作者：来源 [ 辽西商报 ]发表日期： 引　言

　　日前，锦州市公用事业与房产局传来消息——锦州市将执行国家发展和改革委员会与建设部制定的《物业服务收费管理办法》（详见本报2月16日Ａ2版）。市民怎样看现在的物业管理水平和收费标准？他们对新的物业服务与收费规定有着什么样的看法？物业公司在现实的工作中都遇到了哪些方面的问题，新的《办法》带给他们的是压力还是动力？物业主管

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部门又将怎样执行新《办法》？新《办法》能否提升锦州市整体物业管理水平？

　　安居才能乐业，如果没有安居，没有良好的物业服务，就不能乐业。为此，本部记者兵分几路，对锦州市部分市民、部分物业公司、锦州市物业主管部门和相关专家进行了采访。　锦州市民

　　业主期待新《办法》

　　交物业费的家庭都是相似的，不交的家庭则各不相同。将一句名言套用在交物业费的问题上，基本概括出交费的现状。对于“业主与物业协商定价”、“业主决定物业费咋花”的新《办法》，大家充满期待。

　　按时交费的家庭对物业公司的服务比较认可。马家新区258—17号的张女士是超前交费的一员，她介绍：“我们以前只知道物业管管卫生、小区里的路灯什么的，但是前几天有件事让我们非常感动。一天下午我家的马桶坏了，当时都4点多了，我爱人非常着急，想自己打车去市内买一个，但又不会挑，当时灵机一动想到了物业，物业公司的李贵双师傅了解情况后二话没说就跟我爱人去了市内。第二天物业的李师傅和赵玉春师傅帮忙把马桶装好了。”

　　也有人一边交着物业费一边觉得亏的慌，古塔区一小区的业主告诉记者：“我们住进来4年多了，一直都按时交费，但有人一直不交费，物业一点惩处措施都没有，现在相当于我们养着没交费的人。”东华园21号楼的徐先生结婚只有半年多的时间，他在结婚的第一个月就莫名其妙地交了100元自来水费，以前没人住过的新房怎么会流了近50吨水呢？此后徐先生多次联系了自来水投诉部门、质量监督部门，最后得到的答复是：这些水可能是盖楼时建筑工程队用的，只能找物业公司去讨说法了。一头雾水的徐先生最后决定不找了，就用不交物业费来顶替水费。

　　饶阳里6号楼一位业主告诉记者我们这儿的物业管理得不错，商业区这边楼道有人扫，草坪有人剪。但动迁户那边交物业费不及时，草坪什么的都干枯了，管理得不好造成收物业费更困难，随之恶性循环，真期待着新《办法》的实施啊！听说南方的物业还负责小区里孩子的接送，我们也希望享受这样的待遇。”

　　除此之外，不交物业费的业主也碰到了各式各样的问题，例如屋顶漏了没人管，物业公司曾承诺的服务设施等不到位，动迁户和商业区相比，草坪少、路灯少、公用设施少，……市民在采访中表示，期待着新《办法》，以便物有所值，获得优质服务。

　　实习生齐晓娜　记者谷智红

　　物业官司屡见不鲜

　　昨天上午，记者从锦州市凌河区法院了解到，从去年至今年年初，该院共处理21件物业管理合同纠纷，主要涉及拖欠物业管理费问题，仅去年12月份就审理七八起案件，物业公司将长期拖欠物业费的业主告上了法庭。截至目前已全部结案，物业与业主均做出让步，多数纠纷经法院调解已经达成和解。据悉，拖欠物业费及滞纳金的数额均在5000元以下，多则4000多元，少则几百元。

