地下热火朝天地上趁热打铁

　　时空距离缩短消费半径扩大沿线商家打响地铁旺地商战

　　本报记者蔡志军报道地铁一期工程将于今年年底建成通车试运行，目前，地铁建设正处于全力冲刺状态，地铁公司克服建材涨价影响，抢工期赶进度，保证实现年底通车目标。

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与此同时，地铁沿线商业物业也正紧锣密鼓地张罗着，迎接地下巨龙带来的滚滚商机。事实上，谁能在地铁通车前把工作做得更到位，谁就更有可能抢占地铁商业价值的先机。因地铁而兴的投资活动，丝毫不亚于地下正在掀起的冲刺行动。

　　地铁带旺商机

　　构筑消费天堂

　　数据显示，香港地铁目前每日的客流量超过260万人次，北京地铁每天的客流量为130万人次，上海地铁100万人次，广州地铁60万人次，深圳地铁初期的客流量预计在50万人次左右，远期则将超过200万人次。面对滚滚人潮，你能想象地铁商机到底有多大？去年举行的地铁商业论坛和最近举行的地铁商圈高峰论坛，就此问题进行了热烈的讨论分析。

　　“地铁开到哪儿，人流就跟到哪儿，黄金就涌动到哪儿。”这是对地铁商机的形象描述。市经贸局副局长王兵指出，地铁商机涉及面很广，不仅涉及商业业态、租赁物业、消费模式，也涉及建设投资模式等，我们要创造性地理解地铁商机，全面认识地铁商机，把握地铁商机。

　　罗湖区副区长李林认为，地铁的开通，将大大改善罗湖的交通状况，吸引更多的本地消费者重回“消费天堂”，商业老城区将重焕光芒。

　　福田区经贸局局长朱世平认为，福田商业设施比较完善，业态业种齐全，与地铁优势有机结合，将更具吸引力。

　　地铁沿线商家表现出相当积极的姿态。与地铁同步兴建也将同步竣工的金光华商业广场，其CEO邱志东表示，地铁作为新的城市动脉，综合了时间、空间，扩大了消费者的心理半径，带来巨大的客流，对商业的影响将是巨大的。传统商圈是封闭的圈联状结构，而地铁影响下的商圈则呈现立体的放射性链状，不仅原有商业分布及形态继续存在并发展，还会催生新的业种组合，形成“漏斗效应”。

　　地产界对地铁的关注程度超乎寻常。同致地产公司董事长王波以上海地铁5号线为例来说明地铁物业升值空间：在去年初该路线银都路站附近的好世界凤凰城的价格仅为3700元／平方米，到年底时已经涨到5600元／平方米，一年的涨幅高达51％。他认为，深圳地铁开通后，市民出行方式将逐步改变，地铁物业的升值效应将更加凸显，相关物业价格还有上升的空间。

　　沿线房价飙升

　　成交十分活跃

　　在大家对地铁商业价值普遍看好的同时，深圳地铁沿线商业物业已经刮起了一股强劲的“地铁风”。地铁未通，地铁生意已经做得火热。

　　深港研究中心日前对地铁沿线的住宅物业进行了一次调查，结果显示，地铁站点附近物业价格有一定优势。1号线各站点附近物业中，大剧院站目前住宅均价为8500元／平方米，科学馆站住宅价格在7500－8500元／平方米，华强站住宅价格在7000－9000元／平方米，岗厦站住宅价格约为8500元／平方米。香蜜湖站和车公庙站住宅价格距离拉得较大，每平方米6900元至12000元的住宅都有。4号线各站点中，皇岗站住宅价格约为8500－10500元／平方米，龙华的房价普遍在3800元／平方米左右，部分突破4000元／平方米。

　　业内人士表示，深圳地铁沿线住宅价格目前普遍高于同片区非地铁沿线住宅价格，高出幅度约为5％~15％不等。中原地产调查统计显示，目前皇岗片区非地铁沿线住宅物业均价约为7000元／平方米，而地铁4号线皇岗站、福民站附近在售的住宅物业均价达到8300元／平方米。

　　商铺也是如此。地铁国贸站附近是我市商业配套较为齐全的区域，主要有国贸商场、友谊国际名店、天安国际动感名城。钻石广场限量首推的80多个黄金铺位被抢购一空，成交金额逾6000万元。

　　老国贸也借地铁开通重焕青春。国贸时代广场投资对老国贸商场进行了全面改造，去年9月底重新开业后，迅速驶上地铁快车道，不仅商场的营业额逐步上升，各知名品牌供应商也闻风而动，纷至沓来。

