【南京日报报道】前天，正洪步行街上的盘谷·亚泰广场71位业主集体“罢课”，在业界引起了很大震动（详见本报昨日报道）。位于正洪步行街首的盘谷·亚泰广场，与新百、中央对峙而立，如此黄金地段，何以会出现招商近一年都招不满、71位经营户集体“罢课”的怪现象？人们不禁要问：新街口这片商业地产怎么了？

　　新街口商业地产的“投资黑洞现象”

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　　1．2平方公里的新街口商圈内，分布着20多家营业面积上万平方米的大型商贸流通企业以及几百家中小门面店，这一地区，日均客流量30万至60万人次，双休日超过100万人次。新街口商圈的“聚钱效应”吸引了众多投资商，即使挤不进核心商业区，也希望能在核心区的周边“分一杯羹”。但是，这“一杯羹”分起来难度却很大，同样是新街口商圈，中山东路段、洪武路段的一些商铺，一直是投资商的投资“黑洞”。

　　拿新街口中山东路段来说，撇开北边经营惨淡的小门店不谈，建筑面积近6万平方米的时代广场，就成了几任投资商的“伤心地”。几年前，开发商设想将它打造成功能齐全的商业旺铺，内设商铺、百货、影院、餐厅、酒楼、保龄球场及停车场，可是到后来，2至7楼以及地下全部关停，仅剩一楼甩卖各类价格低廉的服装。眼下有传言说时代广场将拆迁，但有关部门对此说法未置可否。

　　位于新街口洪武路一带的商业地产中，遭遇业主投诉、招商不满等不顺心事的不仅仅是盘谷·亚泰广场。像金太阳、流行青年广场以及万达购物广场一楼的商铺，都经历过定位转向的“阵痛”。在人流量每天多达百万的新街口地区，这几处商业地产似乎处在一个“怪圈”上，处境尴尬。

　　“黑洞”是怎么形成的？

　　江苏国城文化产业公司企划中心总监祝棋认为，目前的新街口商业地产投资群体中，充斥着大量的“短线客”，许多投资者都希望能打个短平快，短时间内把商铺卖出去了事，忽视了产权管理，这是很危险的“赌博”。

　　一位知情人透露，盘谷·亚泰广场业主此次大规模“罢课”，其背后的主要原因是商场产权不明朗、管理混乱。据悉，盘谷·亚泰广场的产权原属于白下区人防办下属的振洪民防公司，后来被天津一家注册资本为240万美金的罗宾纳房地产经营公司买下，之后这家公司注册200万元人民币，又成立了南京罗宾纳盘谷·亚泰有限公司。2003年，该公司除了在南京地区招租以外，还将部分产权卖与了浙江温州的投资者。几家拥有“发言权”的公司在管理上相互矛盾，一些经营者对这块“风水宝地”也失去信心，纷纷撤资离开。

　　也有业内人士认为，定位不准是目前不少商业地产经营惨淡的重要原因。据了解，原先洪武路一带的商业地产，仅定位在经营百货、流行服装、饰品的就有流行青年广场、莱迪购物中心、万达购物广场、盘谷·亚泰广场等好几家营业面积上万平方米的商铺。如此雷同的定位，难以真正实施错位经营，要想争取消费者，只能“开打”价格战。长此以往，客流稀释，商铺常常是几败俱伤。

　　商业地产如何不再尴尬？

　　近几年，新街口商业地产的价格是“一路飘红”，紧邻中央商场的万达广场，随着世界商业巨头沃尔玛的进驻，据说当时铺位价格每平方米达到了4万多元。知情人透露，不少商铺在招商时都将投资回报说成“空气里都是金子”，但等业主进驻，才发现实际经营状况与宣传相去甚远。现在，不少开发商号称商业地产回报率至少8％，可南京盛事地产研究中心的数据却表明，不少商业成熟度高的地区，商业地产的回报率也仅仅为4．5％。部分商铺投资者的期望值越高，失望也越大。

　　东南大学建设与房地产研究所李呈教授认为，部分商业地产处境尴尬已经是不争的事实，从政府的规划来说，人流量对商铺有决定性的意义，但如果人流无法停下来，就不可能构成消费。现在，中山南路、洪武路不少商铺设在快速干道边，人群不便前来消费，必然会引起投资回报率低等一系列问题。他说，商业地产投资价值分为两部分，一是房产本身的价值，这种价值会因为“门面”资源的稀缺而升值；另一部分则是它的商业价值，即门面的租金。这方面的投资利润空间虽然相对较大，但价值投入与回报会“随行就市”，不稳定。投资者和经营者一方面要客观分析交通、区位等外部环境，另一方面还要解决好自身的管理、资金、人力和经营策略等，分析赢利点，采取差异化竞争的策略。见习记者刘晓昕

　　(编辑　小诠)