| 解读省城物业管理 政策背景关键条款说明白 | |||||||||
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| http://www.sina.com.cn 2004年07月07日12:11 燕赵都市报 | |||||||||
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新《条例》关键条款点击 政策背景 新兴行业亟待规范
一直以来，物业管理过程中，房地产开发商、物业公司与业主之间因物业管理引发的纠纷不断发生，投诉增多。 为规范物业管理活动，石家庄市政府曾于1998年以政府行政规章形式制定了《石家庄市住宅小区物业管理暂行办法》，但办法规范的内容和法律效力已不能适应省会物业管理的需要。 去年9月1日起国务院《物业管理条例》开始施行。为了更好地贯彻实施国务院条例，解决省会物业管理活动中遇到的一些具体问题，针对省会的实际情况，制定这部实施性地方性法规。制定《条例》把握原则是，真正解决物业管理活动中存在的实际问题；侧重维护业主的合法权益；防止重复立法。 条款制定 关键词1 管理体制 《条例》规定，石家庄市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。“街道办事处、乡镇人民政府协助所在区域内房产行政主管部门对物业管理活动进行监督。城市居民委员会可以依法调解社区内物业管理纠纷”。 关键词2 业主和业主大会 《条例》规定：“业主人数较多，不便于召开业主大会，经多数业主同意，可以以单元、幢或一定建筑面积、业主人数为选举单位，推选业主代表参加业主大会”。 同时，《条例》规定应召开首次业主大会会议的条件和执法部门的组织责任。 对业主在首次业主大会上如何行使投标权，《条例》规定：“业主在首次业主大会会议上的投票权，属于住宅类物业的，为一户一票制，一户拥有两套以上住房的，按住房套数计算票数。属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计算为一票；单户不足一百平方米的，计算为一票”。 《条例》规定：业主大会由业主委员会召集，五分之一以上业主提议召开业主大会的，业主委员会应在三十日内组织召开业主大会临时会议。业主委员会不组织召开的，十分之一以上业主可联名向物业所在地的县(市)区房产行政主管部门申请召开。 为增加业主的组织机构及其工作透明度，《条例》明确规定业主委员会应自选举产生之日起三十天内，将业主委员会选举结果、业主公约及业主大会议事规则上报主管部门备案并在物业管理区域内公示。 关键词3 利用共用部分经营 这是业主最为关心的问题之一，《条例》明确规定，“利用物业共用部分进行经营活动，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意，获取的收益归该共用部分的维修养护”。此规定维护了业主的合法权益。 关键词4 物业管理服务及收费 这一点是《条例》的核心问题，《条例》用了11条篇幅，对有关问题作了规定。 主要内容是物业管理企业与业主之间发生的关系均由合同约定，属于市场行为。 合同包括物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金管理和使用、公用设施设备运行费用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。 合同签订前，业主委员会应该将合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。 物业服务收费标准除国家指导价项目外，均应该由业主和物业管理企业双方协商来确定。 关键词5 物业管理企业 《条例》规定五项物业管理企业相应权利：按照物业服务合同进行管理；按照物业服务合同收取服务费用；对装饰装修活动进行监督；对造成物业共用部位、共用设施设备和场地损害的，要求责任人停止侵害；依据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。 《条例》规定物业管理企业应履行的义务，包括按照合同提供服务、接受业主监督、定期报告合同履行情况和维修资金使用情况、公示收费项目和标准、公示共用部位、共用设施设备、经营收益和支出情况等。 关键词6 物业的使用 《条例》规定公有住房出售后，其共有部分、共用设施设备的维修和管理由原售房单位或其委托单位负责，成立业主大会的，由业主大会负责售后公房的维修和管理。 物业在国家规定的保修期内，由建设单位或其委托单位负责维修。保修期满后，自用部分和设施设备由业主负责维修、养护；共有部位、共用设备由选聘的物业管理企业负责维修、养护。物业使用中禁止下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构、破坏建筑外貌；擅自改变物业共用部分结构、布局以及既定用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地；损坏物业共用部位、共用设施设备及场地、擅自移动共用设施、设备；利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；业主公约和物业服务合同禁止的其他行为。 关键词7 物业维修资金 新建住宅物业在销售时，购房户应按购房款百分之二的比例向开发建设单位交纳专项维修资金。公有住房的购房户应按购房款百分之二的比例向售房单位交纳专项维修资金。专项维修资金由市房产行政主管部门代管。 关键词8 法律责任 《条例》规定，在处罚的行为、种类和幅度上都保持和国务院条例相一致。 新《条例》的细节看点 政策释读 1 政府管理不再缺位 现象 某小区业主意见不一致，业主委员会长期无法确定，小区物业管理荒废，业主不堪其苦。 分析 在这一个例中，政府部门管理缺位。在小区的物业管理中，虽然提倡给业主施展权利的空间，但政府服务社会的指导职能也要适当发挥，控制局面良性发展。 《条例》释读 《条例》第9条规定：市、县、区房产行政主管部门可根据物业管理区域的特殊情况，组织业主召开首次业主大会会议。其中明确了政府在成立业主大会中的指导责任。第10条有关业委会的筹备机构中，还增加很多非业主部门如建设单位、公有住房出售单位、房产行政主管部门、街道办事处等的参与作用。当然，这些部门只是体现政府的指导服务作用。 2 业委会经费物业公司不“埋单” 问题 如果小区业委会利用选新物业管理公司解决经费问题，在有效维护业主利益上，不免会打折扣。 《条例》释读 《条例》第12条规定，与国家条例有别，在须经与会业主所持投票权2/3以上通过的“重要议事”事件中，增加“业主委员会的办公场所和经费”，防止业委会为己牟利。对于物业管理用房，《条例》26条规定，应按不低于开发建设住宅总建筑面积千分之三比例建设，费用计入建筑成本。物业管理用房属全体业主共同所有。 3 物业公司不再“代人受过” 问题 业主在房屋保修、房屋质量、道路等方面出现问题时，往往要找物业公司说事儿，而物业公司则一脸委屈：这不是我们的管理范围，你们应当找开发商。由此引发的欠费纠纷是当前物业管理中的一个焦点问题。 分析 在开发商与物业公司交接时缺少验收制度，权利义务不分明，而业主在权利受到侵害时，维权成本又很高、程序复杂，业主便寻找简捷途径，以不交物业费抗争。 《条例》释读 《条例》23条规定，住宅总面积超过3万平方米的小区，要实行招投标方式组建物业，实行建管分离。在房屋规划建设时，物业就要介入，责任明确，很多问题将得到化解。 4 业主装修要在物业公司登记 问题 常有业主投诉，邻居装修打掉了承重墙，或随便拆改结构，影响安全。而物业公司也管不了。 《条例》释读 国家物管条例中规定：业主装饰装修要“告知”物业。而石市的《条例》在用词上严格了许多，需要“登记”。 虽然物业公司只是一个服务部门，但在业主大会的授权下，有了部分管理的职能，在对业主随意装饰装修的管理中，维护的不是物业的利益，而是全体业主的利益。 政策延伸 配套文件呼之欲出 记者了解到，伴随着《石家庄市物业管理条例》的实施，针对当前小区物业管理的热点问题，省会还将陆续推出六七个配套文件，包括《关于规范业主大会的若干意见》等。另外，对于前期物业管理，还将作出更加细化的规定，对前期物业管理中的责任分配和招投标以及物业合同，管理将有更加细致的依据。 | |||||||||
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