直言／文

　　有人说，上海人的一生至少应该购买3套房子，但我们这篇报道的主角孙志伟先生，在短短的三年间却一口气

　　买下了9套房产。四十多岁的孙志伟涉足房市前，曾是沪、深两市小有名气的大户。孙志伟为何弃股票而投身房产？ 他是如何判断楼盘投资价值的？他投资房产的原则是什么？买入与抛出间有哪些诀窍？请听他细细道来。

　　我投资房产是从2000年开始。2000年5月，股市在2000点上下高位震荡，就在这时，报纸上的一条消息 引起了我的注意：地铁新龙华附近的“中海馨园”放盘，购房者连夜排队抢购。这条消息证实了我以前的判断：资金正在离开 股市转向投资房市。

　　从这一年的5月起，我陆续从股市中抽出资金，前后大约有100万左右，三年多的时间里我先后买过9套房子，目 前我的个人房产升值至少100％。证券公司的朋友为我算过账：我的这100万如果留在股市里，这两年半里起码“坏掉” 50％。投资房产获得丰厚回报，主要得益于这两年上海楼市整体的攀升。当然，和投资股票一样，房产投资也有许多诀窍门 槛，只要掌握几条原则，加上大市的配合，不愁赚不到钱。

　　“1＋1”最灵活

　　有不少人投资住宅往往只追求单价，或狭隘比较单价，这往往会导致错误的投资决策。我认识一些购房者，几乎没有 一点分散风险的意识，或者是投资的理念，往往追求“大而全”，“一次到位”。若干年后，当出现还贷压力增大、租金回报 趋低而无法还贷时，那些150平方米以上的大房型，无法立刻套现，比卖出一个“套牢”的股票还难。

　　“1＋1”模式的最大好处是机动灵活。大势不好时可以自己居住，楼市回升时则或抛售套现，或出租以租养房。这 种做法的最大好处是分散风险。

　　1999年10月，我在莘庄地区一处楼盘买了两套房子。一套二房二厅，28万元；一套一房一厅，14万元。两 套房子总价42万元。而我的邻居是一位企业家，他的一套三房二厅当时投了70万元，但现在挂牌155万，却没有人接盘 。但我的这两处房产，却在2002年以65万元的总价卖出。

　　这件事给我一定的启发，作为投资人，与其买一套150平方米三房二厅，还不如买一套100平方米的二房二厅， 加上一套50平方米的一房一厅，这就是“1＋1”投资模式。如果是两代人居住的则可分可合；如果家庭出现“空巢”，你 想出租其中一套，当即可以分割，也容易找到租户；如果急需套现资金，房型相对小，脱手相对容易。

　　选择“绩优股”永远正确

　　投资优质高档楼盘如同投资优质股一样，成长空间会比较大。

　　起步之初，我接二连三地考察了徐汇、闵行的几个地铁沿线楼盘，还在网上查看了2000年五、六、七三个月一些 主要楼盘销售面积和成交金额的排序情况，我发现，连续位居第一位的是徐家汇的“东方曼哈顿”。当时“东方曼哈顿”每平 方米7000元的价格在上海算是很高的。到了8月份，我决定购买其中最小的房型——二房二厅、85平方米朝西景观房， 总价60万元。我采取了首付18万元，10年按揭42万元，每月还贷4100元的付款方式。

　　三年后，“东方曼哈顿”三期每平方米的单价已经上涨到了1.5万元。如果加上三年的租金，两项合计总收入约在 138万元。扣除首期付款18万、装修费5万和贷款本息15万，年收益超过80％。事实证明，选择“绩优股”，虽然投 资金额比较大，但只要有耐心，它是不会让你失望的。这套住宅的总价也随着上涨。

　　另外，当房价上涨时，我曾计算过，运用金融杠杆，贷款投资房产，比全部使用自有资金，获取的利益更多，这与非 投资人的常识正好相反。一般以为贷款是帮银行“打工”，事实上，尽管贷款有风险，但应当鼓励贷款投资。

　　装修不超过房价10％

　　装修的投人永远是贬值的，费用不应超过房价的10％。

　　现在很少有人终生只住一套房，在装修费上花大笔钞票，换房时难免心痛。我有一条原则：装修费用绝对不超过房价 的10％，而且一般情况下，当我拿到房子后，即在最短的时间里装修完毕，尽早出租以图收益。有一套住宅，我将装修的费 用控制在6万元，将房内装修成简约与舒适的国际时尚，出租给境外客户。而同小区同一房型的一位业主，在装修上采取宾馆 式装修，结果费用超过15万，但出租给客户，租金却相差无几。

　　二手房要靠“卖相”

　　不少投资人在购入二手房后，往往只注重内装修，而舍不得在门外花一分钱，过于精明，反而因小失大。

　　2001年5月，我曾经以30万元的价格，买下永嘉路、衡山路口一栋老高层内的一套64平方米两室户的二手房 。这里每层楼有10户人家，楼道内灰不溜秋，前去看房的人看到这种环境，无不望而生畏，我却看准这处房价有升值空间。 于是花费2万多元进行了内装修，又用了3000多元进行了“外”装修——从电梯到房门口的10余米长的走廊全部粉刷， 并铺上彩色地砖，房门口走廊局部吊顶装饰，外环境顿时令人耳目一新。一年以后，上海二手房价每个月以10％的涨幅不断 攀升。我认为时机成熟，转手抛出。与同一幢、同一房型卖出的二手房房价相比，花3000元“外”装修的做法，给我带来 了10万元的“额外”利益。

　　最后说到今年的房产投资思路，我认为应该掌握几个原则：

　　一是“弃旧换新”。将手上二手房中房龄偏长的房子，置换成新房。目前二手房市场红火，出手时机不要错过，该出 手时就出手。

　　二是“缩小面积”。用现有的大房型住宅的面积，换取地段出入便利，环线内面积适中、功能性强的小房型住宅。尤 其是现有住宅仍在环线外，交通不便，生活设施配套建设缓慢，现状又一时无法改善的。

　　三是“总价控制”，投资地段成熟、面积小、总价低的住宅。由于这类区域的消费结构变化较大，交通条件改善，高 品质商业、教育、文化娱乐等设施配套完善，地段价值必然提升，房屋价值也会随之升高。

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