上海楼市能避免“香港之痛”吗？

　　《长三角》专刊特约撰稿 孟舒 本报记者 吴焰

　　在凄风冷雨中徘徊了数年的香港楼市，近期一扫颓势，再掀升浪，而且一浪接着一浪。香港舆论普遍认为，楼市逐渐恢复元气。

　　观察“香港之痛”的前因后果，分析特区政府出招的得失，可以提醒我们的是：楼

价的疯狂上涨必须及早遏制，政府调控不能靠打政策强心针，移走“有形之手”，退出市场，非常关键。地方政府必须发挥的最大作用，在于确保充足的土地储备，设法减轻对房地产业的过分倚重

　　香港楼市元气正在逐渐恢复

　　标志：中原指数连续12周上升；豪宅带头飙升；政府重新卖地

　　吴焰：香港楼市自去年8月见底反转以来，今年前几个月，更是升势明显。曾有报道说，今年前两个月，香港一手及二手私人房宅的买卖合约，创下了5年来的新高，而且比去年同期激增。同时，近日又传有大炒家开始涉足香港楼市。最新的情况到底如何呢？

　　孟舒：截至4月11日，反映香港楼市冷暖的中原城市领先指数报46.31点，比上一周的45.81点上涨1.09%。

　　有两点令香港业界人士颇为关注。首先，中原城市领先指数已经接近2000年11月份46.39点的水平；其次，这一指数已经连续上升12周，有望挑战1996年底那次漫长的楼市升浪。当时，香港楼市从1996年11月开始爬升，连续上升17周，近4个月时间，直到1997年3月才轻微回落。中原地产研究部高级经理黄良升看好后市，他认为，中原城市领先指数有望逐步上升到50点的水平，显示新一轮的楼价升浪后劲十足。

　　吴焰：此轮楼价上涨有什么明显的特点吗？

　　孟舒：豪宅带头飙升，是最大的一个特征。

　　应该说，整个4月份，因为清明节和复活节两个假期(港人多会在此期间外游)的原因，香港楼市相对来说不算活跃，新盘不多。不过，由“小小超人”李泽楷旗下电讯盈科集团发展的港岛南区著名豪宅楼盘贝沙湾，却在中旬推出第3期“南湾”，立即成为市场焦点，两天之内售出150个单位，而其特色单位的售价高达每平方英尺1.4万港元，创出港岛分层豪宅的新售价。

　　根据多年以来的规律，豪宅的升幅一向是整个楼市发展的风向标。在1997年之后的楼市低谷期，香港豪宅项目的售价每平方英尺仅为4000至5000港元，而贝沙湾楼盘的平均价如今已达到每平方英尺9000至9500港元之间。统计显示，在过去9个月内，豪宅项目的楼价上升了八成。豪宅作为楼市的“火车头”，如此强劲的势头，令人对楼市后市的发展充满憧憬。

　　吴焰：我注意到一则消息，说港府已经开始重新卖地。

　　孟舒：这是香港楼市走旺的另外一个风向标。4月19日，有发展商成功购出两幅住宅用地，将于5月底进行公开拍卖。这将是一年半以来港府的首次卖地。或许人们还记得，2002年，港府房屋及地政规划局局长孙明扬宣布的稳定楼市的9项措施，即香港媒体所说的“孙九招”，第一项就是暂停卖地。

　　香港舆论认为，发展商愿意以较高的价格购地，反映业界对房地产前景的信心，而港府有秩序地恢复卖地，将令楼市重新走上正轨。

　　吴焰：据你观察，这一轮的楼价上升，直接原因是什么？

　　孟舒：过去几年香港楼市不断下跌，在港府采取了一系列的措施稳定楼市之后，特别是2002年推出“孙九招”后，楼市经过了一年多的休养生息，逐步消化了过去大量囤积的单位，供求关系慢慢趋于平衡。而随着政府房屋政策逐步明朗化，减少干预市场，市民重新树立置业的信心，买家陆续重返市场，加上外围经济环境好转，中央政府采取开放内地居民到港个人游和实施CEPA等有力措施支持香港，香港楼市从去年下半年开始重拾升轨，整体趋势是稳中有升。

