深读新闻：买楼定金是否霸王定金(图)

http://www.sina.com.cn 2004年03月23日09:59 金羊网-新快报

　　新快报记者　谭建东　张琳　通讯员　李继平　左冬云/文　陈海平/图

　　深读指引：越来越多人自己掏钱购房，购房的第一步通常是下定金。购房定金的收取是否在公平的条件下进行？购房定金是否能退？这一系列问题引发了购房者与发展商的纠纷，“退定金”成了目前购房投诉最多的项目之一。

　　广东省消委会昨天就此问题召开了辩论会，消费者、房地产开发商、专家学者等坐到了一起，就这个颇具争议的问题展开激烈交锋。

　　“霸王定金”成了投诉热点

　　“收定金就是不合法！”“不对，收定金是合法的，而且也是必要的！”昨天下午，省消委会的会议室里气氛既热烈又紧张。省消委会负责人、房地产开发主管部门负责人、法律界人士、消费者及房地产业内人士坐到了一张桌子前，他们各执己见、引经据典，每个问题都争论得面红耳赤……他们如此紧张，关注的焦点就是购房定金应不应该收、应该如何收。

　　“购房定金实质就是地产商的‘霸王定金’。”一位消费者激动地说。据广东省消委会介绍，关于购房定金的投诉已成为包括楼房质量、面积欺骗、虚假广告、更改规划等在内的购房投诉热点之一。自3月16日向社会公布举办有关购房定金的辩论会后，4天里，省消委会就收到了150多宗群众投诉，涉及购买定金退还的金额就高达130多万元，涉及金额最高的定金达6万多元，平均也在1万元以上。

　　背景

　　消费者买房时须先签订认购协议书，并交付一定数额的定金，在广东乃至全国的房地产行业内都是一个惯例。消费者支付购房定金主要有两种情况：

　　一是开发商在尚未取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，有时会以打折、优先选房等优惠吸引有意购买该楼盘的消费者交付“临定”或“诚意金”。这种定金并不具有法律约束力，所以无论何种因素，消费者在不购房的情况下都可以要求发展商退还。

　　第二种是开发商在取得《房地产预售许可证》后，与消费者签订《认购书》并收取定金。这笔定金是以合同形式规定，具有法律效应。

　　定金

　　根据规定，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。也就是说，如果由于消费者的个人因素而未能订立合同时，开发商无需退还定金；反之由于开发商因素而造成的，开发商需全额退还。此外，不能归责于当事人双方的原因而导致买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还消费者。同时，如果双方都有责任，法院目前也视为不可归责于双方，开发商也应退还定金。

　　因此，消费者与开发商纠纷的主要焦点就集中在责任在哪方。

　　据了解，争议最多是第二种情况。消费者在购房过程中，由于种种问题中止购房，向开发商索取定金时，往往受到各种阻扰，因而产生纠纷。

　　个案：定金纠纷各有责任

　　在购房者中流传着这样一句话：“定金是陷阱的开始。”意思是说只要交了定金就掉进了陷阱，再也不能自拔了。因为定金交出容易收回难，甚至有的购房者因为定金要不回来而勉强买了自己不太满意的商品房。

　　省消委会有关人士称，消费者在购买过程中遇到的定金争议情况比较复杂，有的是因为发展商的欺瞒，有的是双方原因，但也有的确实是消费者自身因素造成的。

　　案例1所购买的楼房编号存在疑点，定金能退吗？

　　2003年，何女士在海珠区某楼盘交了1万元定金并签订了认购协议书，准备购买该楼盘的C座704单位。按规定，何女士必须10天内交首期楼款和签买卖合同。可是，当细心的何女士为了了解楼盘的情况，拿着该楼盘的预售证号到广州市房地产管理局调查该楼盘的产权情况，回答是此预售证号码上无C座，只有D、E、F座，何女士怀疑发展商有诈，不敢继续交钱购买该楼盘了，要求发展商退定。此时，发展商解释说预售证上的F座即是认购书上的C座。为了核实，何女士再度来到市房管局要求出具F座就是C座的证明，但房管局称不会开这样的证明。这样来来回回奔波拖了十多天，何女士被告知超过了签合同时间，定金同时也被发展商没收了。

