京有营业执照的房地产经纪公司有2000余家，实际从事经营的则有6000余家，其规模不一、信誉不等，真正是鱼龙混杂、良莠不齐。而“房屋银行”业务操作起来又有一定的难度，需要中介公司有相当的经济实力、畅通的销售网络、优秀的经纪人队伍和高超的企业管理水平作为操作该业务的坚实基础。而实际上很多小的中介公司根本不具备以上条件便盲目经营该业务，结果当然是半途而废、卷款走人。当然更有一些不法中介恶意行骗，利用高进低出的手段欺骗消费者，卷款之后再改头换面，重新注册一家新的公司然后重操旧业。

　　2．消费者不成熟。总结近年来北京几起较大的利用“房屋银行”进行诈骗的公司所使用伎俩，大同小异：高进低出，利用高价承诺骗取业主信任，收入“房屋银行”后再利用承租人的贪图便宜心理，用明显低于市场价的价格将房屋出手，然后利用收取承租人高额押金和半年以上的房租，而按月支付业主房租形成的资金沉淀，卷款逃跑，让房主与承租人蒙受损失。这种手法的惟一诀窍便是利用人们消费心理不成熟，喜欢贪图蝇头小利，结果导致贪小便宜吃大亏。

　　虽然“房屋银行”业务的名称与《中华人民共和国商业银行法》有些许抵触（第十一条规定，未经中国人民银行批准，任何单位不得在名称中使用“银行”字样），但其涉及的经营主体、经营范围、服务对象、服务内容、服务方式等本质内涵均符合我国民商法及部门规章有关规定。

　　客观评价和分析“房屋银行”业务不难看出，“房屋银行”能有效满足租赁双方的现实需求，有很大的市场价值————既为出租方提供全程服务，使其在获得稳定租金收益的同时不必为出租房屋投入精力和时间，省心省力地出租房屋，还能享受财产保险等保障，对于房屋承租人而言，可以享受到随时看房、随时签约、随时入住的极大便利和一系列相关的售后服务；对于中介公司而言，能够最大限度地避免业主与承租人私下成交造成的损失。“房屋银行”最大的价值来源于资源的规模化、资源配置的专业化以及配置过程效率的提高。另外，相比传统租赁模式，“房屋银行”在运作效率、运作成本、管理成本、资金流转等方面都有着明显优势，它既可以降低房屋空置的风险和浪费，又可以节约房屋出租人和承租人的交易成本，还能充分调动中介企业的积极性。可以说，“房屋银行”是房屋租赁实现规模化、市场化、社会化、专业化的一种有效方式。

　　政府部门如何防范“黑中介”

　　北京市房屋管理局市场二处的有关人士告诉记者，应从以下几个方面解决“房屋银行”的问题：首先，提高“房屋银行”业务操作门槛。设定操作“房屋银行”业务的资格，如中介公司必须在注册资金、规模、品牌、成立时间、投诉率等方面达到一定条件后才可以从事该项业务。这样可从源头上杜绝不法公司的介入，也使行业主管部门的监管成为可能。

　　其次，行业主管部门应及时组织相关机构和人员，多方征询意见和建议，就“房屋银行”的操作流程、操作标准、业务内容、各方权益责任、业务监管、纠纷解决等问题加以明确，以保障该业务的运作有据可依、各环节严密无漏。否则，仅取消“房屋银行”的名义，不法中介仍旧可以另贴标签重开张。

　　第三，监控。政府主管部门对于中介公司的监管不应只在该中介公司即将进入经纪行业之前进行审核审查，而要做到实时监控，即时管理。有违规苗头、集中投诉、消费者举报就要及时调查，有问题要重罚。如：明显高价收房就可举报，然后查处；有重大违规行为的就应该勒令停业直至吊销营业执照，取消经营资质；政府应有黑名单，对投诉量高的单位定期公示，将不法中介与不法行为扼杀在摇篮里。

