小区物业费收支不按规定公示，巨额费用走向扑朔迷离

　　在一份2003年的《南昌市楼盘导购图》上，记者分明地看见从京东到红谷滩，从青云谱到青山湖，密密麻麻地标注了至少50个正在开发的楼盘。然而实际出现在人们面前的却不仅仅是家居楼盘的密集，更多的是社区居民的疑虑。

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　　3月8日，朝阳洲中路苑中园小区一位不愿透露姓名的业主称，他们每月按时缴纳物业管理费，但小区的物业管理者却从来没有依照有关规定，向业主公示收取的物业费使用情况。业主们认为物业管理缺乏透明。

　　南昌市物价局、南昌市房产管理局联合出台的《南昌市城市物业管理服务收费实施办法》第十三条明确规定，各物业公司对收取的费用账目必须按季定期公布，接受住户和业主委员会的监督。物业公司为何无视相关法规呢？

　　现象一：物业费使用从不公示

　　3月9日，记者来到朝阳洲中路苑中园小区，这是一个有四五幢高层楼房组成的小区。在小区的门口，一位业主反映，小区有300住户，几乎是100％的入住率，这里的物业费标准为每平方米缴0．5元。业主们已经住了很久，但从来不知道上缴的物业费最终用到哪去了，物业公司也没有一个说法。

　　青山路的亚雄住宅小区是本世纪初建成的小区，该小区居民也告诉记者，这里的物业从来没有公示过物业费的收支情况。在小区内，记者确实没有看见一块公示牌，只有科普知识的宣传画张贴在门卫值班室的外墙上。门卫则称不知道有“公示”一说。

　　随后，记者来到湖畔豪庭、新丰、阳明锦城等小区，均未看到公示栏。居民们都称，他们每月都按时交费，物业公司却从来没有把这笔钱的用途向他们作说明。

　　对此，一家小区的物业人员笑着告诉记者：“你的腿快，看看南昌有几家小区的物业会公示。”

　　解释：没有公示牌无法公示

　　对于物业费收支应该定期公示的问题，朝阳洲中路苑中园小区物业公司的唐经理称，按规定，业主们对物业管理费的使用情况有异议，可以向小区业主委员会反映，但如果单个业主要查看物业公司的账目，这种做法就欠妥。要是小区的300多家住户都提出要查看账目，作为小区管理者来说，显然难以应付。

　　既然应付300多家业主一一上门查看账目麻烦，为何不更省事地直接将收支情况透明化公示呢？唐经理的解释让记者不禁哑然。他称不是物业公司不愿意向业主们公示代收代缴的账目收支情况，实在是因为小区没有建公示栏，而且业主们对公示物业费使用情况的要求也不是很强烈。

　　根据新的《物业管理条例》，物业公司预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业公司不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。并且，业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出咨询时，物业管理企业应当及时答复。

　　既然条例上白纸黑字，为什么物业管理者会置之不理呢？在洪都大道的嘉园物业公司内，像大多数物业管理者回答的“目前没有地方建公示牌，所以没有条件公示，另外就是业主们没有提及”一样，一陈姓负责人也这样说。

　　现象二：公示的都是亏本账

　　11日下午，记者在采访负责管理桃花苑商住小区的洪都物业公司之前，从居住在该小区的几位业主口中得知，该公司于去年向业主们公示了物业服务资金的收支情况。但即便是这样，也有许多业主称，这种所谓的公示只不过是一种形式而已。一位不愿意透露姓名的业主告诉记者，他看了公示后，内心产生了一种被人愚弄的感觉。他在评价物业公司所公布的收支账目情况时，用了“看不懂”三个字来形容。

　　他说，从公示的账目中看到，物业公司竟然亏了本，这怎么能让人相信呢？

　　在其他几个小区，记者也同样听到了业主们“看不懂物业公司所公示的财务账目”的声音。公示的账目怎么会让人看不懂呢？桃花苑商住小区一位居民对记者说，他根本就没有看到过物业公司搞了什么绿化和维修，但公示的账目中，却有一笔数目很大的公共设施维修和小区绿化费支出。

　　在小区保安的带领下，记者来到了桃花苑商住小区的洪都物业公司，看到该公司的墙上贴着一份公告，记者注意到，这份公告的内容反映出物业公司与业主之间发生了矛盾。该公司一位姓陈的负责人告诉记者，他们管理的这个小区成立了业主委员会，也按规定于去年向小区业主们公示了物业费收支情况，但小区业主对于物业公司亏本的公示就是不能接受。他说，业主委员会所起的作用并不是很大。

