新闻索引：在一些小区，物业管理形同野蛮管制，还有些小区物业管理费“雾里看花”……据统计，当前物业管理类投诉占房屋总投诉量的20％以上，列第二位。业主和管家的矛盾如何解决，涉及千家万户的物业管理费究竟应该怎么收？从7月1日起，《江苏省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）正式公布并征求意见，该意见稿对现行的物管收费进行了重大改革。昨日，江苏省物价局有关人士向记者介绍了已经反馈回来的部分意见，并着重剖析了当前物管收费方面的四大矛盾。四大收费焦点矛盾一、收费服务双方都有气

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　　“去年的物管费我们只收到了80％左右，根本赚不到钱。”南京一家物管企业副总向记者抱怨。据南京市物价局的一项调查，物管企业费用收缴率最高96%，最低60%。

　　一方面物管企业抱怨业主拖欠物业管理费，另一方面业主也在抱怨物业公司服务质量不高、收费不透明、缴费负担重。尤其是在小区清洁、保安方面，装潢垃圾清运、楼道保洁等服务项目上，住户对杂物堆积、电子防盗门不及时维修等现象特别不满。其次，业主对自己所缴纳管理费用的支出有知情权，但业主们普遍对财务账目不知情。

　　【剖析】江苏省物价局服务价格处有关人士表示，物业服务收费应公开、合理，这在公布的意见稿中有明确的规定，在今后的实施过程中还将进一步强化。二、业主委员会不够专业

　　不久前，记者采访一宗物业管理纠纷时问到业主委员会主任是谁，回答是“不知道，从来没见过”。如今，业主自治自律意识差，业主委员会运作不规范的现象并非个例。有些小区根本没有成立业主委员会，有的即使成立了也形同虚设，还有的行使权利不当，在炒物管时十分随意、缺乏专业性。

　　【剖析】“一方面物业管理企业不断提高服务质量和服务水平，规范服务行为；另一方面业主增强自治自律意识，规范业主委员会的运作程序。”物价部门有关人士称，意见稿对业主的素质也提出了较高的要求。三、房子出了问题去找谁

　　“出现房屋质量问题后究竟是找物业还是找开发商？”开发建设期间的遗留问题给物业管理收费带来阻碍。房屋质量问题如渗水等在业主入住后才暴露出来，业主常向物业管理公司提出维修的要求，有相当一部分问题是物业公司没有能力和义务解决的。

　　【剖析】物价部门认为，前期开发公司在移交过程中如果不把类似问题处理好，就会发生产权的界定等各项问题，这是新的物管收费办法中必须予以明确的。四、空置物业该不该收费

　　“我买了房子但没去住，物业管理费应该从何时开始交？”这是物价部门最常接到的咨询。按照南京现行的物业管理规定，业主办理入住手续后长期（六个月以上）不入住的空置物业及入住后长期（六个月以上）不使用的空置物业，应按公共服务费标准的50%交纳空置物业管理费，但是很多业主表示不理解：“我又没去住，凭什么收费？”

　　【剖析】空置物业是否收费的问题一直以来颇有争议，物价部门此次对其作出了明确规定，不但要收费，而且将50％的缴费比例调整为100％。据介绍，此举是为了控制炒房。此外，对停车收费、公用水电费的分摊等焦点问题也分别作出了明确。六项变革化解矛盾

　　在物价部门已经接到的反馈意见中，大多数也集中在以上几个方面。相对照可以发现，《江苏省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）正好是对症下药，实施了以下多项变革。物价部门有关人士称，在各项改革中，物业管理收费的逐步市场化是总体指导思想，并且在政府指导价管理形式上得到了具体体现。

　　不同收费或管或放：意见稿规定，物业服务收费包括公共服务收费和代收代办费、特约服务费。其中普通住宅的公共服务收费实行政府指导价；非普通住宅以及写字楼、办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费、满足部分业主和使用人需要或接受委托开展的服务收费，实行市场调节价。（具体条款见第七条、第八条）

　　“包干”或“酬金”任选：意见稿规定，业主与物管企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，普通住宅一般应采取包干制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金支付给物业管理企业。（具体条款见第十一条）

　　拖欠物管费要交滞纳金：业主应按时交纳物业服务费用或者物业服务资金，违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金。（具体条款见第二十一条）

　　物管不得擅收保证金：物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用或者物业服务资金。物管企业不得擅自向业主、使用人收取长期性质（一年以上）的违约金、押金、保证金等费用。（具体条款见第二十一条）

　　代收水电费业主不交手续费：今后，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。如果物业管理企业接受委托代收上述费用，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费，而不是向住户收取。（具体条款见第十七条）

　　空置物业全额收费：业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用或者物业服务资金由业主全额交纳。物业出租或交他人使用的，物业管理费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。（具体条款见第十五条）具体定价要公开听证

　　在结束为期一个月的意见征集后，《江苏省物业服务收费管理办法》将在综合参考各方意见后正式出台。江苏省物价局同时对各市物业管理费的制定提出了必须听证的要求，通过招投标方式确定的物业服务收费报当地价格主管部门认可，可以作为一定期间内的物业服务收费标准。快报今起征集意见

　　您首先可以查询《江苏省物业服务收费管理办法》（征求意见稿）的全文，查询具体方法是登录http$$www.jspn.js.cn。公开征求意见的时限为2004年7月1日至7月30日，目前征集仍在继续进行中，江苏省物价局昨日再次通过快报邀请广大消费者积极参与。

　　物价部门的联系方式：以信函或电子邮件形式发至江苏省物价局服务价格处(邮编:210024)或fwjg@mail.jspn.net。

　　现代快报的联系方式：传真025－84783504或发送电子邮件至zcpzcp@vip.sohu.net。

　　作者：快报记者 郑春平