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　　面积有误差怎么办

　　读者：最近开发商通知我们交房，对于我们最关心的房屋面积，开发商说，已请了相关测量机构测量，与合同一致。但我们试着测量了一下，却相去甚远。面积如果有误差，应

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该怎么办？

　　律师：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》），商品房买卖中，面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；买房户请求解除合同的，法律不予支持。

　　面积有误差，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3%，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足；面积误差比超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户。房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。

　　怎样才算“交房”

　　读者：从法律上来讲，怎样才算“交房”？交房前后有什么不一样？

　　律师：《司法解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。如果开发商拿不出竣工验收合格证书，业主最好先别拿钥匙。

　　交房前后的风险承担，确实会有两种截然不同的结果。《司法解释》第11条同时规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

　　开发商的宣传资料也算数吗

　　读者：开发商卖房时，宣传资料天花乱坠，模拟图也是一清二楚，什么中庭花园呀、游泳池呀，结果根本就是两码事。开发商说：只要看合同就行了。这些确实没有写进合同，但广告就不算数吗？

　　律师：《司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　房屋怎么保修

　　读者：我们接房装修时，发现房屋次卧墙壁裂开了一条缝，怎么也补不好。开发商要我们自己先修，再找他们付费。但万一我们修了之后，开发商不认账怎么办？

　　律师：《司法解释》第12条、第13条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

　　（记者 张华）

　　(厦门晚报)