江苏宜兴市四星级市政府招待所818万易主之惑(图)

http://www.sina.com.cn 2004年04月20日09:29 新桂网

　　作为全市级别最高的宾馆，宜兴国际饭店的管理层收购价仅相当于宾馆年利润的1/2。图/罗昌平

　　南京、宜兴报道江苏机关宾馆改革遇阻，有单位高价拍卖排斥竞争者，管理层随即以悬殊低价买入优质国有资产核心提示

　　作为当地惟一的四星级宾馆，宜兴国际饭店年利润近两千万元。

　　在江苏机关宾馆改制的背景下，这个前身为市政府招待所的宾馆被19名管理层以818万元的净资产价格收购。而此前公开拍卖时，宾馆的起拍参考价高达2.4亿元，其中1.5亿地价比该市最高价高出一倍多。改制后，民营性质的宜兴国际饭店年缴租金仅31.4万元，以40年计，总租金不及此前售价一成。

　　江苏宜兴，以紫砂闻名的江南小城。宜兴国际饭店，则是这个城市里惟一的四星级宾馆。

　　去年12月之前，国际饭店为宜兴市政府招待所。有资料显示，该宾馆占地约24.8亩，主楼高21层，建筑总面积4万多平方米。

　　“我们在去年12月初完成了内部改制，饭店目前运转正常。3月14日，宜兴国际饭店现任副总经理赵萍说。

　　改制的结果是，国际饭店由市属自收自支事业单位变成了民营股份制企业。据赵萍介绍，国际饭店19名管理人员中，总经理持股30%，约计240万元，4位副总经理各持股10%，工会主席持股8%，餐饮部经理、厨师长等各持数量不等的股份。

　　宜兴国际饭店此次改制有其特定背景：2002年3月，江苏省开始清理党政机关所办宾馆和培训中心。宾馆与机关全部脱钩是改革者的初衷，江苏省为此成立了清理整顿工作小组，并要求在2003年6底前完成任务。

　　改革的进展事实上并不乐观。时至2003年10月28日，江苏省政府办公厅在情况通报中称，历时一年半时间，共撤销省级机关招待所3家、培训机构5家。

　　在宜兴，国际饭店的改制从面上看完全符合省里的精神，但宾馆改制的交易价格却引起巨大争议。

　　一组对比悬殊的数字是，国际饭店管理层收购价格是818万元，而此前饭店公开拍卖所确定的参考价为2.4亿。

　　两次交易的实质差异来自土地价格的计算，拍卖价涵盖了24.8亩土地40年的使用权，而最终的管理层收购则以租赁方式解决用地问题。目前，这个租赁价格是每年31.4万元，以40年计，总租金不过1256万元，加上818万元的地上资产收购价，仍然不足拍卖价的零头。

　　宾馆年利润近两千万

　　宜兴国际饭店818万元的出售价格来自2003年9月披露的一次资产评估。当时，酒店职工蒋丽芳看到了这则通告，其大意是：经过评估，饭店目前的总资产为8850万元，负债8032万元，净资产818万元。“我当时简直不敢相信。”蒋丽芳说。

　　对于此次评估，宜兴国际饭店原副总经理范伯洪与2001年年初离任的饭店前任总经理史顺良均提出质疑。

　　2001年3月，史顺良由宜兴国际饭店调任宜兴市机关事务管理局。市审计局当时出具的《离任审计报告》显示：截至2001年1月，国际饭店的总资产为1.36亿元，账面净资产为3000万元左右。

　　史顺良称，其离任后，饭店负责人每年公布的年赢利额均在1000万元以上。“照此计算，三年下来，净资产保守估计也有6000万元了，总资产可以达到1.7亿元。”史顺良说。

　　国际饭店现任副总经理赵萍确认，饭店在拍卖时公布的资料显示，2002年宜兴国际饭店总营业额为4090万元，经营利润1992万元；2003年1至10月，饭店总营业额为3499万元，经营利润为1707万元。