　　上海会发生“香港之痛”吗

　　上海楼市的情形，虽与香港一度的“疯狂”之状略有相似，但更有不可比的地方。不过，也不能掉以轻心

　　吴焰：去年下半年起，上海楼市在不断“涨涨涨”中，开始出现了“唱衰派”。不少人根据房地产业的种种迹像，判断上海楼市已出现泡沫，并预言将进入拐点。但是，又有坊间传言，称“政府绝对不会让房价跌下去”，个中原因，据说就是因为香港楼市暴跌引发的严重后果，对上海官员触动极大，下决心稳定楼市，避免遭遇“香港之痛”。应该说，这种“预警”很有必要。不过，对于香港楼市是怎么跌下去的，内地很多人也只是“知其然不知其所以然”。上海此时情形，与香港彼时状态，是否具有相似点？

　　孟舒：在我看来，有一点相似处，但也有不可比的地方。

　　我感觉，两城市的房地产业与当地经济的关系，都比较密切。而香港楼市当年一蹶不振，以及因此引发的对经济的沉重打击，与这种关联度的紧密有很大关系。

　　香港的房地产业与香港经济发展的息息相关，可从几个方面反映。首先，多年来，地产业是香港经济的“火车头”，大量财富集中于地产商手中。香港今日最大的两个财团，李嘉诚的长江实业集团和郭氏三兄弟的新鸿基地产集团，都是地产巨头。

　　其次，卖地收入是港府每年的主要收入来源，而地产商在土地拍卖会上竞价买地的场面，素来激动人心。再次，地产业的兴衰不仅关系多个相关行业的存亡，更直接影响千千万万香港家庭的生计。

　　上个世纪90年代，港英政府采取了高地价政策，香港楼价一路飙升，变得高不可攀。一方面，普通市民望楼兴叹，有豪宅叫价每平方英尺高达2万港元！不少人即使穷其一生的积蓄，也很难拥有属于自己的物业。另一方面，炒风炽热，不少炒家一夜暴富，成为亿万富翁，炒现楼、炒楼花，炒豪宅、炒商铺，甚至连排队买楼的筹码都炒，市场充满疯狂的味道。据传，有大学生在售楼处排了一夜队，第二天把排队的筹码一转手即赚得十来万。

　　吴焰：上海这两年也有类似的“翻版”，有些楼盘也到了近乎“疯狂”的地步。楼价居高不下，成为市民议论的焦点话题。上海的政府部门也多次公开讲话，强调发展一定要“适度”。香港特区当时有没有采取什么措施？

　　孟舒：不可能不采取措施。到特区政府成立前后，一方面楼价之高岌岌可危，另一方面市民住房难成为严重的社会问题。正是在这个背景下，初生的特区政府推出了新的房屋政策，希望遏制炒风，为楼市降温，同时加快解决普罗大众的居住问题。这一新政策包括每年新建8.5万套住房，遂被舆论简称为“八万五”政策。

　　众所周知，香港回归不久，紧接着即爆发了亚洲金融危机，席卷东南亚。香港这种开放型的小经济体自然首当其冲，金融市场风高浪急，楼市急速掉头向下，楼价一滑再滑。截至去年8月，香港的整体楼价水平比1997年的高峰期大幅下跌超过六成，“蒸发”了约4万亿港元。

　　吴焰：这后一个情况，大概不会在上海发生。不过，看来上海也不能掉以轻心。因为，影响楼市的不利因素，在不同阶段可能有不同的方式。

　　香港难堪“楼价大跌之苦”

　　财政收入萎缩，财富急剧缩水，“中产”成了“负资产”，各行受到连环破坏

　　吴焰：楼市的一蹶不振，对香港经济以及香港社会究竟造成了多严重的影响？

　　孟舒：相当严重。首先，不仅地产商成为输家，政府也缺少了一大笔可观的卖地收入，土地拍卖会盛况不再。财政收入不断萎缩，而经常性支出又难以减少，令港府的财政赤字雪上加霜。

　　更重要的是，置业者怨声载道。楼价大跌，直接冲击了中产阶级的生活。他们是香港主要的置业者，房屋是他们最大的投资，而且大多数是通过银行按揭购买的，每个月的收入有相当一部分用来缴纳银行按揭。楼价大跌，这些业主不少变成了“负翁”，房子成为他们的“负资产”。有位朋友1997年用400万元买了套房，前年的估值只剩下180万元，而他还欠银行300万元。即使房子成功套现，仍然欠银行120万元的贷款和利息，而首期和已经还给银行的款项就打了水漂。资产变为负数，生计直接受到影响，置业者情何以堪？

