2004年2月14日中国房协城市开发专业委员会2004年主任委员会议暨房地产形势研讨会在大连万达国际饭店隆重召开。此次会议与研讨会汇聚当今地产界众多炙手可热的地产巨头———中房集团总裁孟晓苏、万科集团董事长王石、万达集团董事长王健林、万通集团董事局主席冯仑……大家探讨了全国房地产行业的形势及持续发展中急需解决的问题，气氛异常热烈。

美妙时光产权酒店 紫光台式电脑 小户型主阵容揭晓 多媒体互动学英语

　　中国房协开发委2004年主任委员会堪称中国房地产业界的里程碑，开创了国内行业信息发布会制度的先河。此次会议传达了国家三部委“关于建立全国房地产信息发布会制度的通知”精神，信息发布会制度将为我国房地产持续、健康、快速、协调发展提供信息支持与平台。国家三部委一致同意由中国房协开发委来承办房地产信息发布会，定期发布全国和地区的房地产信息。中国房协是我国地产界的行业协会，1985年至今已发展会员956个，在中国房地产的改革研讨、信息导向等基础建设方面功不可没。

　　南有万科、北有万达两巨头推心置腹坦诚相对、互诉衷肠两大腕滨城论剑

　　问：业内有一种说法是“南有万科，北有万达”，而且都是在行业内的旗舰企业，请你们互相评价一下对方。

　　王健林：万科公司是早期成立的房地产公司之一，也是中国首批上市的企业之一。我个人认为，万科企业的知名度在中国房地产业是排第一位的。因为企业的知名度不完全是靠销售额，有一些企业认为自己的销售额比万科多就认为知名度要高于万科，这是不正确的。我非常钦佩万科，万达应该向万科学习。

　　王石：我与王健林先生是在一次香港会议上认识的。当时只知道万达足球非常有名，但并不清楚万达是做房地产的企业，看到万达球员的球衣上印着“万达红酒”的字样，我还以为万达的主业是做红酒，后来才知道红酒只占很少一部分，万达集团的主业是房地产业。我认为，打造品牌有几个要素，一是知名度，二是要让人明确知道你是干什么的。万达是做什么的？利用曾经做足球产业获得的知名度，王健林先生以足球带动房地产这个产业，我认为此举非常高明。就企业的知名度来讲，万达要比万科高，家喻户晓。

　　目前万达把目标确定为商业地产，并且做出了声势，在这当中出现一些问题是很正常的，如果没有反而是不正常的。万科也常有被媒体曝光事件发生。要问我对万达的评价，我认为万达在把公司品牌迅速转变成产品品牌方面是很成功的。

　　万通集团董事局主席冯仑

　　万达商业地产给中国地产企业财务模式带来的思考？

　　冯仑：以前对于万达集团的了解都是从媒体中得来的，这次身临其境，切实感受到万达集团商业地产与住宅地产的魅力，不觉对万达肃然起敬。万达的发展令我想到了一个需要地产企业思考的问题：企业的财务模式。企业的财务模式无外乎这么几种：劳动力输出模式、生产加工模式、品牌输出模式、零售（如沃尔玛）模式、金融（如华尔街）模式。而目前中国房地产企业财务模式还处于生产加工模式阶段，离钱远，离事近，离是非更近。中国企业的财务模式就是要做类似华尔街的高赢利模式：离钱近，离事远，离是非更远。中国房协要研究企业多赚钱，要研究企业的财务模式。

　　中国房地产业协会会长、建设部原副部长杨慎对于现有土地政策的一些看法

　　问：大家提出：在房地产行业有一些前瞻性的问题，在十几年前要求解决城乡接合部的问题，当时那些房子没有人买，现在却成为竞争非常激烈的地段。农村土地和城市土地不应该有界限，也就是1998年、1999年杨慎先生和孟晓苏先生提出的一个课题，大家想知道杨部长您当年在提出这些问题时，是出于什么考虑？

　　杨慎：过去几年全国盖了8300万平方米的住宅，GDP占了15％。曾有人问现在房地产业的政策性阻碍是什么，我就联想到小平同志1981年4月2日讲道：中国房地产业成为支柱，首先是农村问题，另外一个问题就是房子的财产权问题。关于农村问题，我想主要是城乡接合部的问题，过去的房地产业完全局限于城市，忽略了农村。我们现在规定农村的土地不能流转，城市的土地才可以流转，但我对这样的规定有不同的看法。我认为限制农村集体土地的流转不符合国家的政策。那时十六届三中全会没有开，没有提出城乡接合部的问题。从农民那里征收土地，一亩地最高才6万元钱，但土地一旦变成国有后，一亩地就成为几十万、几百万甚至几千万，而这样的收益都给了城市，加大了城乡差距。我们用法律手段从农民那里强制收来土地，然后形成城市财产，让农民既失地又失业。我认为未来的城市发展、房地产发展应该着眼于中国大地，而不仅仅是城市的某一个地方。

　　房子在满足了居住需要的同时还是一个重要的家庭财产。这就涉及到土地的使用制度。我们现在的制度是商品住宅拥有70年的产权，商业建筑是40年产权。到期时连同地上建筑物由国家一并收购。这种做法尽管有法律规定，但我认为不符合个人消费资料私有的制度要求，不符合住房财产权的制度，也有悖宪法的规定。根据宪法第7条的规定，公民个人的财产、住房受法律保护。