　　范伯洪则认为，对饭店总资产的评估，没有体现饭店作为宜兴惟一四星级宾馆的价值，也没有将宾馆潜在预期收益纳入其中。

　　一个细节是，史顺良离任时该饭店仅为三星级。以后一年多时间里，该饭店投入1000多万元对硬件进行改造，于2002年12月底摘下四星。

　　“就算这1000多万元是负债，那也是良性负债。范伯洪说。

　　据了解，国际饭店上述资产评估是由其主管单位宜兴市机关事务管理局委托，宜兴市方正会计事务所有限公司完成的。

　　“我们做出的资产评估并没有包括国际饭店土地出让金和无形资产。”方正会计公司的一位知情人士说。

　　这位知情人士说，上述评估结果成为国际饭店以后改制的基础，是“因为它得到了市政府领导的默认。”

　　2003年9月底，宜兴市机关事务局主要领导来到国际饭店，集合全体员工召开改制转企动员大会。10月28日，宜兴国际饭店召开职工代表大会，通过了一项“内部改制”方案：以方正会计事务所的资产评估为依据，经营者(即6位现任饭店经理、副经理)持大股，中层适当参股，员工不参股。

　　此后，国际饭店部分职工开始向宜兴市和江苏省两级信访部门反映此事，对内部改制方案提出质疑。

　　“土地天价”宾馆流拍

　　2003年11月13日，宜兴国际饭店改制出现转机。

　　无锡华证拍卖有限公司在当日的《宜兴日报》刊出《拍卖公告》称：受宜兴市国土资源局、宜兴市机关事务局委托，对宜兴国际饭店的资产进行公开拍卖。

　　但范伯洪用“喜忧参半”来形容职工们当时的心情——拍卖公告提出的参考价是2.4403亿元，这比原先评估的总资产8850万元高出1.5亿多元。

　　宜兴某房地产公司董事长郭同春曾计划参与宜兴国际饭店的资产拍卖会。他当时获得的拍卖资料显示，国际饭店地面资产为8976万元(略高于上述评估总资产8850万元)，其余的1.54亿元，实际是饭店所占24.8亩国有商业土地40年使用权的拍卖价。

　　“这是一个天价！”郭同春说。这位房地产公司董事长提供了一个参考案例，与国际饭店不过150米之远的原“华联商厦”，2002年下半年由南京某集团购得，其地价约为每亩260多万元，创下了当时宜兴地价之最。

　　郭同春认为，国际饭店由于地上建筑物比原华联商厦高，地价贵些是可能的，但每亩高地价高至628.47万元则有些离谱。

　　拍卖公告发布后的第7天，2003年11月21日下午2点，是国际饭店原定的拍卖时间，因为无一人报名竞买，国际饭店宣告流拍。

　　“流拍在我们意料之中，因为有关部门提供的参考价实在太高。”无锡华证拍卖有限公司一位工作人员说。

　　另一个可参考的案例是，同为市政府下属的宜兴大酒店，其总资产评估为8000多万元，在2003年8月22日举行的公开拍卖中，其起拍价为4000万元，最终拍定的卖价为5950万元，顺利完成改制。据了解，宜兴大酒店拍卖时并未将土地价格计入。

　　土地租赁“最低保护价”

　　3月14日，谈到宜兴国际饭店土地的拍卖天价，赵萍解释说：“这是上级领导定下来的事，地价不可能是酒店制定的。”

　　据了解，这个1.54亿元的土地天价，是由宜兴市土地交易中心委托江苏金宁达不动产评估咨询有限公司进行评估的结果。金宁达公司副董事长(宜兴国际饭店土地评估人之一)对记者说：地价测算是科学的，不容怀疑的。

　　今年3月，改制后的国际饭店上缴了2004年度土地年租金31.4万元。这个租赁价格与此前1.54亿元的土地拍卖价格形成鲜明对比。

　　宜兴市国土资源局土地利用科黄国兴证实，国际饭店内部改制后，土地并未公开拍卖，而是采取租赁的方式由改制后的国际饭店继续使用。

　　细加计算，国际饭店每平方米土地年租金仅为19元。这个价格的依据，是2002年5月宜兴市政府下发的《关于加强租赁供土收取年租金工作的意见》(宜政发[2002]136号)，该文件规定，宜兴城区一等商业类1级土地年租金最低保护价为19元/平方米。

　　郭同春算了一笔账：“宜政发[2002]136号文件规定的商业用地租赁年限为40年，按此计算，国际饭店这块地皮40年的总租金也只有1256万元。就算以后逐年调整，与拍卖时开出的1.54亿元还是有天壤之别。”

