编者按：从1999年开始，温州炒房团(相关报道见本报2003年12月25日B13版)成为推高上海、杭州 、南京等城市房地产价格的一支重要力量，现在这支力量又在向中原、西北及东北挺进。据温州主管金融的官员估计，温州用 于炒作房地产的资金共有1000亿元左右。温州炒房资金大量进入的城市，其房地产市场无不呈现价涨量增的"繁荣"景象 。温州炒房团刺激了当地GDP的增长和土地批租价格的上扬，同时又使当地普通百姓望房兴叹，大呼"狼来了"！温州炒房 团到底是市场经济下的正常现象，还是操纵市场、危害民生的恶性行为？下面

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刊登的是中国社会科学院金融研究所尹中立博士 的观点，欢迎读者来信来稿，继续就此话题展开讨论。

　　泡沫终究是要破灭的，指望炒房者刺激本地经济增长，其危害犹如吸毒，如果现在继续吹大房地产泡沫，那么将来的 后果不堪设想

　　尹中立

　　为什么房地产市场需要外部监管

　　住房事关国计民生，房地产市场又和股票市场一样容易产生价格操纵行为，这正是房地产市场需要政府外部监管的原 因所在

　　时下，有很多人认为房地产炒作可刺激经济发展，增加就业机会，这完全是一种错误认识。老百姓对住房的消费需求 具有较强的刚性，只要收入条件许可，潜在的住房消费需求自然会及时转化为实际市场需求，无需房地产炒作的刺激。例如， 当一对年轻人结婚时，只要经济条件许可，谁都希望买一套新房安家。相反，过高的房价只会延迟老百姓对住房的消费需求或 者降低消费等级。因此，房地产炒作对经济的刺激作用是透支性的，效果是短暂的、虚幻的，最终还是要受制于老百姓的真实 需求。从这个意义上说，房地产炒作对经济发展的刺激作用与毒品对人体机能的刺激作用具有相当的一致性。

　　国外的理论和实践已经表明：一般商品市场可以在完全竞争的条件下实现资源的最优配置，实现帕累托最优，但房地 产市场是一个特殊的市场，很容易产生市场失灵，完全依靠市场竞争解决不了问题，需要一个公平公正的政府对它实行强制性 的外部监管。

　　和股票市场一样，房地产市场的投资者也普遍存在"典型示范偏差"和"羊群效应"等心理现象，通俗地说就是追涨 杀跌。这种心理规律使得房地产和股票市场的价格操纵行为容易得逞，而这又正是房地产市场和股票市场需要政府外部监管的 理论依据。

　　温州炒房团利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，该行为和股票市场的庄家行为如出一辙，构成了操纵市场罪。《 刑法》第225条规定："违反国家规定，扰乱市场秩序，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处违法所 得一倍以上五倍以下罚金；情节特别严重的，处五年以上有期徒刑，并处违法所得一倍以上五倍以下罚金或者没收财产"。我 们认为，应该用该条款约束类似温州炒房团的操纵房地产市场的行为。

　　房地产炒作的八大危害

　　目前的城市居民50％左右有自己的住房，购房支出对其他消费的挤出效应还不很明显，随着住房制度改革的深入和 城市化进程的加快，购房支出的挤出效应会越来越突出

　　其一，抬高了劳动力成本，削弱了国民经济整体竞争力。近年来大批制造业企业向上海周边地区扩散，世界五百强企 业至今没有一家落户温州，都与当地过高的房价有关。根据笔者的调查，温州市区最廉价的住房价格已经由3年前的2000 元／平方米，上涨到目前的4000元／平方米左右，如此高的房地产价格，已经成为温州经济增长的障碍。

　　其二，进一步加剧社会贫富差距。一般来说，在房地产炒作前期购房的人是以温州炒房团为代表的来自富裕地区的外 地人，或者是本地经济较为宽裕、有投资性需求的人，而高房价的真正消化者即受害者基本都是本地中低收入者，他们本来就 不多的收入将更多地流入炒房者和房地产商的腰包。