　　据了解，对于一起调解未成功的纠纷，承办法官根据辽宁省物业管理的相关规定及市政府的相关文件，支持物业公司胜诉。另外的物业费纠纷仍在上诉期内。

　　李飞　记者谷智红　物业公司

　　希望收费不再难

　　希望收费不再难，这是记者在采访中物业公司对《办法》最关心的问题。

　　世纪花园物业负责人梁海主任：“我们物业进入小区也有四个年头了。遇到的最大的难题就是收费难，这个现象在整个物业界也是很普遍的。我们去年的物业费收取率是72％，高于全国平均的70％，算是比较好的，就是如此，我们这几年被拖欠的物业费也高达70多万。不交物业费造成的不良后果是多方面的：首先，物业费是我们物业的主体收入，如果物业费收不上来，我们物业就很难运做下去了。其次，那些不交费的业主实际上是侵害了那些交费业主的利益，由于他们的不交物业费，造成我们的运做困难，就容易影响我们对那些已交费业主的服务。最后，从大的方面说，业主大量拖欠物业费对锦州的整体形象也是一种伤害。”

　　什么造成了收费难呢？锦州市另一家物业公司的周经理分析了以下原因：　1．开放商遗留的问题被转嫁到物业头上了。比如房子上、墙上涂料等方面问题，对物业产生不满，拒绝交物业费。2．收费标准和服务质量上，物业和业主的不统一。因为现在缺乏一个具体的收费和服务标准，目前已有的国家标准也只是国家宏观上的，并没有规定细则。于是就容易造成物业和业主之间的纠纷。3．不少业主的观念问题。很多业主并没有意识到，交物业费其实是一种消费，而物业服务也是一种商品。物业和业主之间完全是一种平等服务的关系，业主有权利也有响应的义务。4．部分物业的管理也确实存在问题，一部分没有物业服务资质的物业公司，为了暂时收益的目的盲目上马，造成目前物业行业鱼龙混杂，造成一些不好的影响。

　　见习记者原廓

　　物业公司渴望政策扶持

　　物业公司最迫切的愿望到底是什么？各个小区各有不同，世纪花园的梁海主任说：“第一，我们非常希望能够在政府指导下，对业主进行全员观念教育，因为我们企业力度有限，要改变业主观念仅仅靠我们是远远不够的。第二，我们非常希望政府能对物业行业进行行业整合，淘汰那些没有物业服务资质的物业公司，净化锦州市的物业服务行业。第三，也是我们最迫切的希望，那就是政府对我们物业行业进行政策上的扶持。比如社区进入小区，成立一个由公安、卫生、交通、法院等部门组成的解决物业纠纷的联合体，最好是像南方那样，在小区里设立一个简易小民庭，出现物业和业主的纠纷或者有业主恶意拖欠物业费，可以通过简易的法律程序进行快速、及时的处理。另外我们也希望房屋产权交易部门，在审核房屋转让和买卖合同时，增加是否拖欠物业费的条款，以避免出现有人拖欠数年物业费却仍然可以进行房屋的转让和买卖的情况。”

　　园中园小区的卢绪平站长说：“对我们来说，最迫切的问题是缺少一个全市统一的、非常具体的标准。大家分清各自的权利和义务以后，就可以大大减少物业纠纷了。我们现在由于业主大会还没成立，物业服务非常难开展。将来就算业主大会成立了，物业和业主的标准也很难统一，我们仍然很难开展物业工作。”

　　见习记者原廓　物业主管部门

　　锦州《办法》前期准备中

　　本报讯记者刘银川报道：昨天上午，记者从锦州市公用事业与房产局了解到：锦州市将出台相应的《办法》，届时结合锦州的具体实际来操作执行。

　　据锦州市公用事业与房产局相关部门人士介绍，锦州肯定全面执行国家发展和改革委员、建设部制订的《物业服务收费管理办法》。但其中需要的具体要件是：国家出台办法后，各个省市自治区都要结合本地情况出台相应的办法，比如辽宁省相关部门就要结合实际情况对《办法》进行修改完善，形成《辽宁省物业收费管理办法》，然后以此类推，各个市再结合本地情况，出台相应办法。这位人士介绍，目前，辽宁省还没有出台相应的文件，所以锦州市一方面等待辽宁省《办法》，一方面做前期的准备，此项工作正在紧锣密鼓地操作中。

　　至于锦州新《办法》出台的准确时间，这位人士表示：“应当很快，涉及到百姓的切实利益，哪个部门都不能有丝毫懈怠。”

