公摊，业主吃够“暗亏”苦(图)

http://www.sina.com.cn 2004年03月18日08:06 海峡网-厦门日报

　　开栏的话

　　近年来，我市房地产市场不断走强，但由于房地产市场的不规范以及法律法规的不完善，商品房投诉也成为社会投诉的热点和难点。尤为突出的是房地产开发商利用购房者知识的缺乏，在“公摊面积”上设置陷阱，误导购房者，使其做出错误选择甚至上当受骗。为了让消费者明明白白购房，本报即日起开辟“房屋面积算个明白”专栏，解读房地产面积及测绘的政策法规，介绍相关知识，以维护购房者权益，促进我市房地产业健康发展。欢迎读者提供线索，发表意见，参与讨论。

　　来信请寄：厦门日报采访中心林兴华；电子邮箱：lxh＠xmrb．com；来电：13806029650。

　　本报记者林兴华

昨日，读者梁先生向记者投诉：1999年，他在联邦广场购买了一间店面，签订合同时，约定面积为45．7平方米，其中公摊7．77平方米。在办理产权证时，梁先生获悉公摊减少到3平方米，他向开发商索取被多收的公摊面积房款，可开发商搬出了合同条款：“公共面积与公用房屋面积公摊变化时，总售价不变。”如果说梁先生是因为签订合同时不谨慎明明白白吃了亏，那么，还有不少购房者则面对说不清的面积公摊，陷入“套”中。

　　公摊，陷阱难提防

　　近几年买过房的人恐怕都会知道，买房合同常有这么一条：产权面积登记大于合同约定面积时，面积误差比在3％以下部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人。这“3％”，恰恰让一些开发商有了空子可钻，借机给买房者设下陷阱。业主拿钥匙时或入住一段时间后，常常会被开发商告知：房子的面积测错了，整栋楼房的公摊面积少算了，每户还要补交若干钱才能入住或办理产权证。尽管对这突然“涨”出来的面积感到不满，但是，业主又往往不愿意花费精力和金钱与开发商较真。

　　大学城的业主曾提出诉讼“成本核算”原则：请专业人士测算一下，通过维权可以挽回多少损失，如果维权收益远远大于诉讼成本，就提起诉讼，如果相差无几，就自认倒霉算了。正是在这种心理的驱动下，面对不合理公摊，不少业主无可奈何地补交了房款。一些开发商也抓住了业主的这一心理，肆无忌惮地在合同中下套。某小区王先生说，他们那栋楼房总共有30多户，按照开发商的通知，公摊面积多了200多平方米，分摊下来，很多户多出的公摊面积都在2．9％左右。他感到纳闷，如果出现测量误差，为什么只集中在公摊面积上，而且全部是在3％以内？王先生认为，开发商是在签订合同时，故意隐瞒实际公摊面积。

　　退房，损失谁赔偿

　　大学城业主叶先生告诉记者，根据购房合同约定，他所购房屋的建筑面积是28．14平方米，其中公共部位与公用房屋面积为5．628平方米，公摊比例为20％。可是，日前开发商却通知说，公摊增加了2．81平方米。公摊比例竟然多了10％，达到30％。这位教授经济学课程的叶先生说，塔楼的使用率一般不低于70％，板楼的使用率一般不低于80％，按照这样的公摊，自己的房屋实际使用率仅为60％左右。这怎么合理呢？

　　“3·15”这一天，部分大学城业主到工商部门投诉，举报开发商不履行公摊面积的承诺，使20％公摊面积增加到了30％，属不诚信行为，并与开发商交涉。可是，业主们没有得到有实质意义的答复。一位业主对记者说，虽然按照《合同法》，我们可以提出退房，但是，交房已经一年，刚刚花了十几万块钱装修，房子退了，装修的钱谁出？还有业主说，现在厦门房价每平方米上涨了将近千元，假如退房，所得到的钱根本不够另买一套相似地段、相同面积的房子。这方面的损失又由谁来赔偿？

　　法律界人士认为，因为公摊面积没有透明度，开发商不告诉购房者具体分摊面积的位置在哪里，具体的面积是多少，这就为其造假提供了机会。事实上房地产开发商存在隐瞒事实的嫌疑，消费者可通过法律途径来解决此事。

　　房屋的面积到底是怎么测绘出来的？开发商与测绘单位之间有没有“猫腻”？政府与测绘单位到底是什么关系？请继续关注本报后续报道。

　　1、什么是公用建筑面积和分摊公用建筑面积？

　　公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。

　　2、哪些面积可计入公摊？

　　（1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯间房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为建筑服务的专用设备用房；

　　（2）套与套之间的分割墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。

　　3、购房纠纷选择仲裁还是诉讼？

　　仲裁方式更适合购房者。当购房者与开发商签订合同时，购房者可以选择解决纠纷的法律方式，一般为仲裁方式和诉讼方式。有律师建议，仲裁方式更适合购房者。

　　如果选择诉讼方式，不管是哪方胜诉，律师费用都要由各自分别承担；而如果选用仲裁方式，律师费用都由失败的那一方承担。如果是购房者取得胜利，那么，双方的律师费用都由开发商来承担，这样，不仅可以缓解购房者对司法解决纠纷带来的诸多麻烦，而且也可以对开发商起到一定的约束作用。根据《仲裁法》的规定，下列纠纷不能仲裁：人民法院已经受理或者审理办结的房地产纠纷；涉及离婚、收养、监护、继承、赠与的房地产纠纷；涉及落实政策问题的房地产纠纷；依法应当由行政机关处理的房地产行政争议；经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷；机关、团体、企业、事业单位内部分房的房屋纠纷。（林兴华整理）(厦门日报)

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