　　其三，透支社会财富、抑制社会有效需求。对于生活在上海、杭州等城市的一般工薪阶层来说，需要10年甚至20 年的时间才能还清一套住房的全部按揭，此间其他支出只能尽量压缩，形成了明显的消费挤出效应。面对房价的高涨，即使无 需偿还按揭的一般老百姓也会对将来产生更加悲观的预期，从而使得当前消费行为更加谨慎。需要我们注意的是，目前的城市 居民50％左右有自己的住房，购房支出对其他消费的挤出效应还不很明显，随着住房制度改革的深入和城市化进程的加快， 购房支出的挤出效应会越来越突出。

　　其四，削弱整个社会的风险承受能力。过高的房价必将导致更多的购房者通过长期按揭方式圆自己的住房梦，购房者 在办理按揭时一般都根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力，一旦将来实际收入达不到预期水平，甚至不能支付银 行按揭，就将产生巨大的心理压力。如果经济出现整体不景气，社会就会出现大批"负资产者"，这将严重威胁国家金融安全 和社会稳定。

　　其五，扭曲了整个国家的产业结构。房地产炒作容易导致房地产的投入规模出现爆发式增长，从而带动水泥、钢材、 电力等相关产业的产能急剧膨胀。一旦房地产泡沫破灭或其他原因导致房地产投资规模下降，则相关产业将出现大量闲置产能 ，使国民经济出现大起大落。

　　其六，不利于城乡二元结构的融合。高涨的房价，将使绝大部分农民工在城市置业安家成为一种奢望。

　　其七，不利于发达地区的产业升级和企业家创业精神的发扬。如果富裕之后的温州人大部分以炒作房地产为盈利的主 要来源，那么要不了多长时间，勤劳的温州人将会沦落为不思进取的食利阶层，正在崛起的温州制造业将丧失产业升级的机会 。任其发展，将来的温州可能会产生世界有名的富翁，但产生不了世界有名的品牌。

　　其八，促使地方政府产生房地产依赖症。一旦房地产炒作使房地产业成为某一地区的支柱产业，地方政府就会担心炒 房团的撤离打击本地区GDP增长、影响政府土地批租的收入，从而明知炒房有害也不敢采取果断措施予以制止。与此同时， 相关既得利益者比如房地产商也会积极影响甚至左右地方政府的决策，使得房地产炒作更难制止。目前，这种趋势在某些城市 正越来越明显。

　　国外的经验和教训

　　政府必须设法解决占人口大多数的中低收入阶层的住房问题，这是过去100年来发达国家的共同经验

　　正在中国发生的事情，发达国家早在100年前或几十年前就已经历，不忘前事，我们才能不重蹈覆辙。

　　1919年以前，英国政府把住房作为单纯的生活消费品看待，住房问题主要靠居民自己解决，政府对房地产市场完 全不干预。当时英国的城市化、工业化迅速发展，该政策带来了严重的后果：房价太高使绝大多数居民买不起房。根据英国1914 年的统计，城市人口的90％为租房居住，房主又普遍采用高房租牟取暴利，恩格斯在《论住宅问题》一文中将这一矛盾称为 "住房灾难"。

　　针对住房商品的特殊性，1919年，英国政府开始建立现代住房制度，其基本思想是：建立一个政府支持(含政策 支持和经济支持)与居民合理的住房消费相结合的住房制度。主要措施是：

　　1.出租房屋的房租由当地政府或议会来确定，房主无权自定房价。

　　2.不能随意买卖二手房，多余的房屋只能卖给政府或租住该房的居民，房屋卖给政府后就成为公房。

　　3.由政府投资建设公房，然后以合理的价格租给居民。

　　当然，英国的做法是从一个极端走到了另一个极端，把住房完全福利化，从而导致了撒切尔时代的反弹。对中国而言 ，福利分房的老路不能重回，应当吸收的是英国经验的精髓：政府本着公平公正的立场对住房市场积极干预，政府必须设法解 决占人口大多数的中低收入阶层的住房问题。这也是其他发达国家的共同经验。

　　在当今发达国家中，日本的住房政策比较特殊。战后日本政府一直采取不干预的住房政策，奉行"经济大国，消费福 利小国"方针，类似英国1919年以前的做法。结果是伴随着经济的起飞，房地产价格一路上扬，几乎所有大财团都介入了 房地产炒作，使日本房地产市场产生了严重泡沫并于1991年最终破灭，这是日本经济十几年不振的最重要原因。也正是这 个原因，长期执政的日本自民党在1992年的大选中失利。