分析篇

　　Ａ.简单计算不完全科学

　　据厦门土房局市场处人士介绍，现在的房地产动态统计数据采用的是一种简单的加权算术平均方法，各种楼盘的销售价格简单相加后得出平均值就代表价格走势了，这种计算方

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法实际上不是很准确。据悉，目前厦门均和评估事务所、厦门大学、土房局等多家单位正在抓紧研究一个项目系统，该系统出来后可以较为准确地表现房地产各方面数据的走势情况，反映其动态变化。

　　而厦门大学管理学院EMBA中心副主任戴亦一博士也认为，一方面商品住宅价格很容易受交易量结构变动的影响，涨跌取决于销售出去楼盘本身价格的高低；另一方面笼统计算并不具有很高的参考价值。

　　厦门市房地产协会陈先生的看法很有代表性，他举了个例子，比如某个月靠近厦禾路、湖、鹭江道的一些高价楼盘卖得差不多了，下个月信息体现出来的平均价格自然就水涨船高；而反过来这个月卖的低价盘多了，下月的均价很有可能就降下来，道理其实很简单。

　　Ｂ.滞后数据造就下跌

　　很多业内人士所说的数据失真到底是怎么一回事呢？一位房地产专家提出，官方公布的数据是根据5月份新签订的正式合同来计算，而这些合同其实是早在半年或几个月以前就已经预售认购的楼盘了，现在只不过是把认购书转为正式合同而已，参考的价格其实还是半年前或几个月前的数据。厦门房地产协会的一位官员接受记者采访时也表示了同样的看法。

　　戴亦一同样认为，时效的滞后造成了价格下跌与市场行情不符的情况，仅仅看当月发布的交易数据是不准确的，他实际体现的是几个月前的市场销售行情。

　　一位房地产公司的总经理干脆说，这个变化非常巧合，是正常市场情况下的经济现象，或许我们下个月看到又会是完全不同的景象，或许又变成了商品房下跌而商品住宅上涨了。

　　Ｃ.二手房数据来得准确

　　而二手房交易市场则不同，由于几乎每一笔都是单对单的交易，个人与个人的交易，不存在认购与预售两道关卡所造成的时间差，不引起数据的滞后效应。

　　5月份厦门市二手住宅交易平均价格为2620元/平方米，较4月份的2733元/平方米下降了113元，连续第二个月下调。5月份二手住宅交易量9.57万平方米，较之4月份下降了1.27万平方米。二手住宅交易出现了价跌量缩的走势，这是越来越多购房者采取观望态度的结果。

　　在走访了数家房地产中介机构后，普遍反映近期二手房交易量下降严重。某家著名的加盟店，全月佣金由两三个月前的十余万元下降到三四万元，而一般的也下降三成左右。二手房交易手续较为繁琐，周期往往在一个月左右，因此在统计中三、四月份二手住宅的交易量曾创历史新高，达到10.84万平方米。根据市场摸底，可以预计下个月二手住宅的交易量将可能较5月份进一步萎缩。

　　买一手房要看开发商，买二手房则要看中介机构。在谈到一开业就面临着市场调整的局面怎么办时，新近才介入二手房的八闽房产总经理何苗说，这就是一个最好的入市时机，这时候人们选择中介机构时更慎重，对于那些有经纪机构资质、有物价许可证、有科学机制的机构来说，是凸显优势的时候，毕竟这是个优胜劣汰的市场。

　　Ｄ.宏观调控效果渐显

　　相对于国内其他城市，厦门有其土地资源有限、人居环境良好、经济发展平稳等优势，但厦门房市这几年来的上涨幅度在全国范围内仅属中游。而房价出现拐点，并不只是厦门唯有的现象，宏观调控是全国性的，使房地产业平稳健康发展是宏观调控的目的所在。因为挤兑掉房价中的泡沫，最大的受益者将是消费者。

　　一是全国范围内的大力度土地整顿。相当一部分房地产商表示，已经没有新土地来开发项目了。国务院在4月28日会议上出台的政策，意味着土地被冻结将会持续6个月左右。

　　其次是信贷紧缩。国内房地产业一直以来对银行信贷的依赖度过大，“以小博大”“空手套白狼”的情况将越来越少。

　　三是房地产业已经被正式纳入投资过热的名单之中。

　　自4月25日起，中国人民银行提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由现行的7％提高到7.5％。这意味着金融机构吸收100元的公众存款，就要将7.5元钱存在央行作为存款准备金。此举主要是为了防止货币信贷总量过快增长，保持国民经济平稳快速健康发展。27日，国务院发出通知，决定适当提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例。房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。这对开发商自身的实力提出了高要求。

