王月杨志勇林琳孙永辉

　　新报讯【记者王月通讯员杨志勇林琳孙永辉】昨天，市房管局下发了《关于加强商品房预售管理的通知》，就此问题，记者采访了市房管局有关方面负责人。

　　多条法规已有明文规定

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　　问：法规、规章对“先期预订”、“内部认购”等有没有相关的规定？

　　答：由于商品房的价值量大，建设过程复杂，涉及面广，决定了它不同于一般的商品，因此《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定：“商品房预售，应当向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”《天津市商品房管理条例》明确规定：“商品房销售实行许可证制度。房地产开发企业在销售商品房前，应当向市房地产行政主管部门申请领取商品房销售许可证。未取得商品房销售许可证的，不得以任何形式销售商品房。”建设部88号令《商品房销售管理办法》也明确规定，“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。”这些法规都明确规定，商品房销售必须取得许可证，未取得销售许可证前，不得以任何形式进行销售。无证销售本身是一种违法行为，所签任何协议将不受法律保护。

　　内部认购属变相无证售房

　　问：什么是“先期预订”、“内部认购”，其主要表现是什么？

　　答：所谓“先期预订”、“内部认购”一般是在商品房项目尚未具备销售条件，开发企业在尚未取得《商品房销售许可证》的情况下，采取“放号”等方式让消费者订购商品房，与消费者签订“认购卡”、“订购卡”、“确认卡”、“派筹卡”等形式的订购协议，向消费者收取包括“定金”、“订金”、“预订金”、“诚意金”、“诚信金”等各种名目的具有预付款性质的费用，这是房地产开发企业为开发销售市场，尽快回笼资金所采取的一种营销手段。此时的定金协议所指向的合同标的，是尚不具备销售条件的商品房，是不能合法上市的商品，这种营销手段是一种变相的无证售房违法行为。

　　五种风险危害消费者

　　问：“先期预订”、“内部认购”有哪些危害性呢？

　　答：首先，这种“先期预订”、“内部认购”行为将会扰乱房地产市场秩序，不利于房地产市场的健康稳定发展，不利于营造公平竞争的市场环境。再者，未取得销售许可证的商品房，存在着很大的不确定性。办理商品房销售许可证应具备《天津市商品房管理条例》规定的8个条件，包括：法人资格和相应的房地产开发资质等级、取得合法的国有土地使用权、经批准的商品房建设投资计划、建设工程规划和施工许可、已按照规定交纳基础设施配套费用、已备案的物业管理方案或者签订的前期物业管理合同、商品房项目开发建设达到市人民政府规定的工程形象部位、施工进度和竣工交付日期等条件。这些条件，能有效地避免商品房项目的不确定性。

　　对消费者来说，如果订购不符合商品房预售条件的商品房，主要存在以下几种风险：一是预定本身的风险。这种“预定”、“预购”由于违反国家有关法律法规，本身就不受法律的保护，一旦发生纠纷，很难维护自身权益。二是预期开发风险。不具备销售条件的商品房项目，如投资、计划、规划、施工等诸多问题可能尚未最终落实，各种开发手续可能尚未办结，致使建设和合法开盘日期都不能确定。三是价格风险。先期预订，开发企业一般在认购卡上并未对商品房价格进行约定。这种价格上的不确定性往往容易造成纠纷，购房者的权益也难以受到保护。四是设计变更风险。由于开发手续不完备，致使项目的环境、楼层、房型、设施、质量都存在很大的不确定性，到项目正式开盘时，消费者可能会发现，待售房屋并不是自己想买的。五是定金风险。由于一些开发企业经营不善或者恶意欺诈，消费者可能面临定金被侵吞的风险。

　　购房者应提高法律意识

　　问：本市房地产市场中“先期预订”、“内部认购”问题的现状怎样？

　　答：应该看到，由于一些购房群众的法律意识和自我保护意识还不是很强，没有认识到这种预订的商品房存在的不确定性风险，以及这种合同标的的不合法地位，一些房地产开发企业正是利用这一点，加之对购房群众承诺种种优惠，使一些购房群众参与了“内部认购”。通过这种方式订购商品房，购房群众一旦与开发企业产生了分歧，往往得不到法律的有效保护。

　　地产商违规记入信用档案

　　问：《通知》的主要内容是什么？

　　答：《通知》对预售商品房必须实行销售许可规定进行了重申。明确要求“各房地产开发企业在开发项目取得《商品房销售许可证》之前，不得自行或委托房地产经纪机构，采取‘放号’等方式订购商品房或签订‘认购卡’、‘订购卡’、‘确认卡’、‘派筹卡’等任何形式的订购协议，不得向消费者收取包括‘定金’、‘订金’、‘预订金’、‘诚意金’、‘诚信金’等任何名目的预付款性质的费用。”对各种变相销售行为进行了认定。为严格遏制变相销售行为，《通知》规定，“将房地产开发企业或房地产经纪机构违规预售商品房行为以及对其进行的相应处罚，记入信用档案，予以公示”。

　　《通知》还要求，各区县房地产管理局要对商品房项目加大检查和监管力度，对房地产开发企业、房地产经纪机构违规预售商品房的行为及时依法查处；要充分利用广播、电视、报纸和售楼处张贴等多种形式，加强宣传，增强购房群众对违规销售行为的认识，提高自我保护意识。同时，市、区县房地产管理局要公布商品房销售投诉电话，确保投诉渠道的畅通，各投诉接待部门制定并切实落实投诉服务制度，认真做好投诉接待工作。

　　营造良好的购房环境

　　问：治理效果将会如何？

　　答：当前本市商品房交易市场整体是健康的，绝大多数开发企业和中介机构是依法经营销售的，存在变相销售违规行为的只是极少数单位。这次治理整顿的主要目的是遏制违规变相销售苗头，进一步规范房地产市场秩序，更好地维护群众合法权益。我们认为，通过治理整顿，开发企业和中介机构的守法意识会明显提高，消费者维权意识和监督意识会明显增强，这种违规销售现象一定会得到有效遏制，房地产市场将进一步规范，将会为消费者营造更良好的购房环境。