第1页:沙家浜地块疑案调查：164亩土地缘何不翼而飞 第2页:１６４亩土地不翼而飞 第3页:“城南”旧事 第4页:真假土地证

　　一块炙手可热的土地，经历了中国房地产十余年来的两轮热潮之后，被几易其手；一位不愿让土地不翼而飞的董事长，经两年追索，终于接近真相

　　□本报驻京记者 程 涛

　　２００４年６月１４日，全国人大

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信访局局长领衔的调查组突然造访上海，在上海主持召开了听证会，听取了上海市人大、徐汇区人大、徐汇区法院、徐汇区政府对徐汇区华欣家园（现名）３０６亩建设用地案情的汇报。

　　这３０６亩土地位于上海市徐汇区龙吴路２４１８弄，被称为“沙家浜地块”。

　　“被执行标的沙家浜地块，在未调查清楚之前，不得处分。”全国人大调查组当场宣布。

　　案件之所以引起全国人大的关注，与上海泰瑞物业公司（以下简称泰瑞）董事长周亚伦两年多来的奔走不无关系。

　　“全国人大调查组当场已作出基本认定：徐汇区法院执行标的，名为上海城南房地产公司（以下简称城南）的上海市建设用地许可证目前存疑；徐汇区法院执行法律文书４０４４、４０４５号文书为１９９８年已执行过的法律文书；该案与上海泰瑞无任何牵连。”参与当天陈述案情的周亚伦说。

　　周亚伦仍然需要等待，但在他心中，笼罩了两年之久的疑团已渐渐消散。随着他不懈地深入调查，一个由上海市徐汇区法院、土地局、规划局等一系列司法和行政部门参与的“沙家浜地块”事件全景已渐次展开。

　　“沙家浜地块”之来历

　　１１年前，周亚伦的大部分生意发生在北京。但从开发浦东中捕捉到商机之后，他开始在上海滩寻找新的机会。

　　１９９２年９月２６日，国务院决定撤销上海市的上海县和闵行区，其行政区域并入到新闵行区和徐汇区。“县政府当时疯狂卖地，以至于完成撤并后的徐汇区最后没有捞到实际好处。”一位熟知背景的人士说。

　　据说，由此造成了新闵行区和徐汇区的土地状况异乎寻常的混乱。当时土地使用并未实行资料联网，甚至登记备案也是残缺不全。

　　“当时，有的土地项目倒卖很频繁，最多可达２０多手。”周亚伦说。

　　“其实，当时大家做房地产的心态不如现在，都是想倒卖项目。”周亚伦也不掩饰顺应当初所谓“炒卖地皮”的潮流。“不过，上海市后来也为诸如此类的多个小区办理了房屋产权证。”

　　“沙家浜地块”就是在这样的背景下出现的。

　　１９９２年１２月１０日，原上海县龙华乡华浦村委托乡政府下属的上海龙华房地产开发经营公司（以下简称龙华），与上海轻工住宅总公司第二分公司（以下简称轻工二分公司）签订开发动迁房的《联建协议书》，约定共同开发位于华浦村龙吴路沙家浜的３０６．４９４亩地（以下简称沙家浜地块）。当时，小区被命名为华新居住小区。

　　其中的细节是，龙华以华新小区土地使用权为投资，取得了３０万平方米建筑面积３０％的所有权，轻工二分公司获得其余７０％的权益。协议书还注明，龙华将其３０％权益作价８８８０．３２６万转让给轻工二分公司。

　　“实质上，就等于龙华把３０６亩土地开发的土地证卖了８８８０多万。”按照周的解释，这是当时体制下对国有土地不能出让的一种变通办法。

　　刚刚从北京到上海的周亚伦，经过朋友介绍认识了轻工二分公司负责人。周对此项目产生了浓厚的兴趣，并随即在上海黄浦区注册了上海泰瑞物业公司。

　　１９９３年５月１２日，轻工二分公司与上海泰瑞物业公司签订《合作建房合同》。轻工二分公司在留下１０万平米之后，将其余２０万平米拿出与泰瑞合作——以土地作价１亿元投入获得建筑面积４０％的权益，泰瑞投入１．８亿元获得６０％权益。

　　接下来一年，项目相继完成了原规划土地管理局（土地和规划当时并未分开）、政府和计委的审批。１９９４年４月２１日，徐汇区原规划土地管理局向龙华颁发了《上海市建设用地许可证》。这张土地证，最后成了整个案件的焦点。

　　随后，轻工二分公司取得了《建设工程规划许可证》；泰瑞也取得《开工许可证》和《施工许可证》。此后，该项目工程规划方案得到相关部门审批。

　　１９９５年３月１日和９月５日，泰瑞与轻工二分公司签订补充合同，得到了总共 １４．４万平方米建筑面积的权益。

　　“虽然，１９９５年颁布的《房地产法》不允许三方联建，但因为合同签署于１９９３年，属于合法有效。”周亚伦说。２００１年的一起民事纠纷案中，上海市一中院也承认该地块在建工程属于泰瑞。

　　然而，事情却悄悄起了变化。虽然主合同是轻工二分公司与泰瑞签署的，但以后的补充合同和其他业务文件中，一些署名城南，括弧注明轻工二分公司，一些署名轻工二分公司，括弧注明城南。

　　“他们当时的解释是，两家实际上是一家公司。”周亚伦也留意到这些细节的变化，但绝没有想到，这就是一个伏笔。

　　接下来，工程工期延误了。原因是上海１９９５年建设徐浦大桥，因为沙家浜地块濒临大桥，１９９６年３月通过审查的工程规划必须给徐浦大桥让路，静待大桥规划方案的确定。

　　此时，已接近中国房地产业第一轮热潮的尾声。１９９７年，中央政府开始经济“软着陆”，收缩银根。

　　上海地产开始萧条。很多工地半停半建，成了烂尾楼。华新家园就是其中的一个。泰瑞因为资金、与施工单位芜湖第一建筑工程公司等一系列经济纠纷问题，无暇顾及施工，一直将工程搁置到２００２年。

　　此时，上海市的房市也渐趋回升。２００２年７月，上海市申办“世博会”成功，引爆上海的房地产市场。

　　周亚伦重拾信心，准备在上海大干一场。然而，他却得知了足以让他瞠目结舌的消息：“沙家浜地块已经被拍卖了”。