万达在昌遭遇“滑铁卢” 众多万达星城业主拒绝收房事件调查(组图)

http://www.sina.com.cn 2004年06月04日03:29 江南都市报

供电问题是业主投诉的焦点之一

万达星城部分业主向本报记者投诉　　6月3日，离万达星城首期业主开始收房的时间已过去一周。这本是众多业主欢欢喜喜入伙的好日子，但记者惊讶地获悉：众多万达业主拒绝收房，与开发商的谈判也陷入僵持阶段。一度在全国攻城掠地的万达难道在南昌遭遇了“滑铁卢”？

　　现象业主叫板地产大鳄

　　将时间往前推移一年，绝没有人会相信：有一天万达星城的业主会拒绝收房。因为在2003年6月万达开盘时，市场各方都对万达星城这一小区极为看好。万达方面也豪气满怀地称：“为江西省打造出最具代表性的大型居住区。”

　　但仅仅几个月后，业主和开发商的“蜜月期”就结束了。在工程开始施工后，南昌万达曾开通了一个官方网站，供业主们交流和联络感情。不久，网站的论坛上出现了越来越多针对开发商一些做法的质疑。

　　“开发商对我们业主的质疑极少答复，后来为限制不同声音，采取了网络实名制。”业主熊先生告诉记者。不满于万达的限制行为，业主们作出了全国地产业少有的创举：自行创办一个网络论坛：万达星城业主论坛（http：／／www．jxsever．com／bbs2），专门讨论小区的事务。网络论坛开通后，业主们的声音开始渐渐强大起来。与此同时，随着交房时间的临近，开发商与业主的矛盾也日益白热化。

　　2004年4月，有关万达擅改小区规划的消息在业主中引起强烈反响。到了5月，业主们相继发现房屋质量、小区绿化、物管收费等一系列问题上存在着问题。

　　业主罗先生告诉记者，积蓄已久的矛盾终于在交房时爆发。5月27日，南昌万达首期业主开始收房。但当天，有业主发现万达星城的房子与万达当初的承诺反差太大，有业主看到楼书规定铺装地砖的露台还是水泥地，更有业主发现万达更改了多处规划……27户业主认为万达不具备交房条件，因而拒绝收房。随后的几天，拒绝收房的业主数字成直线上升趋势。

　　在此过程中，业主与开发商之间的沟通也屡屡陷入困境。业主们无奈之下，通过论坛自发捐款维权。截至昨日，“万达星城业主维权联盟”已收到维权专用捐款1．15万元，捐款的业主达108名。记者注意到，有6位不是万达业主的市民为声援这一维权行动，也参加了捐款行动。

　　至今为止，万达星城到底有多少业主拒绝收房？自万达传出业主拒绝收房的消息，这个问题的答案成了公众极为关心的话题。昨日，业主舒先生说：“目前已签名表示拒绝收房的业主已有200多名，这个数字还不包括单个拒绝收房的业主。”

　　对业主的说法，南昌万达的营销总监李建民表示：“这中间有极大的水分。”他承认确实有部分业主因各种原因拒绝收房，但绝对没有200多名。

　　在记者的追问下，李建民道出了这样一组数据：一期交房近1100套，目前已收房700多套。也就是说，至少还有300多套应收而未收的房子。尽管李建民没有对此作出进一步的解释，但很显然，这个数字为水分之争作出了一个极有参考价值的注脚。

　　调查1 万达交房合法吗？

　　从已有的资料来看，万达星城的业主在陈述拒绝收房的理由时，共提出10多个问题。记者发现这些问题可归为三类：1．万达违反合同条款；2．房屋质量缺乏认定标准；3．小区规划被违规更改。

　　在罗列上述问题后，拒绝收房的业主们一致认为：万达此时交房不具备合法性。但万达方面的负责人李建民则认为，万达交出的商品房不能说十全十美，但起码具备了主管部门认定的合法资质。

　　在合法性的争论上，双方的焦点在于：万达交房应该提供哪些证书？

　　业主认为，按照国务院的有关规定，万达在交房时应当出示《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》（简称三书一证一表）。现在，万达不能提供《建设工程质量认定证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，故合法性无从谈起。

　　对此，李建民提出了公司的意见。他说，国务院关于交房开发商应当出示“三书一证一表”的规定已废除，按照新的《商品房销售管理办法》的规定，开发商交房时只需出示“两书一表”，即住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表。此外，业主还质疑万达的公摊系数问题。6月3日，李建民在他的办公室向记者出示了公摊系数的批复文件。他表示，虽然开发商没有公示这些文件，但业主可以个别查阅。

