调查导读

　　港城物业诞生以来，就在夹缝中求生存，业主与物业公司之间，由于相关的法规不健全而引发的纠纷由来已久、比比皆是。4月1日起，《烟台市物业管理暂行办法》正式实行，它将使港城物业从此有“法”可依了。

　　有法必依　“两大恩怨”一笔勾销

　　一楼住户可不交电梯使用费

　　家住进德小区小高层四楼的吕大爷一直有块心病，自从1998年入住新居之日起，楼里的电梯就没在四楼停留过。因为他所居住的小区物业有规定：五楼以下不停电梯。每天看着别人从电梯内进进出出，吕大爷心里甭提有多羡慕，但小区的规定他又左右不了。每当他需要往楼上搬运重物时，不是请老太太出来帮忙，就是花钱雇用搬运工。

　　最让吕大爷不理解的是：电梯无法享受，电梯使用费必须交，每月0.3元！与吕大爷一样烦心的住户还有很多。尤其是一楼的住户，电梯使用费一直是他们心头解不开的疙瘩。

　　值得高兴的是，新《办法》对此情况做了明确规定：谁该交电梯使用费呢？只能是那些经常使用电梯并得到便利的用户。这就挑明了，一楼的住户不该交纳电梯使用费。类似吕大爷的住户，因为楼层低，电梯不停留，从来就未使用过电梯，也可以不交纳。

　　但《办法》中同时也规定：电梯维修费用每户都必须交纳，因为电梯作为一种公用设施，维护其正常安全运行是每个居民的责任。

　　“5、7、9”成了老黄历

　　1998年，我市出台《关于下达普通住宅小区物业管理收费试行标准的通知》（以下简称《通知》），其中规定：物业收费按照“5、7、9”（65平方米以下，每户每月5元；65平方米—75平方米以下，每户每月7元；75平方米以上—120平方米，每户每月9元）的原则收取，这一规定也为物业收费带来了“硬”伤：高档小区与普通小区执行同样的收费标准，面积大与面积小收费标准差别不大。这一“硬伤”也成为住户与物业之间一个难以化解的矛盾。

　　在同一小区居住的李女士与张女士，就遇到这种问题。李家的房子114平方米，张家的房子只有75平方米。在一次闲聊中，张得知李虽然住的房子比自己大30多平方米，但两家所交的物业费每月均是270元，这使张心理很不平衡。当物业再次来收费时，她要求物业给个说法，否则拒不交费。于是，物业拿出《通知》让她看，但是她还是认为自己“吃了亏”，这事一度闹得沸沸扬扬。

　　据介绍，这一矛盾导致的后果是：由于物业无法按时足额收费，许多工作因资金不足出现“空档”，物业的服务质量也就大打折扣，继而造成恶性循环。

　　随着新《办法》的出台，“5、7、9”收费标准成了“老黄历”。新的收费标准按照服务等级收费，遵循按质论价、优质优价的原则评定，在规定基准价格的情况下，浮动幅度为20%。《办法》使我市物业收费标准有了“归宿”，收费与交费标准都将有“法”可依。

　　新《办法》取消了带有福利性的“5、7、9”收费标准。随之而来的是：一些经济困难的住户担心，物业管理费会因小区等级的提高而增加，带来额外的家庭经济负担。

　　据市房管局物业管理科有关人士介绍，市民大可不必担心，新《办法》充分体现了人性化的一面。对于困难家庭，经市民政部门确认属于“最低保障家庭”，可持有效证件到所在的小区物业公司申请要求减免物业管理费，物业公司在调查核实后，即可对这些低保家庭酌情减免物业管理费。

　　办法解析 明明白白交费物业服务要“打分”

　　政策：实行政府指导价的普通住宅小区公共性物业服务收费，实行分等级定价办法。物业服务等级根据物业管理企业为业主提供的管理服务项目、管理服务质量、管理服务水平等因素，实行百分制评定。考评每两年进行一次，考评不足60分（不含60分）的，限期一个月内整顿，整顿后，仍达不到等级标准的，不得收取物业服务费。

　　进展：目前，市房管局和物价部门正组织人力、物力对我市173个物业小区按《办法》规定标准，进行逐一考评，根据得分情况，小区将被划分为甲、乙、丙、丁四个等级，各等级拥有不同的收费标准。市民的物业管理费将按照享受的物业服务水平而定，彻底消除了“5、7、9”收费标准所存在的“大锅饭”问题，居民得到实惠，同时也促进物业改善服务。

　　收费项目要申报

　　政策：普通住宅小区公共性物业服务等级和收费标准评定要遵循严格的申报、审批程序。物业管理企业应在实施收费前1个月向物业管理行政主管部门申报服务等级。对申报资料齐全的，物业管理行政主管部门自收到申报材料之日起，会同政府价格主管部门在15个工作日内审定公共性物业服务等级。

　　解读：“申报制度”意味着小区物业收费制度彻底走向“透明化”，先前个别小区名目繁多的收费项目，随着新《办法》的正式实施将“寿终正寝”。今后，小区物业每一项收费项目必须向有关部门进行申报，批准后才可实施。否则，对于没有主管部门批复的“苛捐杂税”，住户可以名正言顺地“拒交”。

　　服务项目要公开

　　政策：物业公共性服务费用的构成包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润。物业服务成本构成要素则包括：人工费，管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。

　　解读：据介绍，服务项目公开意味着“有啥服务，交啥费用”。举例说，小区入口处站俩保安和利用智能化进行电子监控，这两种保安措施，都是为业主提供了安全保障，可在“服务含金量”上则有天壤之别。新《办法》着重体现了市场规律，让小区物业收费也要“按劳分配”，物业付出了什么样的劳动就应收取什么样的费用。

　　“牛毛费用”将明细

　　政策：除了法律法规的规定外，物业管理企业不得以任何名目向业主收取违约金、押金、保证金等。物业管理企业为小区居民和车辆办理进出小区的《通行证》，不得收取费用。物业管理企业接受有关单位委托代收水、电、气、暖、电信、广电、邮政等有关费用的，代收手续费应由委托人承担，不得向业主收取。

　　解读：“啥事都好商量”，这句业主与物业之间的“口头禅”，在一定程度上反映出目前广大业主淡薄的“法律观念”。新《办法》则要让业主明白：哪怕“毛儿八分”的物业费也得交得“明明白白”。如：收取押金，物业必须与业主签订书面合同；装修垃圾，业主可在限期内自行清运，也可委托物业清运，不是单纯物业收取了装修押金，便灯笼高挂，万事不再问。其次，《办法》对装修工人出入实行证件发放、回收、押金退还等都做了具体规定。责任编辑：王军华来源：烟台晚报