　　第四，市场引导和培育。正确引导消费者对“房屋银行”的认识，培育消费者成熟的消费心理，了解正确的市场行情，不会再因为消费心理不成熟而一而再、再而三地被骗子公司利用。

　　第五，不仅管企业还应管人。比如，行骗的中介企业往往在有关部门调查取证时将责任推脱给个人，说是经纪人个人行骗，其个人行为与公司无关，利用该方法来免责；而中介公司的经纪人，有时候明明知道该公司正以非法的方式进行违规操作，但是迫于压力，没有举报，而且对于其个人而言在这家公司做不了了还可找另外的中介公司求职。因此，在经纪人管理方面，我们可借鉴广州的经验，对违规经纪人进行处罚，最高者可判罚其终身不得从事经纪行业，让经纪人不敢再为企业背黑锅。

　　三大建议预防中介诈骗

　　对于出租业主及租房客户如何防范中介公司利用“房屋银行”业务骗人，有关负责人提出如下建议：

　　（一）对出租业主与租房客户全部适用的建议：考察中介公司成立时间与“房屋银行”业务模式操作时间的长短。新成立的中介公司在客户与房源信息来源方面很难建立畅通的渠道，因此大多不具备“房屋银行”这种业务模式的操作条件。故而对于客户与业主来说，中介公司成立时间长短与“房屋银行”业务操作经验的积累也是客户与业主自身利益得到保障的因素之一。

　　考察中介公司的信誉记录。有信誉的中介公司在工商局与中介事务所的投诉记录几乎为零。因为讲信誉的公司会十分注重客户对自己公司的满意度。相反，黑中介或骗人的中介公司，虽然具备中介营业资质，但是在工商局与中介事务所的记录却是劣迹斑斑。因此对于中介公司的考察还应包括中介公司的投诉记录及其信誉在工商局备案情况。

　　（二）针对“房屋银行”业主的提醒：

　　不要贪图蝇头小利，价格的市场合理性才至关重要。高价的房屋不是没有，但是真当有中介公司给您的房子开出天价时，您可要留心了！同类型的房子价格相近，您自己的房子到底能租什么样的市场价才合理，相信您多咨询几家大的中介公司自己就能有谱儿。一般骗子骗人都是利用人们的侥幸心理。只要出租业主们以成熟的心态对待房屋出租市场，不去期待有什么天上掉馅饼的事情发生，业主被骗的可能就会减少。

　　合同的规范性不可小觑。不负责任的中介公司一般不会在合同中标明自己在租出房屋之后所应承担的责任与义务。检查中介公司的合同是否规范，是否为所委托的房屋承担相应责任，是业主保障自己利益的重要手段之一。

　　售后服务的内容也很重要。中介公司有无按时支付房租，有无及时提供售后服务都是出租业主须对其考察的必选项。

　　（三）针对租“房屋银行”房子的客户的建议：便宜无好货。

　　“高进低出”是黑中介准备卷钱走人的先兆之一，因此如果中介公司租给您的“房屋银行”房子价格明显低于周边地区的同等类型房屋价格，您可要留心了。不要贪“低”。北京的特殊市场环境造就了它不会太低的整体房屋租赁价格，除非是合租或是其他什么特殊原因，否则遇到租房价格明显低于周边同类房屋价格时，专家的建议是谨慎。

　　房租的付款方式应该合理。不法中介往往会以低价为诱饵，骗取客户缴纳半年甚至整年的房租，因此也给大规模套现卷款提供了可能。一般规范的中介公司多按照北京市场的惯例采取押二付四等收费形式。

　　售前承诺与售后服务同样重要。不法中介在出租房屋之前会用各种承诺吸引客户租房，而出租后却对承租客户的要求一概“视而不见、听而不闻”。而大型品牌中介的做法则是售后服务认真落实，做到“客户的需求我们尽量满足”。一个公司售前与售后的服务标准是评介一个公司“诚信”的最基本标准之一。

　　《人民日报海外版》 (2004年02月09日 第十一版)（来源：人民日报海外版）