　　楼市泡沫爆破，那些一夜暴富的“地产神童”、“豪宅大王”的财富急速缩水。奢华生活一夜之间被债主的敲门声敲碎，成为轰动全港的新闻。有人绝望地在游艇里烧炭自杀；有人因为诈骗银行而锒铛入狱，成为阶下囚……经济起起落落，让人看尽人间冷暖。

　　负资产的出现，令香港的破产个案不断增加，金融系统备受压力。更严重的是，市民减少消费，令通缩加剧，而通缩进一步引发了各行各业衰退，失业率居高不下。2003年，非典肆虐香江，楼价下跌到近年来的最低点，差不多回复到1991年的水平。

　　吴焰：这就可以理解内地的各地政府为什么那么担心楼价大跌。因为后果重，波及面广，持续时间较长。

　　政府调控当收放自如

　　从香港政府出招的得失可以看出：政策强心针效应只能起一时之效，关键还要政府移走“有形之手”，平衡市场供求关系，确保充足的土地储备，并设法减轻对房地产业的过分倚重

　　吴焰：面对香港楼市的低迷，特区政府采取了哪些措施？效果怎样？

　　孟舒：楼市的颓势，令香港各界为之关注。特区政府先后多次出招，希望能够稳定楼市。但是，由于市场信心受挫，加上积压大量单位，在政策的强心针效应一过，楼市依旧低迷不振。而“孙九招”之所以能够逐步发挥作用，最主要的是它非常清晰地向市场表明了政府的房地产政策，即政府退出市场，并且保持相对稳定的土地、房屋政策，让市场自我调节。一句话，政府移走“有形之手”，增强了市民的信心。

　　另外，就是市场供求关系渐趋平衡。早在2003年7月，孙明扬即指出，香港楼市已经看到隧道尽头的曙光，因为未来3年楼宇的供应量越来越少。

　　但是，必须看到，香港楼市要想恢复到1997年时的旺景，是很难的。一来，当时的火爆场面是不正常的；二来，随着香港与珠江三角洲的逐步融合，两地楼价的差距必定逐步缩小。

　　吴焰：近期，包括上海，以及南京、杭州等城市，针对房地产市场的一些不正常现象，比如楼价上涨太快，出现大量炒家等等，连续出台了一些限制性政策，而且还在研究调控政策，使房地产业健康、稳定、良性发展。那么，根据香港的调控政策及效果看，觉得有哪些经验和教训可供上海等城市借鉴的？

　　孟舒：对于楼市的发展，政府必须强调保持平衡。这很重要。一方面，当然希望楼市能够保持一定的升幅，拉动经济增长；另一方面，也希望楼市的升势不能太急。因为楼价太高，一来会令市民买楼的负担过重，二来会削弱城市的整体竞争力。收放之间，分寸的拿捏，甚有学问。

　　香港在上个世纪90年代初，为了遏制炒风，也曾出台多项政策，却收效甚微。1997年之后，却又因为落药太重，令楼价一泄再泄，市民闻楼色变。政府多次救市，都如泥牛入河，看不到显著的成效。直到如今，政府坚决退出市场，让无形之手发挥作用，令楼市逐渐恢复元气。

　　政府的作用就是确保有充足的土地储备，供发展商之需。当经济复苏，失业率下降，市民的置业需求上升，相应的土地能够有秩序地推出市场。而土地有价，也会增加政府的收入。

　　值得关注的是，在经历了漫长的低潮之后，香港楼价近期持续反弹，虽然业界甚为雀跃，但有不少投资机构、银行先后发出忠告。有专业人士就曾在3月份高调指出，香港楼市升幅过急，存在泡沫。金融管理局总裁任志刚也曾以“小心泡沫重现”等字眼，来忠告楼市买家要三思而后行。

　　当然，最重要的是，香港经济必须转型，不能再像过去那样过多地倚重房地产业，而必须寻找新的经济发展的“火车头”。

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