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　　本报讯 12日上午，市消委投诉部主任喻军、沙坪坝区法院法官何世伟、中豪律师事务所律师王文渊、涂小琴坐堂本报接待室，短短3小时内就接待、接听消费咨询130多件，其中关于房地产的投诉和咨询多达110余件。

　　此次咨询活动场面异常火爆，来电、来访量均创本报《专家坐堂》栏目新高，三方专家为众多市民答疑解惑，忙得不亦乐乎。不少消费者还带来了自己的购房合同等相关资料

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，就具体条款向专家咨询。

　　从咨询情况看，房产投诉占总投诉量84%。主要有如下几方面问题：交房条件与宣传资料出入大、交房时间滞后、房屋面积缩水严重、入住多年领不到两证等等。其他投诉还涉及医疗、小商品质量、电器、保险等多个行业。

　　本栏稿件由田莉尹晶高洁采写

　　无证房屋分类办理

　　张女士：两年前在渝北区鸳鸯镇购一套住房，后知该房没通过质量验收，至今没拿到房产证，怎么办？

　　涂律师：可向渝北区房地产交易管理所咨询，如属四久工程，可根据相关政策办证；如不是，则要求开发商尽快办理或提出相关赔偿。

　　议定价格难退差额

　　陈先生：上月在五里店华新都市花园购买商品房一套，发现同栋楼、同面积的另一业主每平方米比自己的购买价少250元，能否拿回差价？

　　涂律师：双方经协商，自愿签定了购房合同，在价格上无欺诈行为，拿回差价的可能极小。但如有证据证明该合约“显失公平”，可要求开发商解除合同。

　　协议不明可退定金

　　何女士：去年7月，在江北区某楼盘看房时，缴了5000元定金，后因部分谈好的款项被开发商单方删除，不愿签约，能否追讨定金？

　　王律师：这要视缴纳定金时签定的认购书内容而定。认购书中的主要条款(房屋位置、面积、单价、交房时间)没有达成明确协议的，可要求退还定金。

　　宣传内容写入合同

　　王先生：根据开发商提供的宣传资料购买了住房，交房时发现与资料不一致，但该宣传资料的内容并未列入购房合同中。应该如何处理？

　　何法官：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。消费者可以向法院提起诉讼，请求确认该宣传资料为合同条款。

　　面积缩水这样处理

　　秦女士：2001年，在渝北区回兴镇购房，合同上写明房屋面积为110平米，可交房时发现仅有100平米，应该怎么办？

　　何法官：出卖人交付使用的房屋面积小于商品房买卖合同约定面积，合同有约定的，按照约定处理，没有约定或约定不明确的，如果面积误差比(误差面积与约定面积之比)绝对值在3%以内(含3%)，按合同约定的价格据实结算。如果面积误差比绝对值超出3%，误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；购房者也可请求解除合同、返还已付购房款及利息。

　　产品效果不及广告

　　李先生：今年元月7日在某商场购买了一台产自北京的多功能变频式电子驱虫器。回家使用后，发现远远达不到其广告资料上宣传的效果，是不是商品存在质量问题？

　　喻主任：消费者要有理性的认识，导致这种情况出现的原因可能有几种，不排除质量有问题。也许是厂家的测试环境与用户实际使用环境有差异，前者是在一个相对密闭的条件中使用。建议消费者可去商场换一台，如果依然有类似问题，可由消委出面要求退货。

　　相机自燃收齐证据

　　周先生：从广州购回的尼康相机突然发生自燃，但已超过保质期。联系该品牌重庆代理商，对方称不是在本地购买的不予受理，该怎么办？

　　喻主任：质保期虽已过，但商品还有一个安全保质期。出现这种问题首先要申请质检部门对相机质量进行认定，证明自燃确是由于质量引起，并保存好相关证据，就此情况向厂方广州总部咨询，在责任明确的情况下，由总部派人来解决此事。

　　第二次故障可换机

　　王女士：去年10月，在某商场购买了一台方正电脑，谁知半年时间内光驱、键盘相继出现问题。虽然电脑经公司维修后能正常使用，但对电脑整体的质量产生顾虑，能否提出换机？

　　喻主任：当电脑第二次出现质量问题时，消费者就可向厂家提出换机要求。但是消费者对商家提出维修的建议并无异议，并且电脑现已恢复到正常状态，这时再提出换机就显得不合理了。如果电脑再次出现问题，消费者就可向商家提出退换要求。

　　医疗乱收费可诉讼

　　郭先生：今年1月在我市某医院做了一个小手术，花去1千多元，但后来到市急救中心等大医院咨询得知，这样的手术只需200多元。被收取的不合理费用应怎样解决？

　　何法官：可找当地医疗行政主管部门要求处理，也可直接向法院提起诉讼。但应注意，医疗服务关系的证据由患者举证，其余争议由医疗机构举证。

　　按揭购房好处

　　1、资金前期投入较少，有利于购房者资金周转。

　　2、银行参与到购房行为中，银行要求所购房屋进行抵押，则会对房屋的情况作全面了解，减少购房者对房屋情况不了解方面带来的风险。

　　3、开发商应提供连带担保责任。

　　4、保险公司介入，分担了部分购房风险。

　　按揭购房风险

　　1、开发商取得银行划给购房人的贷款后，挪作他用或卷款潜逃。

　　2、开发商因首次涉足房地产，缺乏经验，由于经营不善或其它原因，导致楼盘烂尾，无限期拖延交房。

　　3、房产商可能因开发程序违法，不能取得房屋产权证。

　　4、开发商可能因在建工程偷工减料，导致房屋质量不合格。

　　5、没有销售许可证或产权证，提前搞内部认购，导致合同无效。

　　6、开发商将土地或房产抵押，购房者事先无法知道，知道后也无法控制，一旦解除不了抵押，或抵押物被拍卖、执行，购房者都无法实现其对房屋的各种权利。

　　7、可能因银行违约，不能按期放贷，导致买方与卖方的合同违约，双方解除合同。

　　专家建议

　　-喻军主任：消费者要理性消费，科学消费，正当维权。

　　-涂小琴律师：消费者在签定购买合同时，要特别注意将商品的广告和宣传资料内容写入条款，使自己的权益得到最大保障。

　　-王文渊律师：审查开发商资质是购房的重要环节。

　　-何世伟法官：发生纠纷后，要即时拿起法律武器捍卫权益，不要错过诉讼时效。

　　购房合同十大注意

　　1、房地产商土地使用依据及商品房状况：包括位置、面积、公摊系数等，房屋的户型、面积一定要标示清楚，建筑面积、使用面积及公用面积分摊原则等要明确说明，如以建筑面积计价还要标明使用率。

　　2、房价：包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定、计价方式等。

　　3、付款约定：包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任，以及办理按揭手续的提供等。

　　4、交付约定：包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任的承担方式等。

　　5、质量标准：包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等。

　　6、产权登记和逾期登记的违约责任等。

　　7、违约责任赔偿的对等性。

　　8、其他相关事项及附件：包括房屋平面图、装饰、设备标准等。

　　9、有关商品房买卖的宣传资料和广告约定尽量写进合同。

　　10、查询该商品房相关的土地使用和房屋是否抵押给银行。