榕城百家物业要联手罢收水费(图)

http://www.sina.com.cn 2004年03月03日10:36 海峡都市报

无偿帮你收水费，亏大了，以后不付费，别烦我！　　本报讯昨日，记者从业内获悉，福州市上百家物业公司决定在“3·15”前夕联手采取一个行动，停止为自来水公司无偿代收代垫水费。

　　福州最大的物业公司之一、福建永安物业公司总经理林常青说，物业公司为自来水公司无偿代收代垫水费已有十来年，物业公司不但白干还要倒贴。他说，无偿代收代垫水费是个不公平的约定，之所以存在这么长时间，是因物业处在劣势地位，而自来水公司是垄断性行业，不履约就不给小区供水，而不给小区供水，物业就没法干。这种不公平的现象到去年起才有理可说，因为去年9月1日实施的《物业管理条例》明确规定，“供水、供电单位必须向最终用户收取”，今年1月又明确物业公司可向委托单位收取代收手续费。

　　但是，半年来，让他们头痛的水费无偿代收代缴代垫的问题却丝毫没有改观，福州市众多物业在由福州市物业管理协会牵头与自来水公司多次协商无果的情况下，开始谋划一次集体“罢工”。

　　物业公司：

　　代收水费是

　　“霸王条款”

　　其实，在福州市有关物业公司采取行动之前，业内已有征兆，早在去年9月1日，厦门上百家物业公司就采取“零点行动”来强制终止与厦门市自来水公司的无偿代垫协议，引起了当地政府有关部门的高度重视，取得了一定的成效。

　　相比之下，福州市物业界的举措就来得温和多了。据福州泰禾物业管理公司总经理方伟民介绍，从去年年中开始，榕城物业界就由福州市物业管理协会牵头，与福州市自来水公司进行了多次的协商，自来水公司也做出一些回应，并承诺过渡一段时间，年初再重新签订新的委托协议，为此，协会还派出了律师配合自来水公司草拟有关文件。不料，好事多磨此后就没了声音。为了促进问题的解决，日前由福州市物业管理协会十多家常务理事单位自行发起的“终止《用户水费结算协议书》”的倡议，得到了福州市上百家物业公司的声援与支持。据方伟民透露，目前已经有数十家物业公司在倡议书上盖章了，接下来十来天，还将有一部分物业公司陆续盖章声援。

　　而说到底，长期的代收代垫带来的经营亏损才是榕城物业公司这次联手“罢工”的直接诱因。福建永安物业公司总经理林常青给记者算了一笔账：以福州一个500户的小区为例，每个月产生的水电费就是近6万元（按每户：15吨水／月×1．45元／吨＝21．75元，200千瓦时电／月×0．36元＝72元，水电公摊费按每个月20元算，那么，整个小区每个月水电的开支就是（21．75＋72＋20）×500＝56875元）。按目前的情况来看，基本上福州小区的水电费收取的概率一般只有90％，而目前物业公司与供水供电部门签订的协议约定，物业公司必须代收代缴，对没有管理区域内没有收取水电费的用户还必须代垫，也就是说，一家物业公司管理一个小区，在水电费的收取上就要亏近6000元。现在，新的小区用电一块已经基本上不需要物业公司再代收代垫，就是用水一方面还没实现自来水公司向最终用户收取，物业公司运转还要继续背负大额的亏损。

　　按理说，协议行为应该是双方自愿的，但是，在《用户水费结算协议书》的有关条款上，物业公司似乎明显处在劣势地位。林常青认为，这种物业公司代收代缴甚至代垫的不对等市场行为，主要是供水行业目前还是垄断性行业，其制定的“霸王条款”根本就没有协商的余地，如果不接受，自来水公司就不给该小区供水，物业公司自然无法接管该小区。