　　专家学者提醒

　　投资谨防风险

　　一片对地铁商潮的热捧中，也有不少地铁研究专家提醒：商机与风险共存，是馅饼还是陷阱，投资者要谨慎出手。

　　综合开发研究院刘鲁鱼博士受地铁公司之托正在做一项地铁与商业的专项研究。他认为，地铁商业的经营风险很大，它存在多大商机，也就相应地存在多大风险。地铁的功能在于大规模地输送、疏散人群，零售商业的目标在于大量吸引并滞留人群，两者之间其实是矛盾的，如果不能较好地处理这种矛盾，地铁商业将面临不小的困惑。

　　刘鲁鱼还指出，香港地铁之所以成功，有赖于香港成熟的商业运作经验和管理模式，将属于香港政府财政支出的地铁运营费用转由零售商业收入补贴，实现盈利，而目前这种运营模式很难在内地实现。目前内地也尚无发展成功又成熟的地铁商业模式。

　　深圳大学经济学院鲁志国博士认为，从总体来看，地铁只是在城市内对各商业区域的消费水平进行了重新分配，对增加城市商业蛋糕的贡献相对有限。

　　商界人士也表示出了相当的谨慎，地铁客流虽然能够为附近的商铺带来商机，但投资者要多做市场调查，谨慎出手，注意风险。

　　有人抢占先机

　　坐等接福纳祥

　　地铁商机犹如一块巨大的蛋糕，有人已经提前分切到美味，如一些在售商铺、住宅和写字楼；更多的人正在加入到分切的行列中，一些正在兴建或准备开设的商场急切地想分吃到这块蛋糕。

　　茂业百货一位副总经理表示，地铁能够把更远处的人流带到商圈点、增加商圈弧人流量，同时有快速疏散巨大人流的功能，这是地铁商家的“福音”。截至现在，地铁沿线商家所要做的就是接福纳祥了。

　　太阳百货距地铁老街站不足百米，占尽地利，目前正在着手一系列改造，以迎接地铁带来的商机。天虹商场有关负责人称，天虹商场将沿地铁线布设新点，目前在车公庙、人民南等地铁沿线已有开店计划。苏宁电器、国美电器也把开设分店的计划紧跟地铁线，他们认为：“随着地铁的开通，黄金地段的优势更显现。”

　　曾几何时，南国影城是深圳影视重镇，一朝推倒重来，原址上崛起的是金光华商业广场，又一个商业巨无霸。金光华可以说是应地铁之运而生的商业产物。其CEO邱志东说，广场直接建于地铁之上，超宽出入口无缝连接地铁后，等于再造一条地下人民南路，预计广场开业后直接吸收的地铁客流量每天不下10万人次。显然，金光华广场将成为深圳地铁商业建筑的一个典型。

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　　六类小店铺适合进地铁

　　地铁站适合做什么生意？地铁商业物业的开发者和投资者都十分关心的问题。深圳大学鲁志国博士指出，从香港、上海、北京和广州的地铁商业情况来看，地铁站功能以快速疏通客流为主，所以引进商铺一般不适宜注重聚集人气的大型卖场，而倾向以“便利”为主的小型店铺，主要以便利店、快餐店、书报亭、冲印店、洗衣店和银行六种类型为宜。同时，通过地铁口和地上商业有机结合，依靠地铁带来巨大人流量，带动地铁口周边商业发展，形成一个购物中心。

　　三种商铺物业恭候投资者

　　地铁一期即将开通，地铁下面有哪些商业物业，让市民和投资者感兴趣。据深圳地铁公司常务副总经理胡剑平介绍，深圳地铁一期商业按面积分大中小三种类型，分别是地铁商业将分站厅内零星商铺物业、站厅内中型商场物业、与站厅相连地下商业街。

　　“站厅内零星商铺”物业分布在20个地铁站除市民中心站和皇岗口岸站以外的站厅。每个站大概只有二三十平方米，总共加起来约四五百平方米。这种零星商铺赢利的同时也为乘客提供方便。这部分物业将进行连锁经营，统一标识，统一形象，统一管理。一般设定业种包括报刊、冲印、点心、零食等形态。

　　“站厅内中型商场”物业主要分布在大剧院站、会展中心站、世界之窗站三个站，面积在1000多平方米以上。这类物业将考虑找有商业经验的合作伙伴。

　　“站厅相连的地下商业街”包括岗厦至会展中心区间（岗会区间），这个面积最大，约11000多平方米；市民中心站地下独立层的面积也有约3100平方米，这两个将开发为大型商业广场。

　　东门商业街地铁站口的玻璃窗上贴满了各种商业信息，凸显地铁带来的无限商机。本报记者陈玉摄

　　华侨城段附近人气更旺。

　　本报记者汪阳通讯员罗向阳摄

　　作者:本报记者蔡志军