　　但业主的质疑点在于：万达在中途更改了小区规划，将原公共空间（架空层）改作商铺，这些改动是否列入了公摊的相关指标？李建民对此未作答复。

　　除了房屋资质是否合法外，双方的购房合同也成了交房争议的焦点。备受业主指责的是合同约定交房时供电系统为“一户一表”，但至今为止小区仍是转供电。李建民对此有两个解释：首先，小区转供电实属无奈，因为小区外尚无供电部门的公用线路，万达星城不具备一户一表的安装条件。但他又说，合同所定的“一户一表”也可理解为“每户装了一个分表”。对于李的这个解释，记者在万达近日散发给收房业主的一份声明中看到，万达认可的一户一表确实是供电局定义的直供电模式，并承诺年底予以解决。而非李说的“每户装一个分表”（就算一户一表）。

　　由于业主认为万达明显违反商品房买卖合同中的条款，加上双方在公摊系数、交房应具备的法律文书等方面的分歧，拒绝收房风波遂愈演愈烈。但这场风波的真正核心所在，还不在这些问题上面。

　　调查2 小区规划被改谁之过？ 

　　万达由市场明星落至今日备受各方指责的“暗星”，真正的导火索在于被更改的小区规划。从目前可查证的资料获悉，万达更改的规划主要在以下几个方面：1．将1＃、2＃、3＃、35＃楼架空层改为商业店面（万达星城的其他架空层一般为绿地和公共休闲场所）；2．6＃、7＃楼架空层改为社区物业用房；3．将原多层住宅1．7米的架空层层高部分变更为3米；4．半地下车库的地面部分高度严重超标。

　　业主认为，万达更改小区规划造成了一系列问题：首先，将架空层改为商铺、复式房和物业用房，侵害了业主的休闲空间，商铺和复式房的出售所得又为万达所有，这严重侵犯了业主的获利权力；其次，多层住宅架空层层高大幅度提高后，住宅的楼高已不符合国家关于多层住宅的强制标准，应加装电梯，但开发商未予以调整。此外，原购房时在沙盘上标注为地下车库的停车场，现地表部分突出两米多，导致顶部栏杆异常接近一楼住户阳台，危害了住户的住宅安全。

　　在最初获悉开发商更改小区的规划后，业主们向开发商提出了抗议，并向有关部门反映。但业主的维权行动没有得到及时响应，此后双方的矛盾开始升级，并为最后的拒绝收房埋下了伏笔。那么，开发商究竟为何要更改小区规划呢？在采访中，李建民这样告诉记者，开发商只承诺多层住宅的架空层全部为休闲空间，并没有讲小高层的架空层也是。对于物业用房及商铺等设施，开发商肯定要有所安排，业主应该可以想得到。

　　对此，记者提出疑问：既然物业用房等都是必须的，为何不在一次规划中列出，而非要在施工中更改规划，从而引起业主的质疑？因为业主反映，售楼时万达制作的小区沙盘中，小高层的架空层是空的，停车场的高度也未突出地面。在改动规划后，开发商于今年5月下旬将沙盘按小区现状作了改动。此时，离万达交房不到10天。

　　对此，李建民解释得比较含糊，他只简单说，小区规划一开始就没有细化到小高层的架空层等部位，规划更改后确实改动了沙盘。业主们指出，开发商更改规划，就是利益驱动所致。比如说，地下停车场改为半地下的，可以节省一大笔建设费用。至于占用公共休闲区作物业房和商铺，其间产生的利益更不用说了。

　　在谈到业主反映强烈的规划更改一事时，李建民直接告诉记者，公司所作的更改都经过了南昌市城乡规划局的批复，是经主管部门合法批准的。那么，南昌城乡规划部又是在怎样的情况下同意万达更改规划的呢？

　　在洪规字（2003）249号文件中，记者看到这样一段话：“鉴于施工中已违规将小高层架空层层高由原批准的2．5米提高至3米……”业主们指出，规划部门的文件已明白无误地指出，万达是边违规边报批的，属于典型的先斩后奏。

　　业主们还指出，根据建设部等七部委联合发布的文件规定，小区规划需要更改时，应当先召开业主听证会。规划部门应在业主充分讨论的基础上再审批更改申请。在万达事件中，业主们在小区规划被更改前没有得到任何通知，更不要说参加听证会了。

　　由于万达方面反复强调小区规划更改的合法性，业主们无奈之下遂将南昌市城乡规划局告上法庭，要求该局撤销相关批复。据悉，该案目前正在东湖区法院审核受理中。

　　在采访结束时，李建民说道：“业主拒绝收房事件是社会进步的表现，也是对开发商的鞭策。我们欢迎业主采用一切正当的途径解决问题。”业主们也对记者表示，他们努力做到反映的每个问题都有法律依据，有理有节地展开维权行动。(大江网-江南都市报)

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