普通商品房预售降低“门槛”

　　    记者王蔚报道

　　    本报讯最新统计显示，今年1至3月，上海新建商品住房销售价格增幅已出现回落。市房地资源局局长蔡育天昨天在本市房地产市场趋势专题研讨会上表示，由于政府调控和市场调节的双重影响，以及供求关系的调整和供应结构的优化，2004年上海住房销售价格将趋向稳定，上涨的幅度会下降，其中老百姓关心的普通商品房价格增幅会有较为明显的下降。

　　    一季度月涨幅

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不到2个百分点

　　    据市房地产交易中心统计，去年12月，本市商品住房预售价格比上月增长2.01％，而今年1月、2月和3月，分别比上月增长1.3％、1.0％、1.6％，都没有超过2个百分点。商品住房用地价格去年平均季度增幅8％左右，今年一季度环比增长7.3％。

　　    蔡育天指出，去年本市新建商品房价格上涨20％左右，部分楼盘因地段、环境、品质等因素上涨了50－60％，存量房价格上涨27％，高于新建商品房价格涨幅。房价由于去年上涨的因素，消化有一个过程，今年仍会有上涨，但涨幅肯定会降下来。全年普通商品住房的供应量将达到1600万平方米以上，市场供应结构将趋于合理。

　　    需求和成本拉动房价上涨

　　    分析去年房价上涨较快的原因，蔡育天认为，是需求和成本等多种因素共同推动的结果，以需求拉动为主。住房消费需求大致有3类：市民改善住房、动拆迁和外地及境外人士的购房需求，前两方面是需求主体，约占上海房地产市场份额的75％。从购房目的看，投资性购房占新建商品房销售的16％，另外还有少量预售登记前的短期投机行为。

　　    同时，成本推动有3块：一是土地成本明显增加，去年商品住房用地价格同比增长33％，中心城区地价成本约占商品房开发总成本的一半左右；二是住房品质提升和建安成本上升导致房屋建造成本不断提高，使每平方米开发成本提高6－7％；三是由于建材涨价，建安成本上升也使房价上涨5％左右。此外，轨道交通等基础设施和生态环境的改善，也是房价上涨的重要外部因素。

　　    普通商品房降低预售“门槛”

　　    蔡育天透露，今年上海将适时、适度地采取调控手段，控制房价上涨过快的趋势，切实为广大群众特别是中低收入家庭改善住房提供保障，让老百姓得到实惠。商品住房供应结构将得到优化，今年竣工的300万平方米中低价位配套商品房，将全部供应给动迁居民或中低收入家庭。

　　    值得关注的是，本市将鼓励开发商加快普通商品房的建设和上市进度，使总量、结构趋于合理状态。在建设配套方面，给予优先落实；在预售标准方面，降低此类商品房上市预售的标准，即按完成建安工程量25％的标准。

　　    对期房限制转让也将有明确的说法。是否允许期房转让的问题，将被确定为可以由市政府根据房地产市场情况变化进行调控的“弹性规定”。目前，本市正在抓紧制定限制期房转让的规定，目的是暂停预购新建商品住房在取得房地产权证前的转让行为，控制市场的投机性需求。

　　    全年供略大于求

　　    今年一季度，本市新建商品住房仍呈现供需两旺、求略大于供的态势。全市批准预售面积439万平方米，登记预售面积591万平方米。2003年底，全市空置商品住房258万平方米，还不到目前半个季度的预售量。一季度存量住房交易也较活跃，交易过户面积同比增长28.2％。

　　    不过，从全年看，由于后市供应充足，全年将呈现供求基本平衡、供略大于求的格局。据预测，2004年本市房地产开发投资额将在930亿元左右，商品房竣工面积、销售面积和存量房买卖面积都将超过2500万平方米。全年需求总量将在2600万平方米左右，施工面积将达到7000万平方米，供应量预计超过2700万平方米。

　　    蔡育天表示，从中长期看，今后几年本市持续性的住房需求仍然较大，需求总量每年将超过2000万平方米，房地产市场发展的潜力很大，有充分的理由继续看好上海房地产业的发展。