新华网上海频道2月13日消息：小区的道路和停车场每天应该清扫几次？公示的物业服务电话应该是24小时还是16小时有人接听？你享受的物业服务是什么等级？今年上半年，上海的住宅小区有望实行“菜单式物业消费”，小区业主享受物业公司的服务，从此有了可以具体参照的等级标准。近日，中国物业管理协会出台的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）中，对普通住宅小区物业服务进行了量化分级，明确了从高到低三个服务等级的具体内容。上海市房地局物业处相关人士在接受本报记者采访时也已明确表示，《标准》的

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出台，对全国物业管理行业都具有指导意义，能够促进、完善起步较晚的物业管理行业。而上海正在立项研究的物业收费分等定级课题，也即将结束并接受有关部门和专家的评审。该课题的主要内容就是以物业服务的等级来确定收费的等级，“按质论价”进行物业管理收费，这样可以真正地推进物业管理行业的完全市场化运作。

　　上海已经走在前面

　　本市的一些物业管理企业在接受采访时认为，《标准》在本市目前的物业管理服务中要求比较低的，不会对本市的物业管理行业产生较大的影响，而本市即将出台的物业管理服务分等定级的办法，则是广大物业管理企业更加关心的问题。

　　一位业内人士认为，由于本市的物业管理服务行业发展较早，市场化程度较高，所以《标准》中的具体内容，在本市的物业企业中已经基本都实现了。“举例来说，由于一些小区的特殊性，例如大面积绿化、水景住宅等，一些资质较高的物业企业在和开发商或者业主大会签订物业管理服务合同时，如果提供的是较高水平的物业管理服务，合同中则会包括多达上百条的具体内容，而《标准》中的一级物业管理服务一共只有42条具体内容。”

　　这位人士说，此外，有的开发商或小区业主需要一级的协助维护公共秩序服务，如24小时站岗值勤、每1小时至少巡逻1次。而对于绿化养护管理的服务要求，则仅仅需要二级或三级就可以了。《标准》中没有就上述问题加以具体说明，这无形中使《标准》的操作执行增加了难度，同时，也许给人一种“捆绑销售”的直接感觉，好像业主如果要选择一级服务的某个具体的项目内容，就一定要接受这一级别中其他的服务项目，不管你是否需要。据记者了解，上海即将亮相的住宅物业管理服务标准有望弥补这一缺陷。

　　收费：按质论价市场运作

　　据市房地局物业处有关人士透露，本市已经对住宅物业管理服务标准与收费问题进行了专题研究，从物业管理服务的内容、过程、结果三方面考虑物业服务的成本，其中主要包括物业管理处综合服务、公共区域清洁卫生、公共秩序维护、绿化日常养护、公共部位共用设施设备日常运行保养维修服务等五类内容。

　　据介绍，浮动的指导或参考价格和自由组合的菜单式服务内容，将是分等定级收费的主要特色。相关主管部门会根据某一时期内的物业管理服务需求、物价指数、人均工资等指标，来确定一个最大范围内可接受的物业管理服务等级和收费标准，为物业管理收费提供指导价格或者参考价格。而这个价格则是市场80%左右的人都可以接受的“按质论价”，如果有更多的“超值服务”，则其收费标准由物业公司和开发商或业主自行商定。而自由组合的菜单式服务内容，也就像买来不同档次的组件、拼装成一台自己满意的电脑一样，可以选择一个大的硬盘，差一些的显示器，而不一定要买品牌机。业主需要具体的某一级别的服务项目时，也就意味着需要支付相应的费用，这样真正做到了“物业消费”的按质论价。

　　据了解，目前小区业主虽然可以根据《标准》，来了解自己应该享受哪些具体的服务，但却无从得知自己享受的服务“值多少钱”，也就是说不太清楚自己应该付出多少物业管理费才是合适的。在中国物业管理协会关于印发《标准》的通知中，也提到了该《标准》可以作为测算物业服务价格的参考依据，但没有更进一步的详细条款。

　　对此，曾参与《标准》制订的上海陆家嘴物业管理有限公司总经理翁国强向记者解释说，由于全国各地的物业管理水平、经济发展状况等情况差异较大，所以《标准》很难考虑到相同的物业管理服务在全国各地所需要的成本，比如说一些经济不是很发达的城市，物价水平、劳动力成本等等都可能和一些经济发达的大城市存在差距，所以很难“一刀切”来规定多少价格。

　　为了贯彻去年9月份开始实行的全国《物业管理条例》中提出的“优质优酬”原则，《标准》只是提供给“优质”一个客观具体的标准，而“按质论价”的具体收费标准，则是要各地根据本地实际情况来确定指导或者参考价格。

　　普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）摘要

　　基本要求

　　协助维护公共秩序

　　保洁服务

　　绿化养护管理

　　一级

　　设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

　　每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。

　　小区主出入口24小时站岗值勤。

　　对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。

　　高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。

　　合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。

　　小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。

　　草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。

　　二级

　　公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。

　　每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。

　　小区主出入口24小时值勤。

　　对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。

　　按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。

　　小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。

　　对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。

　　三级

　　公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。

　　每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。

　　小区24小时值勤。

　　对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。

　　小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。

　　小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。

　　定期清除绿地杂草、杂物。