中房协秘书长顾云昌给烟台的房地产业“把脉”(图)

http://www.sina.com.cn 2004年05月27日10:38 胶东在线

　　胶东在线消息　2004年房地产业的形势如何？5月22日，在烟台召开的“2004年烟台房地产论坛”会上，中国房地产业协会（以下简称中房协）秘书长顾云昌认为，在中国宏观经济新一轮的周期上升中，目前全国包括烟台的房地产业发展是健康的。

　　没理由说房价涨得太快

　　对于一些人认为中国房价涨得太快的观点，顾云昌认为，这几年建材涨价了，钢材、水泥去年涨了30%%，沙石上涨约50%%，去年烟台GDP增幅为17.4%%，而房价增加不到14%%，应该说这样的涨幅比GDP小，因此没有理由说房价涨得快。

　　健康的三个含义

　　在这次论坛会上，顾云昌提出房地产业发展健康的三方面含义。首先是楼市的健康，尽管出现过冬天论、泡沫论、风险论，但是，中国的房地产市场一直都在持续健康的发展。其次，房地产企业也在健康的发展，只有企业的健康才会给市场带来更好的产品。第三，楼盘的健康也被提上了议题，像板楼、通风、绿化等概念越来越受到买房人的关注。

　　警惕两种过热

　　顾云昌同时强调，要警惕两种房地产过热。第一种为盲目性过热。盲目扩大投资，盲目扩大开发量，造成盘子过大，市场供应远远大于需求，最后的结果是空置率的上升，空置率上升意味着房价的下跌。

　　第二种过热叫做泡沫性过热。泡沫指的是价格泡沫，某一种商品，比如股票、房地产，它的市场销售价格远远高于实际成本价值，这就产生了泡沫。

　　房地产市场发展的几个趋势

　　当今的中国房地产市场发生最大的两个变化就是，第一，已由过去的卖方市场转变为买方市场。第二，由集团购买转向个人购买。在这种情况下房地产市场竞争从无到有，房地产经营的风险从小到大，房地产已进入微利时代。

　　住房将是房地产市场绝对主角

　　商品住宅占房地产市场的八成。目前，全国写字楼、商业用楼总量处于一种相对市场饱和状态，特别是在建规模过大。

　　中低档用房是个大市场

　　经济适用住房定位是商品房，供应对象占城市人口的70%%以上，微利价出售，开发商应注意这个市场。

　　住房二级市场将充满活力

　　现在对住房需求大的往往不是没钱的无房户，而是有钱有房的人。这些人有房想扩大居住面积，办法之一就是换房，通过市场交易增加需求，卖旧房买新房，以小房换大房。未来住房二级市场将充满活力，将是买方惜金挑剔的市场，老百姓买房要货比三家，非常审慎。所以，要在产品的质量和品位、服务方面提高。

　　住房产品的更新换代

　　现在，一些80年代至90年代的房子都落后了，布局、功能、设施、环境、面积都将经历更新换代。因此房地产开发商、建筑设计者如果不注重这些，在市场上就站不住脚。

　　面临的挑战

　　2004年房地产业将要面临的挑战：第一个是政府的调控能力是否跟得上快速市场化的速度；第二个是如何提高产品的质量。包括：物业管理、中介服务、拆迁问题等；第三个挑战就是地区的差异性。房地产是不动产，由于经济、社会、政策，特别是土地供应量等原因，使得房地产市场地区差异很大。（记者　蒋芹　通讯员　原嘉祥）责任编辑：孙玲姿来源：今晨6点

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