--参与讨论《上海市物业管理规定(草案)》

　　陈波

　　《上海市物业管理规定(草案)》(下称《草案》)最近已向社会公布并征求意见(截止日期为2月12日)。笔者 特作此文，参与讨论。

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　　笔者认为，《草案》与国务院《物业管理条例》相比较，一个突出的特点是行政主导色彩太过突出，街道办事处和乡 镇政府被赋予了牵头筹备业主大会的权力，业主自治权利受到较大限制。

　　《草案》第3条规定：

　　……街道办事处(乡镇人民政府)会同区(县)房地产管理部门指导监督本辖区内业主大会的成立及其日常运作，协 助区(县)房地产管理部门对物业服务进行监督管理，协调物业管理活动与社区管理中其他活动的关系。

　　第6条规定：

　　物业管理区域符合业主大会成立条件的，建设单位应当书面通知街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人 民政府)接到通知后30日内，会同区(县)房地产管理部门组建业主大会筹备组(以下简称“筹备组”)。由筹备组组织召 开首次业主大会会议。

　　筹备组由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门、建设单位所派人员组成。参加筹备组 的业主代表应当由街道办事处(乡镇人民政府)和区(县)房地产管理部门组织业主推荐产生。

　　筹备组组建后的7日内，街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门应当在物业管理区域内书面公告筹 备组成员名单；建设单位应当向筹备组提供业主清册、物业建筑面积、物业出售和交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册 等文件资料。

　　而国务院《物业管理条例》第5条规定：

　　……县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

　　第10条规定：

　　同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并 选举产生业主委员会。……

　　从上面列举的条文可以看出，与国务院《物业管理条例》相比，上海的《草案》有很大的“创新”，即给街道办事处 和乡镇政府赋予了物业活动指导监督管理权。对此，笔者不敢苟同。

　　且不说这样的突破性规定是否符合上位法(即国务院《物业管理条例》)的规定，最让人担心的是，一旦房产商通过 不法手段利用街道办事处、乡镇政府来侵犯业主权益，业主将处于十分不利的地位。尤其是，房产开发的大量前期手续一般都 在街道办事处和乡镇政府的协助下办理，房产商与他们的关系往往非同一般。因此，从监督的角度看，在房产商屡屡侵犯业主 合法权益的情况下，这种属地化操作模式，不利于权力回避和制衡。

　　这是笔者从切身经历中得出的惨痛结论。本人所在小区的居民委员会，由于房产商为其提供了办公用房，并时常资助 其活动经费，所以现在就按房产商的意志行事，从不敢为维护居民合法权益而与房产商据理力争。因房产商延期交房，小区部 分业主对其提起了诉讼。为及时沟通诉讼中的有关情况，部分业主想借居委会的公告栏通知有关事宜或借用居委会的场地开会 议事，可居委会主任怕得罪房产商，竟断然拒绝。因此，笔者十分害怕类似情况会不断重演。

　　借助“筹备”的便利，街道办事处和乡镇政府往往握有业主大会成立时的很多重要资料。日后如果业委会与房产商发 生纠纷，凭房产商的活动能量，街道办事处和乡镇政府万一站到房产商一面，对业主“倒戈一击”，业主那时可真是“叫天天 不应”了。所以说，行政主导业主大会的筹备方式后患无穷。

　　因此笔者认为，在大力推进基层民主和居民自治的今天，在建设行政主管部门的指导下，业主自己完全有能力完成业 主大会的筹备，街道办事处和乡镇政府无需越俎代庖。《草案》是低估了业主的自治能力。

　　另外，《草案》第25条中的一项规定也与实际情况不符。该项规定是：住宅物业管理区域的机动车停车库内属于业 主所有的停车位，不得与房屋分离单独转让。

　　笔者认为，车位的转让属于房产销售范围，《草案》对此不宜调整。何况，在目前情况下，在同一管理区域内，房屋 套数和车位数不可能持平，一般两者之比仅为3∶1或2∶1，车位数大大少于房屋套数。随着情况的变化，为调节车位余缺 ，业主之间难免要流通转让。现在规定车位不能与房子分离转让，就忽略了生活中的实际情况，将给业主带来诸多不便。除了 别墅车库紧紧依附于房屋不可分离外，公寓房与车位都是分离的，车位单独转让完全符合民法的精神。

　　《草案》作出这项规定的本意，可能是为了防止投机者炒作车位。但笔者认为，这无意之中却“将婴儿和洗澡水一起 倒掉了”。其实，要防止车位炒作，在销售阶段就可以控制，即规定只有购房者才能购买车位，投资者单独不能购买车位，且 一套房子只能购买一个车位。这样就完全可以杜绝车位炒作。