　　在朝阳洲苑中园小区的物业公司，唐经理告诉记者，他们小区一个月仅能收到物业费1．5万余元，现有管理人员7名、护管人员（包括保安）10多名、清洁工4名，所收的物业费刚好够支付每月的工资和上交税收。

　　而该小区的居民却质疑，一个中等规模的小区物业公司，有必要用7名管理人员吗？

　　业主和物业公司本应是服务与被服务的关系，业主是主体，而物业公司实质上行使的是“大管家”的职能。如今，是什么原因导致“主人”对“管家”怨声载道呢？成立了业主委员会的小区居民有怨言，没有业主委员会的小区情况又如何呢？

　　解释：又说亏本又抢着做

　　12日，记者花了整整一天的时间，走访了南昌市的一些公寓、别墅式住宅小区。记者发现，即便是入住率超过了50％的小区也没有成立业主委员会。在抚河路一家住着300多户居民的小区，业主们称，从来没有谁说过要他们选举业主委员会。

　　在二七北路一家小区，一位居民气愤地说：“我们的知情权被物业公司剥夺了。”

　　一位业内人士向记者透露，目前的南昌市至少有80％以上的小区没有成立业主委员会，小区物业公司在使用所收取的物业费时，其监督处于真空状态。嘉园物业管理有限公司2002年10月便接管了洪都大道湖畔豪庭小区，如今的小区入住率达到了70％以上。然而到目前，该小区仍然没有成立业主委员会，更没有向业主们公示过物业收支账目情况。据一位业主称，他们多次向有关部门提出过成立业主委员会的要求，但不知是物业公司还是其他方面的原因，业主委员会就是产生不了。

　　嘉园物业管理有限公司一位陈姓负责人的解释让人百思不得其解。他说，成立业主委员会需要时间，当然，小区居民80％签字并授权给物业公司，他们也可以去操办。

　　按照规定，住宅小区入住率达到了50％就必须成立业主委员会。成立业主委员会的目的是为了维护小区业主们的利益，监督物业公司所收取的物业费使用情况。小区内迟迟不成立业主委员会，又是什么原因呢？

　　无论是在高档小区，还是在中低档小区采访，物业公司都向记者抱怨，称目前的收费标准定得太低，他们都是在亏本经营等等。既然是亏本，那为何不撤走？

　　众所周知，作为一个企业，是以追求最大利润为最终目的的。据了解，物价部门对物业公司的利润规定不能超过10％，物价部门之所以对物业公司的利润作限制，就说明物业管理企业是有利可图的。

　　据介绍，一个规范化操作的物业公司一般都能盈利，其支出占物业管理费的比例为人工费40％（占物业管理费总额）、清洁费15％、工程维护费13％、园林费5％、社区活动费3％、管理成本费15％。总计物业公司支出费用占到物业管理费的91％，其余即为盈利。

　　所有的物业公司都抱怨亏本，可一旦新小区交付使用，物业公司又总是尽其所能争取接管到这个小区，这又是为什么？一位业内人士告诉记者，原因很简单，拿到了小区的物业服务管理，就等于拿到了一笔数目可观的小区公共设施维修基金。他说，每个业主在购买住房时，都缴纳了每平方米2％的公共设施维修基金，如果以每平方米1800元来计算，一套100平方米的住房就是3600元。一个小住宅区的建筑面积至少也有3万平方米，这可是上百万元的资金啊！

　　记者手记：目前，南昌市的小区建设方兴未艾，物管行业中利润究竟有多大？据有关媒体报道，广州市规范物业管理过程中，小区居民所缴的物业管理费不仅没有上涨，反而下降了收费标准，尽管这样，也没有出现人们担心的小区无物业公司接管的现象，相反，物业公司还会不遗余力地去抢新建小区。可见要触摸到物业管理企业的“成本底线”难度有多大。

　　南昌市房产管理局物业管理处邓处长在接受记者采访时告诉记者，物业公司所收取的小区物业费应当遵循取之于民、用之于民的原则。但目前，南昌市大多数物业公司却处于监督真空状态，“取之于民、用之于民”这一原则便自然成了一句空话。监督一旦处于真空状态，就势必导致业主对物业管理部门产生信任危机；物业管理透明度不高，就会滋长腐败和不公正。

　　尽早成立小区业主委员会，并建立有效的监督机制是南昌物业管理行业迫切需要解决的问题。

　　新的《物业管理条例》出台后，南昌市的房地产开发依然日益火爆，选择入住商品房的市民也越来越多。物业收费问题自然成为了广大市民普遍关注的热点。为此，本报特开通热线，只要你遇上物管收费方面的麻烦或是不解都可拨打0791——6849123、13197912602与我们联系。

　　(大江网-江南都市报)