【南京日报报道】近来，南京的商铺地产项目处境比较尴尬。余波未了的谷阳大厦退租和盘谷亚泰“罢课”事件，让曾经炙手可热的“产权式商铺”一下子成了烫手山芋；但另一方面，南京城区、江宁、江北等一批产权式商铺开发却热浪袭人，小则万余平方米，大则数十万平方米。开发热，经营冷，这一冷一热，给后来的投资者提出了一道亟待解决的难题。

　　“神话”是这样破灭的

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　　产权式商铺是近年来兴起的物业形态，所有权和经营权分离。投资者出于投资目的，将商铺委托发展商或品牌经营商统一经营，投资者获得稳定的投资回报——租金收益。这种模式始于上海、深圳等各大城市，盛行之初的成功运作，着实让它风光了一把，制造了一个又一个“投资小、风险小、回报稳定”的投资神话。

　　南京引入这种模式，比较早的是位于新街口的商贸广场。产权式商铺的营销推广，引来一批投资者，使这个项目得以迅速回笼资金，成为当时南京商业地产项目成功运作的典型案例。南京的开发商和投资者看到了产权式商铺的魅力，于是，谷阳大厦、盘谷亚泰、中国女人街、永利购物中心等一批产权式商铺应运而生。

　　作为一个新兴的物业形态，产权式商铺的诞生本无可厚非。但在实际操作中，开发商的急功近利和缺乏经验便表现出来：有的开发商根本不是从今后经营的角度来设计产品，而是从销售难易的角度去设计，开发商普遍以卖出铺位作为获取利润的主要形式。

　　这正是问题之所在！为了卖掉铺位，开发商端出的是8％甚至更高的年投资回报率的诱人馅饼，但是，投资回报的实现者，却是与之不相关的经营者。这当中，稍负责任的开发商会请经营管理公司来负责商铺的总体定位，或干脆委托招商，但由于缺乏必要的运作费用，不少经营管理公司往往是“就汤下面”，有时甚至“无米下锅”。这就出现了商铺销售时广告铺天盖地，招商时或经营时广告难见踪影的怪现象。而个别不负责任的开发商干脆“卖完走人”。开发商、投资者、经营者、经营管理公司利益的错位，最终使产权式商铺风险重重，只要经营者不能得到应有的利润回报，投资者的投资回报率必然不能保证，产生纠纷是必然的。

　　“空中楼阁”是这样搭建的

　　产权式商铺的火爆，开发商的炒作绝对是主要原因。翻开各商铺的销售广告，各种概念满天飞，各种承诺铺天盖地，不少项目在销售时都打出了8％以上的高回报率，有的甚至公开或变着花样承诺“售后包租”或带租约销售。尽管“售后包租”已被政府管理部门严格“限制”，各方依然热衷于此。

　　有关人士分析认为，售后包租对各方确有好处：对开发商而言，能够很快以高价售出，让资金快速回笼，获得收益；对银行来说，40％的首付相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限也不长；对于投资者，包租期内能获得稳定的收入，而且包租期越长，风险就越小。

　　在这样的基础上，南京的商铺价格被人为地炒上来，万达购物广场一楼商铺的价格卖到了6万元／平方米，而盘谷亚泰开盘时竟卖出了天价7万元／平方米。就连江宁、江北地区的商铺价格也一路看涨。不少缺乏理性的投资者纷纷加入到“博傻”队伍中来。所谓“博傻”，就是明知用高价买某房产是不值的，但还是希望买下来能以更高的价格卖出去，或以更高的价格租出去。

　　但这一切都是美妙的“空中楼阁”，日后经营中可能出现的各种变数，各方都没有充分考虑。事实上，一旦日后的经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的投资回报，经营者也可以临时退租，拍屁股走人，留下的“苦果”，只有投资者慢慢品尝。

　　如何“突围”有待探索

　　谷阳大厦退租和盘谷亚泰“罢课”，让南京产权式商铺矛盾的提前释放。探索矛盾的解决方式已是当务之急。

　　近日通过商铺拍卖引起人们关注的珠江路“未来城”项目，对外宣称将采取全新的经营方式，使商铺的投资价值全面提升。

　　“未来城”的开发商高宏公司负责人介绍说：“做卖场不是我们的强项，我们正在与国内两家知名卖场经营公司做细节谈判，由这些专业公司来经营。”据悉，此举正是吸取了盘谷和谷阳两家商铺卖场的教训，避免卖场分割销售以后商铺各自为政，造成经营格局混乱现象。在操作顺序上，“未来城”将先确定经营公司，并与之确定固定租金（预计在卖场总销售额7％—8％）。在此基础上，再考虑是否向中小投资者出售。如向中小投资者出售，除了严格选择经营公司外，明确固定租金，租期不小于10年等，开发商还将留下20％的铺位给自己经营，把自己的利益与中小投资者的利益“捆绑”起来。

　　除了“未来城”，近来较为活跃的“南京浙江商品城”等商铺卖场，也亮出了聘请专业经营管理公司运营的“卖点”，旨在消除中小投资者的顾虑。与此同时，是否有专业经营管理公司运营，市场定位是否独到，今后如何运营，都在逐步成为投资者选择产权式商铺必须考虑的问题。

　　一位开发商感言，南京产权式商铺市场走向成熟、规范、理性，这当中要探索的东西还很多，要走的路还很长。南京日报记者施勇君　王馨

　　(编辑　小诠)