　　专家意见：广东人民时代律师事务所程根球律师表示，这宗投诉中，何女士未能如期签订合同的责任是在发展商一方，而且证明该地址为同一地址的工作也应由开发商承担，所以违约责任方为开发商。因此，何女士的定金应该退还。

　　案例2房屋被抵押，定金是否能退？

　　李先生今年2月在东山区淘金路某楼盘看中了一套房，签了认购书并交了11000元定金，当时该公司未说明该套房的抵押情况，也未出示任何相关证件，只是约定三日内签订商品房买卖合同。三日后，在李先生再三要求下，售楼小姐出示了该楼相关证件的复印件，李先生又要求其出示预售许可证正本，被以各种理由拒绝，他怀疑该房有问题，再三盘问下，售楼小姐承认该房已抵押给银行，但承诺一个月内可解押，李先生要求就解押订立协议书，被拒绝，要求返还定金也被拒绝。

　　专家意见：广东开物律师事务所何金穗律师认为，根据我国有关法律的规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误判断的，可以认定为欺诈行为。合同双方一方出现欺诈行为，则视为违约。而在此投诉中，发展商在销售时没有向李先生说明房屋已抵押的情况，而且不愿签订解押协议书，所以无法签订购房合同的责任在于发展商。发展商应退还定金。

　　案例3被售楼人员误导，定金是否能退？

　　2003年12月，谭先生在天河区某楼盘看楼，售楼小姐介绍了一套17楼的单位。讲究生活质量的谭先生提出要了解房间的采光情况，特别是阳光照射情况。销售小姐称阳光肯定没问题，可以照到中午，并且催促他签《认购书》。由于看楼时间是下午，谭先生无法实地检测，于是相信了售楼小姐的话，交了1万元定金。可是，后来谭先生再去实地查看，却发现情况大相径庭，阳光照射时间大约在不到上午9点就没有了。谭先生认为被售楼人员误导，购买的房子并不符合自己的要求，要求发展商退还定金，但被拒绝了。

　　专家意见：中山大学法学院曾东红副院长认为，谭先生的要求并不能接受。因为他所认购的房子虽然有部分不符合要求，但从主体上看并没有受到欺骗，所以发展商不承担主要责任，无需退款。

　　定金纠纷引发各方激辩

　　购房定金产生如此多纠纷，令不少消费者质疑，发展商这一行为是否合法，定金是否具备法律效力。他们更认为，这是解决定金纠纷的最基础的问题。而且，在目前交易双方知情权不平等的状况下，消费者是否应为自己不小心而犯下的错误承担责任呢？

　　昨天参加辩论会的各方面人士就此表达了自己的意见———

　　焦点1购房定金该不该收？

　　正方

　　定金功能是督促合同的签订

　　关永宏（华南理工大学法学院副教授）：在我国的担保法中，定金有几种，包括违约定金、证约定金、立约定金、履约定金等。我认为，购房定金是属于立约定金，其功能是督促合同的签订，所以它是合法存在而且具法律效应的。

　　黄穗诚（房地产业内人士）：根据建设部有关商品房买卖的规定，在购房过程中发展商与消费者签订《认购书》并收取定金是允许的。

　　不收定金发展商得不到保障

　　彭鸡宝（广东省建设厅住宅与房地产处副处长）：在实际操作中，不收定金是会带来很大的麻烦。发展商在销售时如不再收取定金，消费者无法受到任何约束，那么发展商的销售行为也会得不到保障。比如为了一位客人，销售人员花了十几天的时间为其服务，将所有工作都做好了，消费者转头就说不买，发展商所做的工作全都浪费了，而且还会影响整个销售，客观上说这也让发展商的权益得不到保障。

　　反方

　　诚信体系未完全建立前不应收定金

　　何金穗（律师）：我认为目前不该收。开发商现在将定金作为买卖合同签订的前提，而交了定金后，本已处于弱势地位的消费者则处于更加被动的状态。因为现在的购房过程中，消费者和开发商的知情权是不对等的，消费者大多都要在不了解房屋全面信息的情况下就要完成购房程序，定金的存在更使消费者选择的余地更小，不得不接受不公平的交易，其权益是否得到保证是建立在开发商的良心之上。从这个角度上讲，定金的收取及其产生的后果是有损公平的。所以，我觉得在诚信体系未完全建立之前，是不应该收取购房定金的。