　　锦州物业服务七项　今后普遍有所延伸

　　本报讯朱秋戌、记者刘银川报道：昨天上午，记者从锦州市公用事业与房产局了解到：目前锦州市物业服务大体分为7个方面的服务，新《办法》实行后，服务范围将各有延伸。

　　据介绍，根据有关规定，目前锦州市各物业服务部门正在实行的物业服务中，服务范围大体分为以下7项，第一、设施的维修服务；第二、安全消防；第三、治安防范；第四、环境卫生；第五、楼道保洁；第六、垃圾清运；第七、文体活动。具体到各家物业服务时，有的可能要超出这7项，有的公司可能做得不足。

　　据锦州市公用事业与房产局相关人士表示：今后新《办法》实施后，锦州市物业服务的范围将有所扩大，具体的服务范围将都有所延伸。总体上应当做到“安全、整洁、文明、高效与优质服务”。

　　锦州居民有权炒物业公司

　　本报讯记者刘银川报道：记者昨天上午从锦州市公用事业与房产局了解到，新《办法》及相关的法规给予了业主多种权利，居民有权炒物业公司。

　　据了解，按相关规定，业主享有10种权利，如按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；监督物业管理企业履行物业合同；对物业共同部位、共用设施、设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施、设备专项维修资金的管理和使用等等。

　　据相关部门负责人介绍：锦州市各小区的居民如果发现本小区物业公司服务不到位，或是在管理上存在严重的问题，可以先向物业公司反映情况，提出意见。锦州市在两三年前已在各个小区成立业主委员会，部分小区正在或是将建业主大会，届时，居民可以提议召开业主委员会大会，由业主委员会的代表们议论后正式向小区物业管理部门提出口头或是书面的意见。小区物业管理公司如果还是不接受或是接受了不改正，业主委员会可以召开业主大会，形成决议，有权炒掉物业公司。

　　锦州物业专家解读《办法》　规范物业服务收费

　　眼下，物业服务收费问题备受广大业主关注，已成为社会热点问题，记者请锦州市一些物业服务行业的专家为此进行解读。专家们表示，《办法》是指导和规范今后物业管理收费行为的重要依据。

　　物业收费新办法规定的主要特点是物业服务收费区分不同的物业性质，分别实行政府指导价和市场调节价；业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式，约定物业服务费用。

　　新《办法》充分体现了市场化的原则，在物业服务价格形成机制上，在服务费用计算方式上，在政府对价格管理方式上都有新的突破。不仅有利于市场机制在物业服务收费活动中发挥作用，体现了对民事主体“意思自治”的尊重，也提高了物业服务收费的透明度，有利于业主和物业管理企业双方的合法权益得到保障。使政府直接介入制定和干预价格，退到对价格进行指导和监督，这符合物业管理活动本质上是一种民事活动的根本特性。

　　新《办法》确定了“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的收费原则，有助于形成“质价相符”的物业管理收费机制。业主花钱买服务，物业管理企业收费提供服务，是物业管理的两个方面。服务收费是否合理，核心在于“质价相符”。在协商物业服务价格过程中，企业要充分考虑业主的支付能力和支付意愿，业主付了钱，就应得到相应价值的服务；业主则应考虑物业管理企业要支付管理成本和员工工资，收费是企业生存和发展的基础，不能亏损。

　　物业管理直接关系到千家万户的利益，建立健全物业管理服务等级标准，规范物业服务收费，是推动物业管理行业健康发展的重要环节。因此，我们要解决好现在存在的问题：一方面有的企业不尊重业主的意愿，超过业主的承受能力，服务不到位；一方面有的业主想得到更好的物业管理服务，却不想支付相应的费用。另外，开发建设单位的物业服务收费不足以维持现行的物业管理，一旦退出，被掩盖的矛盾暴露出来，随之产生了物业服务收费的纠纷。

　　新《办法》的出台使我们明确：物业管理企业要根据大多数业主的实际需求，提供适度的服务，是最理智的选择。尤其对多数是中低收入者居住的普通住房，必须在考虑居民支付能力的基础上确定物业服务标准和服务价格，才能为多数业主接受。

　　朱秋戌　记者刘银川 （END）（来源：辽西商报）