沈阳高档住宅要有本地特色(图)

http://www.sina.com.cn 2004年02月20日10:15 华商晨报

　　资料图片高档住宅在一个城市的住宅体系中是属于少量但绝对是点睛之笔的产品，就像王冠上最珍贵的宝石，熠熠生辉又价格不菲。人们对这个市场很关注却常常游离在外围，沈阳的高档住宅在房地产市场中扮演一个什么样的角色，表现得怎么样？就此，记者对沈阳亿达房地产有限公司总经理刘禹川，沈阳格林豪森房地产开发公司副总经理弓超进行了采访。

　　市场潜伏供需隐忧

　　在居住大众化的今天，作为少量产品的高档住宅在沈阳的生存能力怎么样呢？尤其是在沈阳这样一个经济发展正处于起飞阶段的城市，对高档住宅产品的需求会有多大？在沈阳统计年鉴（见附表）上对于别墅和高档公寓产品有这么一组数字，可以发现从1999年开始，开发商对高档住宅的投资开始迅速加大。在1998年以前市场是供不应求，而在此之后是供大于求。那么目前沈阳的高档住宅市场是否存在供需的隐忧呢？

　　针对这一问题弓超也表现出同样的关心。他认为沈阳高档住宅市场目前确实存在着供应略大的问题：“沈阳一年高档住宅的需求量很有限，也就是五六百套，但有的开发商一下就推出三四百套，可以肯定地说，这个量是卖不出来的。

　　“在高档住宅里有一种‘海鲜’的说法，就是说高档住宅像海鲜，价格很高，但讲究时效性，一个房子卖几年还卖不出去，就基本昭示了它的命运，消费者也不愿购买那种积压的房子。现在沈阳高档住宅市场还存在另一个问题，就是一次推出很多户型的房子，结果某种产品卖得很好，有些却卖不动，这也是对消费者需求估计不足的一种表现。高档住宅的盘子就那么大，开发商要有计划开发。就像几年前，沈阳市场上高档住宅产品不多，万科、华新国际、格林豪森取得了一定成绩，结果随之就出现了很多的高档住宅产品，但市场反应平淡。在一段时间内，沈阳对高档住宅的需求量不会有太大的变化，因此开发商在推出产品时一定要仔细研究市场。”

　　在成熟中寻求收获

　　虽然市场上还存在一些问题，但是沈阳高档住宅市场的发展是实实在在的，对于今后的发展，开发商还是以理性的分析来面对。

　　市场前景如何？刘禹川认为高档住宅在城市发展中是少量但不可缺少的一种产品，随着沈阳经济的发展，这个市场的前景还是很好的。弓超从另一个角度回答了这个问题：“在购房大众化的今天，高档住宅不会成为市场的主流。但作为一种精品，它的存在有独到的作用。”

　　对于今后开发商如何面对这个市场，刘禹川认为开发商还应该解决几个问题，首先就是市场细分问题，高档住宅应该按面向的消费群体细分，比如说面对高级知识分子的群体，面对企业经理人的群体等等，未来人们对高档住宅的选择更多的是对居住文化的一种选择；其次，在细分之后的系统性，所谓的系统性包括规划、景观、户型、物业管理，这些都是要和项目紧密相连不能脱节的；第三，开发商要仔细研究成本与价位这一矛盾，要用相对低的成本和相对低的价位来吸引更大的群体，这就需要开发商运用自己的专业技能和对社会的责任感来解决这个商业难题。

　　弓超也提出了自己对这一问题的理解：“高档住宅应该表现出更多的地域文化，而沈阳现在很多的高档项目还处于模仿阶段，缺乏本地特色。今后，开发商要加深对建筑的理解，要不断捕捉市场上最新的讯息，尤其是在设计方面要投入更大的力度，要敢于超越。最重要的是了解不断变化的市场，要清楚消费者的需求。”

　　看来，沈阳高档住宅市场现在最重要的还是在市场定位的调整和品质的提升，依目前沈阳的市场情况来看，在短时间内还不可能达到北京、上海那样的容量，也不可能出现几千万的豪宅，因此开发商和消费者对待高档住宅一定要更加理性。对于开发商来说选择做什么产品是重要的，选择为谁做产品是更重要的，选择如何做好产品是最重要的。本报记者　戴路

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