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历史存量决定今年北京房价?

http://www.sina.com.cn 2004年02月26日16:25 中国《新闻周刊》

  一般情况下,市场经济的逻辑是供求关系决定价格,地价只不过是房价中绝对地租、级差地租的存在形式,市场可接受的房价高,才会引起地价高。

  然而,在像北京市这样一个非充分竞争的房地产市场上,经济学的理论,有时也只能是理论

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  本刊记者/吴金勇

  就在4号令推出的两天前,2004年2月8日,SOHO中国有限公司做出决定,将SOHO六期整体价格上调4%。涨价的原因是,鉴于良好的销售情况。据悉,相当一部分购房者表示,的确是因为看中了建外SOHO巨大的升值潜力而前来投资。

  “投资需求和消费需求拉动了房价的上升,而与土地成本大小相关性不大。”在采访中,一些主张供需论的房地产人士这样认为。

  然而,4号令也让京城市民及许多欲在京购房者想起了前车之鉴——杭州。3年前,杭州的城市经营性用地全部实行挂牌拍卖。结果是:杭州市房价三年内几乎翻了一番。杭州成了“地价高低关乎房价涨跌”的典型。

  需求论与成本论,哪一个会在今年引导北京房价?

  房价是由地价决定

  “肯定是地价决定房价。”北京博星投资顾问公司分析师张伟明对中国《新闻周刊》说。

  “如果仔细分析SOHO的案例,就会发现,消费者所购买的房子实际是包含了土地的房子,里面有地价因素。”张伟明认为,事实上,房屋本身的价值是有限的,还要不断折旧,所以单纯的房价是不断减值的。而土地由于资源有限,从长期来看,它的投资价值是不断升高的。

  据了解,一般情况下,房价的构成主要有地价、拆迁费用、建安成本、税费和利润等五部分构成,地价只是其中重要的一项。

  “在北京房价中,地价成本占30%——40%左右。在定房价的时候,土地成本是一个很重要的考虑。”富力集团(北京)公司董事总经理吕劲对本刊说。

  而在北京那些繁华路段,土地综合成本(拆迁费、出让金等)加起来,甚至要占到房价成本的2/3左右。

  “4号令以后,收紧了土地供应的口子,大家对土地的期望值就高了。土地的价格会随着心理预期走高。土地价格高了,房价也应该高。”吕劲说。

  张伟明说,从理论上讲,如果土地进出是一个完全自由的市场,那么,土地的价格就不能决定房价了;但在中国,一些大城市的土地,长期以来一直处于向市场过渡状态,很多土地的供应是隐性的,各种信息不公开、不透明。所以,地价才会决定房价。

  北京虎杰投资顾问公司首席分析员张寅也认为,杭州土地的供应变化很说明问题。

  据一位熟悉杭州土地情况的地产界人士介绍,杭州主城区三面环山、一面临江,可供开发的面积不过百余平方公里。从1999年下半年开始,杭州的土地供应统一收归土地储备中心,以招标拍卖方式出让。而杭州市政府又坚持“非饱和适度供应,有计划出让,保持卖方市场”稳步适量供地的政策,地产商长期处于“半饥饿”状态,导致了地价持续走高。

  据国家发改委、国家统计局最新调查显示,2003年二季度与去年同季相比,杭州的土地交易价格上涨41.7%,而临近的上海,同一时期土地交易价格涨幅仅为14.0%。

  另一方面,是当地房地产商搞起了“二次垄断”,以抬升房价。由于土地资源短缺,一些开发商拿到土地之后,采取各种方式放慢开发进度,等待土地“升值”,以实现其利益最大化。

  “其实,说白了,房价的涨跌就是看“三位一体”能否平衡。这三个方面是土地的供求量(政府),开发量、投资量(开发商),需求量(消费者)。平衡了,价格就稳定。”张寅说。

  割裂历史的算法

  在一些地产界巨头眼中,三者的平衡恐怕在今年要被打破了。

  春节刚过,潘石屹就放言,“今年北京房价一定要涨”。2月17日,潘石屹发表文章《从土地的供应量谈2004年北京的房价》。

  他在文章中表示,土地的供应,如采用公开交易的方式,从土地变成房子的周期会大大缩短,大约只需要半年时间,因此从半年前土地的供应量,可以看出半年后房子的供应量。以前,北京房地产商绝大部分是边开发边签土地出让合同,边交出让金。市场上没有多少交清了出让金又拿到了《国有土地使用证》的土地,也就是说没有多少存量。

  假定其他的因素,如需求量、汇率、通货膨胀、GDP不变,单独分析土地供应量对房价的影响。可以简化后变成如下的公式:

  公开交易+协议公示= 3000万平方米供需平衡,价格平稳。

  公开交易+协议公示> 3000万平方米供大于求,价格下跌。

  公开交易+协议公示< 3000万平方米供小于求,价格上升。

  公开交易+协议公示<< 3000万平方米供远远小于求,价格暴涨。

  也就是说,北京市每年市场需要约3000万平方米建筑面积的土地,如果低于这个数,北京的房地产会涨价;如果远远低于这个数,房地产的价格一定会暴涨,危及北京经济的发展。

  潘石屹表示,从目前北京市土地的供应量来看,少得太多了。华远集团董事长任志强更是做出大胆预测:今年土地供应量将减少19%左右。

  北京市国土资源和房屋管理局副局长谢经荣在接受《经济半小时》采访时也表示:“土地储备不足就会引起土地价格的上升,土地在短期内肯定会供应量减少。”

  “只看现在和未来,是这样。但我们不应忽略历史,”张寅说。“潘所说的状态是,三位一体中的政府供应土地少,开发商持币待地,而消费者需求还大增。那2004年当然会涨了。”

  张寅分析认为,潘石屹的算法是割裂历史,“现在的情况是他自己没有土地,但不是说别人也没土地。”

  广州富力集团总经理吕劲也持相同看法。他表示:“未来三年里,北京通过招投标拍卖的新增供应的土地和现实存在的土地相比,还是占小部分。小部分的涨价因素,不会对市场房价产生决定性因素。关键是历史存量。”

  北京房地产界目前有一种乐观地估计,被囤积在某些开发商手中的历史存地,必须在两年期限开发,如果不开发就要被退还给政府。原因是1995年起施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。

  “针对这一情况,北京的许多开发商普遍采取了分期开发的方式,先开一期,再开二期,然后再三期……自己完全可根据市场走势,控制开发节奏。”张寅认为。

  这样看来,短期内,开发商手中的存量土地,仍是调控着京城地价主流,而政府并未能实现有效调控。

  声明:《中国新闻周刊》授权新浪网独家报道

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