　　宏观调控下，房地产业的发展势头将放缓，而房价的涨势也很可能在下半年内有明显的放缓，不过这是房地产市场价值的回归，对房地产行业和业内的优秀房企来说，调控应是一个长期利好。如万科总经理郁亮所说的：“坚持稳健财务原则，拥有出色融资能力的企业，随着行业更加规范、健康，将获得更广阔的发展空间。”

　　预测篇

　　Ａ.基本地价上调不影响房价

　　从刚结束不久的厦门基准地价听证会上传来消息，厦门的商业、住宅类地价涨幅很明显，总体上浮了20%以上，其中鹭江道、厦禾路、湖滨西路等老市区的商业地价达到了12780元/平方米，稍低一点的也达到了11836元/平方米，湖一带如仙岳路、湖明路一带地价涨到8000多元/平方米，鼓浪屿岛上的地价也涨到了每平方米6000多元，涨幅非常明显。只是在办公用地的地价上向下调整了。

　　地价调整后对房价到底带来影响了吗？厦门新景祥公司老总秦刚说，实际上市场的土地拍卖价格远远高于政府指导价即基准地价，所以即使地价调整了，并没有增加开发商的开发成本，也没有影响房价；政府调整基价实际流露出来的信息是，岛内由于人口密度太大了，通过上调的政府指导价引导开发商往岛外发展开发。

　　厦门市土地资源与房产管理局副局长王耀辉也表示，地价调整与房价并没有直接关联，房价的涨落最关键的还是要市场的自发调节；更新基准地价的目的在于改变原来不合理的城市用地格局，一些位于城市中心位置、经济效益差、环境污染大的工业企业由于无力支付目前的高地价、高地租，只有退出原有较优的城市地域，从而达到提高城市土地集约利用水平的目的。

　　Ｂ.商业地产过热？

　　与众多专家预期的住宅房价将持续上涨不同的是，厦门商业地产的前景则不被看好。日前在厦门举行的一场商业地产论坛上，戴亦一博士就提出，厦门目前的商业地产有过热迹象，社区店面控制率上升，普遍存在签约难、租金回报率低的现象，消费者则存在盼望价格下跌的心理，进入了消费者和开发商博弈的阶段，这样下去如果有开发商憋不住的话，那有可能就是价格雪崩的开始，商业地产、物业要涨的可能预期很难，商业店面最大化等于利润最大化的旧模式在未来不一定会持续下去。

　　针对商业地产的问题，注册房地产估价师王崎等专家认为，现在是到了将商业地产从老商业街区适当转移的时候了，通过角度调整和销售模式的调整，为商业地产降降温。

　　Ｃ.未来房价将小幅上涨？

　　尽管土地资源稀缺，土地难拿，但不少专家都认为，厦门房价起码在一二年内还会小幅持续稳定上涨，从土地资源供应上分析，主要是因为岛内土地供应量少，价格还会上扬，因此住宅房价局部可能略有震荡，但总体趋势还可能小幅上涨。而在岛外，在大规模的开发渐成气候后，土地价格的上涨带来的成本增长决定了岛外的房价也可能往上走。

　　而对于国家的宏观调控政策，尽管目前政府宏观调控及个贷政策没有出台，许多政策因素尚不明朗，但专家认为，银根紧缩对厦门的影响不大。

　　相较消费者的持币待购心理，目前厦门开发商的心理素质有了很大提高，很有经验，不会为市场的暂时低迷所动而主动降价，因此市场交易的情况很有可能继续不是很理想。而在开发资金方面，秦刚说，厦门的开发商融资能力和融资渠道的能力都很强，厦门周边如晋江、石狮等地也是厦门开发商的融资地，而另一方面，厦门开发商的海外资金来源很多，心理承受能力转强。

　　而消费者方面的心理预期和实际需求还是很明显的，这也是房地产市场正常健康发展的保证。但由于金融的局部调控，厦门诚毅地产公司吴经理认为，主要体现在消费者购买第二套房子，如果在同一银行贷款的话，利率上调，这一点确实影响到了消费者的投资热情；住宅类在4000元以上的房子绝对没有空间可下调了，只有高端房产开发商有可能压抑部分经营利润，有下调空间；而商业地产则要看具体的项目而定，与目标消费群有关。