　　自来水公司：

　　我们出不起

　　代理费、改造费

　　不论是治标——向各物业公司支付代收水费的代理费，还是治本——为居民用户全面安装一户一表，福州自来水公司有关负责人都表示，作为企业，他们都难以承担这些费用。

　　针对《物业管理条例》中“供水单位应当向最终用户收取有关费用”的规定，昨日，福州市自来水公司营业管线所所长曹铭杰不假思索地告诉记者，“最终用户”这个概念怎么确认呢，物业公司也可以算做最终用户。

　　曹铭杰说，在物业公司代收水费的情况下，考虑物业公司的相关费用问题应该是正常的。但自来水公司作为一个企业，无法承担这么大的负担。这个可能性只有在通过物价部门批准后，通过提高水价填补自来水公司的亏缺。他给记者算了一笔账，目前的生活用水水价为1．45元／吨，除去污水处理费0．45元／吨和政府收取的有关费用0．06元／吨，真正的水价只有0．94元／吨，仅够水的生产成本和管理成本。在这种情况下，支付给物业公司的代理费应从哪里出？怎么出？这都有待商议。

　　自来水公司一工作人员也坦言，一户一表，是目前水费管理的最好方式。物业公司的烦恼，主要来自于福州市很多小区的水表设置不科学。以往旧的小区，有许多存在着一户多表或一梯一表的怪现象，粗略统计，福州市目前有30万户需要进行一户一表改造。按目前这种状况，如果都要自来水公司去向那一部分用户收水费，即使自来水公司所有员工都派出去，人力也远远不够。

　　但经费问题又成了一户一表改造工作的最大瓶颈。福州市自来水公司曾向用户发过一个调查问卷，其中一项是“如果用户自己承担300元，安装一户一表，你愿意吗”，结果用户一致反对。曹铭杰说，安装一户一表的平均费用实际是1200元。在企业和居民难以负担的情况下，省外不少城市采取政府拨款补贴的方式，政府、企业和个人三方共同分担。

　　据了解，目前自来水公司已向福州市政府做了用水一户一表改造的专题报告，但目前市里的相关政策还没有明晰。

　　争议焦点：谁才是“最终用户”？

　　在这场物业公司与自来水公司的争执中，“最终用户”的界定，是矛盾的焦点。

　　据了解，在去年9月1日正式实施的《物业管理条例》第45条中明确规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。按理，这个政策的出台，可以轻松解决纠缠多年的“用水代收代垫”问题。但是，在“最终用户”的界定上，又让物业公司陷入了一场似是而非的争执中。因为，按照自来水公司的理解，他们的自来水设备是牵到小区门口的，而小区内再进行分表的用户就不是其“最终用户”了。而物业公司对此表示，用水的是小区业主，又不是物业公司，把其界定为“最终用户”未免太牵强了。

　　对此，福建省元一律师事务所卓文彬律师也表示，“最终用户”应该是没有再进行中转的用户，很明显国家有关部门规定“供水、供电、供热、供气等的最终用户”就是具体的使用者。在这一块收费问题上，今年1月1日起实行的建设部《物业服务收费管理办法》第17条明确提出：“物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”

　　困惑：谁来为“代收水费”买单？

　　有业内人士说，这次物业公司的联合行动最终可能会使自来水用户“掏腰包”，因为，物业公司抵制无偿代收水费的目的，就是要么不再代收，要么有偿代收水费；而对自来水公司来说，如果真要自己来收的话，那就要增加资金、人员投入，或者投资增加设备，进行一户一表改造。无论采取哪种办法，都离不开钱。羊毛出在羊身上，这个钱最终还是要由用户来分摊——或者提高水价，或者出材料钱。

　　2003年10月23日，本报刊发了《物业公司要“炒”业主》一文，报道了福州彤辉物业入驻福泉花园半年不到因水电代收代垫而出现大面积经营亏损，首开了福州市物业公司炒业主的先例。

　　2003年10月30日，本报刊发了《到底谁来为物管买单？》，对水电费代收代垫的问题进行了探讨。

　　本报记者叶传杰/帅斌彬

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