本报讯 困扰福州市民供水、供电、供气和通讯的最终用户的界定和收费，以及车辆的停放和保管等问题在近期内 有望得到解决，昨日下午，福州市人大常委会有关负责人就将于本月底初审的《福州市物业管理若干规定》(草案)作了说明 ，并就当前福州市在物业管理中亟须解决的疑难问题回答了记者的提问。

　　新《规定》将扩大到

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　　所有的物业管理

　　据了解，1996年9月，福州市人大常委会制订了《福州市城市住宅小区物业管理办法》，后经省人大常委会批准 于1997年1月1日起施行。2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》(以下简称为《条例》)，但是规定仍 相对原则，特别是物业管理工作中的一些老大难问题仍无法完全理顺并解决。该负责人介绍，截至去年底，福州市实施物业管 理的房屋面积已占全市房屋面积的47.2％，其中住宅小区已占全市住宅面积的64.1％，物业管理企业已有300多家 ，行业人员达2万多人。

　　目前福州市施行的《城市住宅小区物业管理办法》主要是针对福州市区的住宅小区的物业管理，此次市人大常委会将 审议的《福州市物业管理若干规定》(草案)将扩大到六区八县(市)所有涉及物业管理的单位办公楼、写字楼和住宅小区。

　　目前福州市因历史原因还存在众多零散建设项目尚未实施物业管理，大多数仍由社区居委会管理。在草案中规定“在 条件成熟时，可逐步划定物业管理区域，引导他们实行规范的物业管理”。

　　三级体制监管

　　物业管理

　　福州市人大常委会有关负责人介绍，这次市人大常委会将初审的《福州市物业管理若干规定》(草案)更具有可操作 性，采用条列式体例对福州市物业管理中存在的问题作出规定。

　　《条例》规定县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。根据福州 市以往比较成功的实践和实际情况，目前福州市在街道办事处(乡镇人民政府)设立了物业管理站，发挥属地管理优势，形成 了市、区(县、市)、街道办事处(乡镇人民政府)三级物业管理的体制。在这次的草案中规定“福州市房地产行政主管部门 负责监督、指导县(市)、区、街(镇)两级物业管理工作，对物业企业实行行业管理。县(市)、区房地产管理部门负责监 督、指导、协调处理辖区内的物业管理工作。街道办事处(乡镇人民政府)负责辖区内物业管理活动及业主大会和业主委员会 监督指导工作。”

　　草案对业主委员会的资格予以具体规定，避免业主委员会架空业主大会。

　　水电费收取

　　最终用户分三类

　　该负责人说，《条例》规定供水、供电、供气、通讯等公用行业应当向最终用户收取有关费用，但是在具体实施过程 中有许多具体的困难需逐步解决。在物业管理区域内公用产品的消费，并不单纯是业主或含物业使用人，还有公共使用及物业 企业自用部分。业主(含物业使用人)使用部分，更涉及一户一表的管理改造到位问题。草案规定公用产品的最终用户按照上 述的不同使用人分为3种，由公用企业单位分别直接收费；未经同意不得继续要求物业公司实行在事实上存在的“代收、代付 、代垫”的做法。

　　考虑到目前福州市水、电、气等公用行业的一户一表还未全部到位，改造需要一定的时间，为解决当前的实际问题和 将来发展需要，根据国家发改委《物业服务收费管理办法》，将在法规条款中规定“物业企业与业主或建设单位可以采取包干 制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。

　　物业公司只管

　　车辆停放秩序

　　据了解，物业企业对物业管理区域的车辆管理责任，是一项颇有争议的问题。草案规定“将物业企业的管理责任限定 在车辆停放秩序的管理上，但业主对车辆停放有特殊保管要求的，业主可以和物业企业另行签订保管合同”。

　　物业合同终止

　　要成立移交小组

　　如何保证物业服务合同终止后的平稳交接，是一个需要特别重视的问题。草案规定“物业服务合同终止时，业主委员 会与新、旧物业企业应在区房地产行政管理部门指导下成立移交小组，监督债权债务的清理和物业管理的移交”。

　　业主应当承担

　　物业维修资金

　　物业管理区域内物业保修期满后存在着维修问题，草案规定“在保修期满后，业主对其专有的部分实施维修、管理， 物业企业对共有的部分设施、设备负责维修、管理”。

　　据了解，专项维修资金的收取、使用和管理是一个十分复杂的问题，即将初审的法规授权“市人民政府另行制定专项 维修资金收取、使用、管理的具体实施办法”。

　　本报记者 阙文龙