物业收费办法今起至15日征集市民意见，草案初拟普通住宅每建筑平方米1.14元/月新办法提倡业主自治，将物业收费写入购房合同，业主大会有权选聘和解雇物业公司

　　本报讯 鉴于目前北京市对物业服务收费的管理办法已“落伍”，市发改委和市国土房管局酝酿4年，制定了《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》两个办法，首次将装修管理列为物业收费项目，

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并从今天起至15日在全市范围内，公开向市民征集修改意见。

　　实行政府指导和市场调节价

　　市发改委委员张万恒委员表示，新的物业收费管理办法涉及全市3000多个居民小区、2000多家物业管理公司。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的物业服务收费的基准价格，由市发展改革委和市国土房管局制定并定期公布。实行政府指导价的收费标准与现行标准相比，普通住宅物业服务收费标准略有下降；经济适用房物业服务收费标准未变，如果增加了智能化系统服务，则相应增加智能化服务的收费。

　　政府指导价最多上浮20%

　　实行政府指导价管理的物业服务收费实行包干制，可在市价格主管部门、国土房管部门制定的物业服务收费基准价格基础上，向上浮动20%，下浮不限。

　　张万恒表示，物业服务收费标准向上浮动时，必须由业主大会与物业管理企业根据物业服务内容、服务质量和服务范围在物业服务合同中约定；未成立业主大会的，物业服务收费执行政府发布的基准价格标准。经济适用房小区、按《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》(京政办发[2000]19号)开发建设的危改回迁小区的物业服务收费标准，仍执行经济适用住房物业服务收费标准。高档住宅物业费仍实行市场调节价。

　　新规提倡业主自治

　　市发改委收费处处长王岩说，这次制定物业收费管理办法主要是为了把物业服务收费的市场秩序建立起来，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。新规定还提倡业主自治，具体的做法包括物业收费将写入购房合同，物业服务收费标准需要调整的必须通过业主大会协商确定，提倡业主大会有权选聘和解雇物业公司等。

　　新办法草案还规定，这一办法适用于本市行政区域内物业管理企业的物业服务收费管理。该办法所称物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

　　新规有何变化？新物业收费办法草案适应城市发展需要

　　物业收费新办法有何变化？本报记者昨日采访了北京市国土资源和房屋管理局小区办副主任邹劲松和市发改委收费管理处处长王岩，他们指出，新规适应北京城市的高速发展需要。1)装修管理首次列为收费项目

　　草案：带电梯的住宅，每建筑平方米最高收取的费用不得超过4元；不带电梯的住宅，每建筑平方米收取的费用最高不得超过3元。

　　解读：这是首次将装修管理列为物业收费项目。这主要是考虑到业主在对房屋进行装修时，会对小区内的各项设施产生影响，如电梯的使用，楼道装修杂物的处理等。物业公司要检查进出小区的装修车辆，对装修人员实行出入证管理，以及调解因装修引发的邻里纠纷，及时清运装修垃圾(集中堆放时间不得超过3天)。2)保安费和清洁费上涨

　　小区规划红线及楼宇公共区域内。智能化系统服务包括楼宇对讲(可视对讲)及门禁系统、消防监控系统等5项。

　　解读：以前普通住宅的用户保安费平均每月要交纳3至5元，如果按照每户房屋建筑60平方米计算，新规定收取的保安费为每月每户超过6元。同时，以前普通住宅的用户清洁卫生费为每月1.5至5元，按每户房屋建筑60平方米计算，新规定收取的清洁卫生费一般都超过5元。3)电梯维修费单独设账

　　草案：物业管理企业收取的电梯大、中修费，应单独设账，专款专用。发生大、中修及专项工程维修时，才可使用，业主不再交纳。

　　解读：建设部、财政部出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》已经规定，购房者按购房款2%向售房单位缴纳维修基金，用于房屋共用部位共用设施设备的大中修、更新改造。而老的《普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》中仍然有产权人交纳大、中修费的规定。另外，电梯、水泵运行维护费用中也包括有大中修费和折旧费，存在业主重复交费问题。4)水电交费再无手续费

　　草案：物业代收水、电、气、热等各类费用，将向自来水公司等专业公司收取手续费，业主不用再交纳任何手续费用。

　　解读：水、电、气、热等费用的收取，应由各专业公司直接向最终用户收取。如：委托物业管理企业收费，物业管理企业可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取。现行物业收费办法却规定，水、电、燃气等各类收费的代收服务费要由业主交纳，与国家新的规定不符，因此必须调整。5)普通住宅不再划分档次

　　草案：取消对普通住宅的档次划分，普通住宅的物业服务收费将执行统一的标准。

　　解读：现行物业收费办法将普通住宅的物业服务分成甲、乙、一般3个档次，执行不同的管理费收费标准。而现在，出台了“95期间住宅设计标准”，取消了甲、乙、一般标准的划分，造成普通住宅物业服务收费中档次的划分没有可适用的政策规定。因此，在新办法草案中也就取消了档次的划分。5类物业费实行市场调节

　　下列5类物业服务收费实行市场调节价：

　　1、经市政府有关部门批准建设的公寓、别墅等高档住宅区；

　　2、办公、商用及物业管理区域内配套用房等非住宅区；

　　3、按照《北京市物业管理招投标办法》选聘物业管理企业并确定物业服务收费标准的住宅区；

　　4、由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责的，同时与选聘的物业管理企业签订物业服务合同的住宅区；

　　5、在房屋买卖合同和物业服务合同中明确约定了物业服务收费标准的住宅区。

　　注：实行市场调节价的物业服务收费，应当在房屋买卖合同、物业服务合同中明确约定物业收费标准；物业收费标准需要调整时，应当由物业管理企业与业主大会协商确定。

　　住宅物业服务收费基准价格标准明细表(计量单位：元/建筑平方米/月)

　　项目：综合管理费

　　标准：0.32

　　服务范围小区规划红线范围内，涉及公共财产和公共事物的管理

　　项目：物业共用部位、共用设备日常运行维护费

　　标准：0.31

　　服务范围：以《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》中附件中规定的共用部位和共用设备一般应包括的范围为准；不包括另行收费的设备设施，如电梯、水泵、暖气等设备。

　　项目：绿化养护费

　　标准：0.07

　　服务范围：小区规划红线范围内的中心绿地和房前、屋后，道路两侧区间绿地。

　　项目：清洁卫生费

　　标准：0.08

　　服务范围：小区规划红线以内，业主户门以外。

　　项目：秩序维护费

　　标准：0.11

　　服务范围：小区规划红线以内，业主户门以外。

　　项目：智能化系统运行维护费

　　标准：每项0.05，共5项，计0.25

　　服务范围：小区规划红线内及楼宇公共区域内。智能化系统服务包括楼宇对讲(可视对讲)及门禁系统、消防监控系统等5项。