　　国土资源部1999年8月1日发布的《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发[1999]222号)规定，国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用，租金标准应按全额地价折算。

　　显而易见，宜兴国际饭店悬殊的租售价格差，有悖于国土资源部的上述文件精神。

　　200多职工质疑分配不公

　　2003年11月底，国际饭店流拍之后不久，当时宾馆管理层即宣布：饭店资产不再拍卖，重新实施内部改制方案。

　　据记者了解，此前，宜兴某房地产公司曾表示愿以2.1亿元购买包括40年土地使用权、无形资产和潜在预期收益在内的国际饭店全部资产；郭同春则提出以8100万元购买地面以上的饭店净资产(除土地使用权)；而国际饭店部分职工愿以每年1500万元对国际饭店进行租赁承包经营。

　　但国际饭店管理层最终以818万元完成收购。

　　对此，宜兴国际饭店另一位不愿具名的职工说：“19位经营者以818万元的价格拿到目前年赢利近2000万的饭店，成为富翁。而我们普通员工，由于有员工不参股的禁令，一夜间变得什么都不是，还可能被裁员。

　　改制前，宜兴国际饭店有正式在编人员380人，临时工300多人。

　　根据饭店发布的有关文件，改制后，不与企业续签劳动合同的职工将获得经济补偿。“标准是根据我们工作年限每满1年工龄提取1个月本人基本工资，一年才500多块钱。一位离职职工说。

　　可比的标准仍然来自同类改制的宜兴大酒店，该企业给职工的经济补偿为每个工龄1000元—2000元。

　　2003年11月底，宜兴国际饭店200多名编制内员工，与原宜兴市政府招待所全体退休人员(共28人)联名向市政府提交意见书。其具体四点建议包括：其一，重新评估国际饭店资产；其二，在重新评估的基础上，实行名符其实的公正、公平、公开拍卖；其三，如果在前两点基础上竞拍未果，要改为股份制的话，要求全员参股；其四，如不能全员参股，请求罢免现任国际饭店经营层，改任其他领导。

　　分配不公，是上述员工意见的一个焦点。这份意见书认为，2003年10月28日召开的职工代表大会程序非法。代表都是领导、中层管理人员，以及领导事先圈好的职工，这些代表根本不是职工民主选举出来的。

　　国有资产流失风险

　　记者在江苏调查发现，在为期近两年的机关宾馆改革中，类似宜兴国际饭店的情况并不孤立。二星级饭店长城宾馆同时为“南京市军队转业干部培训中心”，该宾馆在去年10月31日和12月12日先后两次拍卖均遭流拍。而起拍价格过高则是业内普遍的看法。

　　据操刀改革的南京市经济体制改革领导小组办公室有关官员介绍，自去年9月起，南京先后将市属138家机关宾馆推向市场。但截至2004年1月，首批推出的8家机关宾馆中，仅1家改制成功，其他的均有类似于长城宾馆的经历。

　　2003年11月28日，在南京市改革工作现场会上，南京市常务副市长陈家宝痛陈企业改制中出现的流弊。他说：“我们有些单位领导我行我素，一味按照管理团队收购(MBO)的模式制定改制方案。为了实现个人或利益小团体最终低价购买企业的目的，不惜在国有资产挂牌出让时，故意设置难以企及的高门槛和莫名其妙的各种限制，从而将竞争对手挡在门外。”

　　4月13日，南京市改革办一位官员告诉记者，因改制不顺，目前长城宾馆、白下饭店、金山工商宾馆、国土资源管理培训中心、市公安局招待所等7家机关宾馆已强行关闭，其企业法人执照被注销。

　　问题的另一个焦点是，在宜兴的改制工作中，“鼓励经营层控股，经营者持大股”(据宜发[2003]46号文件)是当地政府的明确姿态。但江苏省社科院企业与公共管理研究中心主任叶克林就此指出：“机关宾馆的管理人实际是党政干部，而非职业经理人，他们在企业改制时是否有资格享受股权奖励，目前在理论上还未得到认同。”

　　“如果现任经营者事先知道自己可以持大股，就可能在资产评估前设法低估国有资产。在利益驱动下，缺乏监管的评估机构也可能在估价上作手脚，最终导致国有资产流失。”叶克林说。（记者罗昌平）

　　作者：罗昌平

　　（来源：新京报）

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