近日，北京市首例因房屋面积缩水引发的行政诉讼案，终审判决一审原告即业主胜诉。这一结果，对于家住北京市丰台区开阳里六区13号楼的42户业主来说，无疑是个喜讯。

　　事情起源于2001年。

　　面积缩水

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　　开阳里六区13号楼由北京金宏泰房地产开发有限公司开发，2001年初开始销售，当年8月3日竣工验收并交付业主。目前，整楼180户业主已全部入住。

　　2002年10月，开发商通知部分业主办理产权，要求有些业主补缴合同约定面积和实测面积的差价房款。出于对自身权利保护的目的，当时就有业主提出要看实测面积的报告。

　　在业主强烈要求下，开发商出示了丰台区测绘队测绘的房屋面积明细表。看过实测数据，业主们发现整栋楼的实际销售建筑面积已达到14282平方米，比销售许可证上的可销售面积12959平方米多出1323平方米。另外，业主还发现，丰台区测绘队所作的测绘报告不完整，测绘单位、测绘人员资质、公摊原则和公摊部位的面积、人防工程的面积以及测绘草图等在报告中都没有丝毫体现。

　　业主开始怀疑房屋面积存在缩水问题，在经过多次交涉无果的情况下，2003年1月，该楼130多户业主召开了业主大会，决定正式委托文道全律师调查。

　　重测面积

　　文道全律师接受业主大会的委托后，到北京市规划委查阅了开阳里六区13号楼的设计图纸，同时到北京市城建档案馆查阅并复制了竣工验收的图纸，发现该楼在设计和竣工验收的总建筑面积为14307.46平方米（其中含人防工程地下二层674.41平方米），地下一层为自行车车库不该公摊，阳台的设计及竣工验收均为未封闭式。

　　根据这些证据，律师初步认定该楼房屋面积存在缩水问题。于是，文律师建议业主重新测量该楼面积。

　　2003年2月8日、3月10日，北京市房屋面积计量站对13号楼的180套房屋进行了全部测绘。测绘报告显示，该楼总建筑面积为14446.88平方米（含地下二层人防工程688.14平方米），应分摊面积为2538.15平方米，非分摊面积为1155.39平方米，阳台建筑面积为678.52平方米，可销售建筑面积为13291.49平方米。

　　开发商对整楼多算963.08平方米，按平均每平方米4900元计算，整楼180户业主多交481.54万元。开发商给每户多算的面积约在2.5~8平方米左右，均已超出合同约定的误差。按约定，3％以内的部分开发商应当据实返还多交房价款，3％以外的部分，开发商应当双倍返还多交房价款。如此计算，对整楼180户业主，开发商应当返还房价款总计约700余万元。

　　告开发商

　　2003年5月19日，42户业主向北京市丰台区人民法院提起民事诉讼，要求北京金宏泰房地产开发有限公司按合同约定返还房价款约150万元。

　　6月，丰台法院公开审理了此案。

　　审理中，业主们认为，出现如此大的面积误差，很重要的一点是开发商将所有阳台按封闭式阳台计算了全面积，但13号楼的阳台在规划设计和竣工验收的时候皆为未封闭式阳台。虽然开发商用单玻塑钢窗将阳台封闭了，但并不符合华北地区关于封闭式阳台的设计标准、质量标准和保温要求。所以，开发商将阳台作为全封闭计算全面积没有法律依据。

　　同时，文律师指出，开发商向北京市房管局申报并经核准的13号楼公摊方案和开发商与业主合同约定的公摊方案、开发商向丰台区测绘队提供的公摊方案之间有着非常大的差别。开发商委托丰台区测绘队测绘时，在经北京市房管局核准的分摊方案和合同约定的分摊方案基础上，擅自增添了风机房、水泵房、水箱间、物业用房等。

　　金宏泰房地产开发有限公司则认为，所有阳台实际上已作了单玻塑钢窗封闭处理，所以应按全封闭面积计算全面积。另外，对于公摊面积，测绘结果是由丰台区测绘队所做，并经房管局进行了权属登记，如有错不是开发商的责任。

　　告房管局

　　因为部分业主已经被颁发房产证，房屋权属登记是由北京市房管局作出的一种具体行政行为，民事诉讼程序不能撤销行政主管部门的具体行政行为。因此，该案必须先通过行政诉讼撤销房产证，再由民事程序解决买卖合同中面积缩水的问题。

　　于是，已拿到房产证的18位业主于2003年7月向丰台区人民法院提起行政诉讼，要求被告北京市国土资源和房屋管理局撤销房产证，重新核准面积并进行权属登记。

　　丰台区法院审理后认为：北京市房管局在房屋建筑面积的认定上，没有尽到审查义务，以违反《分摊暂行规定》的测绘结论为依据确定房屋建筑面积，将不该计入分摊的人防工程面积计入分摊，侵犯了该楼业主的合法权益；其认可地下一层的部分面积作为物业管理用房计入分摊，也缺乏依据。法院遂判决撤销北京市房管局向业主颁发的房屋所有权证中对房屋建筑面积一项内容的登记。

　　一审后，业主和北京市房管局都没有提起上诉。但是，北京金宏泰房地产开发有限公司不服判决结果，提起上诉。2004年3月11日，北京第二中级人民法院作出终审判决，维持一审判决。

　　至此，因为房屋面积缩水而引起的行政诉讼案，以业主的胜诉落下了帷幕。