尽管全国的房地产业从整体上看仍属健康发展，但专家们认为这并不能掩饰其“肌体”上日益明显的三大“病变”：经济适用房比重大幅下降，产品结构失衡；房地产企业自有资金率低，但利润畸高；作为银行抵押品的房地产对中国金融的影响越来越大。
国家统计局投资司司长汲凤翔说，房地产业投资占整个社会投资的比重在逐年上升，2003年投资额突破1万亿元，占社会投资额的比重达18.3％。2003年全国房地产开工11.7亿平
方米，竣工4亿平方米，但房地产业投资结构很不合理，中高档产品多，经济适用房逐年下降。一边是房市热火朝天，一边是市场上有的房子普通老百姓买不起，老百姓买得起的中低档房又买不到，中低收入阶层的购房需求满足率低下的怪现状日益明显。“有需求并不一定都是正当的，政府应该考虑哪些需求要满足，哪些需求要遏制。”汲凤翔说。
在资金方面，房地产业对银行依赖性很大。2003年，尽管房地产企业负债率高达75.8％，高出工业企业的平均负债率10个百分点，但2003年全国房地产业的利润总额同比增长了69.2％。对此，中国人民银行金融稳定局局长谢平的评价是“暴利！”
上海的情况证明谢平的评价不虚。近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降：2001年为18.84％、2002年为17.53％、2003年为16.94％，但同期其自有资金的利润率却分别达到38.12％、86.36％和74.24％，是同期社会平均利润率的7到16倍。专家认为，用1块钱的自有资金赚取80多元的利润，房地产业显然已成暴利行业。
谢平指出，全国的贷款约有1／2是用房地产作为抵押的。一旦因为借款人还不了钱，银行进入执行程序，作为抵押品的房地产往往不能全额偿债。“这意味着银行的风险越来越大”。