　　建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠拆迁条例兼顾多方利益

　　问：有朋友提问什么是政策水平，大家想知道建设部最近在想什么，房地产行业最关心什么？

　　沈建忠：会场上有大连的开发商对于新颁布的拆迁实施办法提出问题，指出拆迁是否片面地强调了被拆迁人的利益，而忽视了开发商的利益。对此，建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠回答说,从拆迁实施办法中看，政府在这里起的是一个监管的作用，发布的也不是项目补偿的价格，而是城市里不同地段、不同区域的参考价格。

　　条例里也规定了行政裁决的规程。实际上在这几年市场经济的推进过程中，讲究的是效率，兼顾的是公平，条例也是这个含义。既保留了裁决权，又保留了强制拆迁的权利。过去在这个问题上滥用的情况比较严重，滥用裁决权，滥用强制权的情况比较突出，我们这个实施办法就是使拆迁规范化，如要解决在什么情况下可以裁决，甚至有些要举行听证会。过去有上午裁决下午就强迁的情况，没有听证制度，这是不正确的。强迁是一个强制的手段，条例要解决在什么条件下可以强迁。站在政府的立场上，既要维护了拆迁人的利益，也要维护被拆迁人的利益。

　　我们整个保障体系还在开发当中。要在短期内拆迁那么多的房子，政府也不能拿出那么多的钱，对待一些住房面积很小的、收入很少的被拆迁者，就要保证他有居住的地方，给他们一些保障。

　　万科企业股份有限公司董事长王石房企融资应走向多元化

　　问：2004年被称为中国的市场金融年，大连有很多企业面临解决资金的问题，想问一下王石先生在融资方面有什么心得？

　　王石：去年央行的文件在房地产业影响很大，有两种说法：一是房地产严寒的冬天到来了，另一种说法是房地产业一半死掉。但通过这么长时间来看，我认为房地产业不仅没有死掉，而且在蓬勃发展。

　　我们主要的开发策略还是自己开发为主，基本上100%自己开发，但显然我们自己开发项目时，就是寻找多种资金流的组合方式。比如过去自己拿地开发是用自己的资金流，若两方合作共拿土地是两方的资金流，再者是拿完土地后出去找资金流。

　　万科在2002年和2003年都发行了债券，这样减少了房地产公司对贷款的依赖。不管主观上怎样，这种做法客观上还是促进了房地产企业走联合、走多元化之路的趋势。

　　北京城市开发集团有限责任公司总经理赵康2004中国地产国企改革之路在何方？

　　问：您作为国有企业的代表，感觉国有企业在房地产业发展中最迫切需要解决的问题是什么？将以什么方式参与到市场竞争中去？

　　赵康：我们作为国有企业，在房地产业有民营企业不可替代的作用，我们建的房子大多为中低收入者适用，并且有大量房改房、搬迁房。我们上个世纪建设的住宅有1300多万平方米，这个记录恐怕没有人能打破。

　　原来我们在北京是独霸天下，现在北京的房地产是群雄割据，有王石的万科从南方杀过来，逐渐还有东北的、珠江的都到了北京，竞争更激烈了。我认为，国有企业也存在改制和做大做强的问题。

　　现在，我们的东家也改了，原来是政府直接管我们，现在不管了，由国资委管我们，政府找我们要的是实物。地段要拆迁，我们出房子。政府再给你固定资源，让你能活下去。现在我们土地的取得也得通过公开的招标，我们现在是什么挣钱，什么有回报，我们就干什么。

　　我觉得我们要向民营的、外地的企业学习，在新形式下转变经营机制，同时也得走重组、合并、改造的道路，这是一个趋势。

　　中国房协副会长、中国房地产开发集团总裁孟晓苏收购居屋，为香港地产送一份礼物

　　问：中房集团大举收购香港居屋,如今进展如何？

　　孟晓苏：收购香港居屋是从去年年初同香港政府商量后由我们提出的，就是我们可以利用旺盛的国内市场帮香港消化一些空置房。

　　香港6年期间房地产行情下滑，下降了60%，来了场“非典”又在这个基础上下降了10%，一共下降了70%。房地产业价格降下来，就意味着群众的资产贬值。去年香港政府决定廉价的居屋不再建了，已经建的也不再进入市场，并要求我们帮助拉动香港房地产市场。我们当时也就提出你们有多少居屋，我们要多少居屋。

　　我们提出房地产业与旅游业相结合，买香港的房子用于旅游，也就是以“分时度假”的方式去香港买房。香港政府有关官员在去年9月4日与我们谈完后，9月10日开始，香港媒体地毯轰炸式地报道了中房集团要大幅度收购香港居屋的消息，这引起了香港房价的上升。在消息公布后，香港的房屋交易量上涨了3倍，他们宣传中央救港，但我们进行了澄清，“救港”的只是一家中国房地产企业。

　　到今年的2月1日，香港的房价上升了16.3%，香港人预计还会再上升30%，负资产问题将得到解决。

　　我们调查后认为，内地居民到香港买居屋是可以实现的。因为他们不仅会去香港买房，随着出入境制度的规范，内地居民更会走向世界各地。我们希望通过内地居民和企业的踊跃购买，为香港房地产业作一些贡献。