　　焦点2购房定金该不该退？

　　虽然退不退定金是有法律规定的，但也有人士认为，这个契约是建立在不完全公平的状态下，所以退还的条件要求也应该有所不同。

　　无论如何定金都要退还

　　刘女士（消费者）：无论是谁的责任，购房定金都应该退还给消费者。一方面，购房定金的交缴本身就是违法的，所以一定要退给消费者；另一方面，消费者在整个购房过程中都是处于被动的，他们的知情权在一开始就没有得到保障，在这种知情权无法保障的情况下，产生的纠纷责任应该由发展商全部承担。

　　要看责任属谁

　　程根球（广东人民时代律师事务所律师）：定金该不该退应该具体问题具体分析，主要应该看责任谁定。如果是开发商的责任，就一定要退；但同时，消费者在签订《认购书》时也确立了相应的责任和义务，也应同时承担风险。契约成立的基础就是双方的权益对等，如果是消费者的责任，不退还定金也是合法的。

　　焦点3如何避免购房定金纠纷？

　　讨论中，所有的法律界人士都认为，在购房定金的操作中，最重要的是如何规范交易行为，尽量避免纠纷。

　　《认购书》应由房管部门统一制定

　　程根球：在实际操作中，开发商的行为往往没有统一的要求和规范。所以，要解决此问题，可行的方法就是制定统一的操作规范。当前建设部门已公布了房地产交易中的商品房买卖合同范本，但是在交纳定金时所签订的《认购书》内容却没有统一的规范，发展商都是自行拟定，五花八门，也为纠纷种下了祸根。我建议，应由房管部门制定统一的《认购书》文本，向社会公示后予以确定，各发展商必须根据此范本与消费者签订《认购书》，而且其他补充规定也不得与之违背，否则给予重罚。

　　彭鸡宝：省建设厅早已有意推出《认购书》的示范合同文本，这个工作将在今年内推进。

　　行政主管部门要出具风险提醒通知

　　黄志感（广东合邦律师事务所律师）：要解决纠纷难，可以由行政主管部门出具统一的风险提醒通知书，以书面的形式告知消费者在购房时应注意什么事项，应了解什么问题。在签订《认购书》时，发展商必须要先将此提醒书让消费者过目并签字存档，减少欺瞒的机会。

　　何金穗：消费者在购房时必须要注意的问题，发展商应该以书面形式单独向消费者提出，被告知其签订《认购书》后必须承担的风险和责任，然后一份份由消费者签名确认。这样，无论是消费者和发展商，都可以在日后出现的纠纷中拿出可靠的证据。

　　律师代理购房有望形成制度

　　关永宏：购房是非常专业的，一般的消费者都是无法全面掌握其中的情况。所以，消费者也要增强法律意识，要养成请律师买房的消费习惯，避免落入陷阱。

　　彭鸡宝：消费者一定要理性消费，不要轻易听信销售人员的承诺，要三思而后行。同时，省建设厅也在推进律师代理购房的工作，希望能形成制度。

　　专家视点：杜绝房地产陷阱最根本要完善立法

　　“房地产运作中所产生的问题非常多，购房定金只是其中的冰山一角。”华南理工大学法学院关永宏副教授称。他认为，房地产交易过程中的问题主要是三方面原因造成的———

　　其一，就是法制上的不完善。关教授认为，虽然我国对于房地产交易中的各个环节都有法律上的规定，都可称是有法可依，但是这些法规在不少的具体问题上都比较模糊，存在灰色地带，实操性也不强，可以让不法之徒有机可乘。

　　其二，不少房地产开发商在利益的驱使下，不按照法规办事。

　　其三，一些地方行政主管部门监管不力。个别地区甚至出现行政部门庇护大集团的情况。

　　关教授表示，要解决这些问题，从根本上来说就是要完善立法，对于落后的、有缺陷的法规要及时修正。同时，也要加强对监管者的法制约束，促使他们严格执法。

　　（实习生观宇/编制）

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