由扬子晚报创办的中国长三角房地产发展论坛首次大型盛会便引来各界关注，昨天，中国长三角房地产发展论坛暨CCE2004首届城市商业地产经济论坛隆重开幕，来自香港、北京、上海、浙江等地的知名专家学者、企业家共同把脉中国房地产业和城市商业地产经济，智慧的火花不时赢得满堂掌声。

　　营造普通百姓居住乐园

金犊奖大陆初审揭晓 AC-尼尔森互联网调查 体验财富之旅赢大奖! 51精彩无线大奖等你拿

　　中国土木工程协会会长、前建设部副部长谭庆琏：

　　目前房地产市场存在的问题是供求结构不合理，普通商品房、经济适用房的供应不足，选择面比较小。一些地区土地批租的价格越来越高，有的已经失去理性，过高的房价与老百姓的收入不成比例。有关数据显示，国外一套住房的价格大约是家庭年收入的5倍左右，而我们现在一些地区的房价可能是收入的10倍以上。要让占总人口80％以上的普通老百姓买得起房，政府应当加快普通商品房的供应量，控制普通商品房的土地价格，把土地价格与所在地块的规划设计水平结合在一起，在价格相同的情况下，谁的规划设计方案好，就把地给谁；而商业用地、高档别墅及豪宅的土地价格则可以放开。像北京、上海近郊的普通商品房用地价格应当不超过60万元／亩，这样住房的销售价格就能够控制在3200－3500元／平方米左右，老百姓就能买得起房了。此外，政府还可以通过减少税费、多渠道降低建设成本等手段，控制普通商品房的价格。

　　商业地产商机无限

　　中国房地产业协会秘书长顾云昌：

　　房地产市场过去存在两个“黑箱”，一个是土地“黑箱”，目前正在通过土地制度改革将其转变为“明箱”；一个是资金“黑箱”，房地产业与银行的“热恋”已有6年了，但存在不少问题，需要进一步规范。开发商过去的注意力主要是拿地，与政府搞好关系，而现在拿地容易了，难的是资金问题。开发企业在“热恋”的同时可以“花心”一下，通过信托、上市等方式获取资金，但主渠道还是银行，只是贷款的过程必须规范。作为房地产业的一个重要分支，商业地产可以说是充满商机，这主要有下列几方面的原因：一是消费水平的提高要求商业设施升级换代；二是城市拆迁需要重建商业设施；三是住房郊区化带来商业设施的郊区化；四是城市规模扩大，人口增加；此外外资的进入也使得商业地产的需求大增。但商业地产的发展同样面临挑战，如部分地区供应量过大，房价比较高，甚至有国际房协的官员认为上海部分商铺的价格已经超过了纽约曼哈顿第五大道的铺位价格，投资者的风险也在增加，这些现象应当引起开发商的高度重视。

　　义乌市场演绎商业地产神话

　　义乌市贸易发展局局长吴波成：

　　一个市场带动了一个城市，义乌因小商品批发市场而驰名全国，甚至驰名海外。义乌演绎了中国商业地产的神话。目前各地商业地产项目纷纷上马的同时，也都在关注，义乌因何而成功？下面我将解析这个“建在市场上的城市”的成功奥秘。经过21年的发展，义乌已建成亚洲甚至全国最大的市场，100万平方米的营业面积，4.1万经营主体，16万从业人员，去年成交金额达248亿元。而整个市场还不断发展，去年二期88万平方米的市场又已启动。当前国内有些地方商业地产陷入低迷状态，而义乌面临的问题却是供不应求，一个进场资格拍卖最低价就是五六十万元。义乌的景气说明国内商业地产是有生命力的，但其成功的奥秘究竟在哪里？义乌的成功体现在“四化”：一是市场拓展国际化，义乌在国内市场的占有率不断下降，而在国际市场的地位不断上升，去年出口交货额达17亿美金，辐射188个国家和地区，80多个国家5000多外商长驻义乌；二是市场主体多元化，今年12月1日中国零售市场要对世界开放，为市场主体的多元化提供了契机，目前义乌已开辟了台商馆，接下来还要搞韩国馆等，提前引进多方经营主体；三是市场建设现代化，义乌的国际商贸城投资6.8亿元，2002年9月投入使用，中央空调、宽带等硬件系统都是最先进的，建设起点很高，就是现在也与欧美国家水平相差无几；四是营销手段多元化，今后市场不能再延续传统集贸市场的形态了，去年非典时期义乌市场的人流量只有平时的10%，但由于及早运用了现代化流通手段和电子商务等营销工具，全年成交额不仅未下降，还增长了8%。义乌21年的市场实践经验值得开发商借鉴的是，商业地产项目，不论是超市还是大市场。一定关注四点：弄清项目的定位，把握交通的区位优势，明确区域的产业基础，关注当地的扶持政策。

　　长三角商业地产潜力巨大

　　南京浙商投资有限公司总经理张国安：

　　长三角地区将是我国商业地产未来几年发展最快的地区。这首先是因为长三角是我国经济实力最强、发展最快、居民收入最高的地方。长三角地区面积仅占全国土地面积的2．1％，但2003年GDP却占了全国的22．1％，税收占了24．5％，其中人均GDP为3627美元，已经达到了初步现代化的水平；其次，长三角地区正在成为继美国东北部商圈，芝加哥、底特律商圈，日本东京、神户商圈，英国伦敦、利物浦商圈以及欧洲北部商圈之后的世界第六大都市圈；其三，长三角的经济自由化程度较高，民营经济和外向型经济发达；同时，该地区经济一体化的进程正在加快，文化旅游资源丰富，老百姓的商品经济意识也比较强。这些因素都为商业地产的发展提供了良好的土壤。作为长三角地区的重要城市，南京正在成为上海向中部省份延伸的中转站。有观点认为，南京江宁几年之内要建100万平方米以上的商业设施是过量发展。而我认为，浙江义乌的商业设施也有上百万平方米，但商铺价位达到了22万元／平方米，仍然供不应求。因此商业地产的运作成功，关键要有准确的市场定位和合理的规划，否则江宁就是建30万平方米的商业设施都嫌多。本报记者　陆艳　王烨