“那些要求保护的专家，为什么不到低矮破旧的四合院里去住住呢？住在那里的老百姓太惨了，夏天漏雨，冬天透风，上厕所还得跑到外面去，这样的房子还有什么保护价值？”北京市一位区政府的官员向记者表达了他的观点。

　　四合院普遍存在的危破状况始终是大规模拆除改造的理由。民生的初衷与未卜的现实

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　　目前北京古城区内质量尚佳、没有私搭乱建的四合院已经少见，十几户甚至是几十户人家挤住在一个院里的情况比比皆是。

　　清华大学的一份研究报告显示，建国初期，北京旧城内有危房80多万平方米，仅占房屋总量的5％左右，其中住宅约60至70万平方米。而在以后的几十年中，危房呈急速增加之势。1974年的一次大雨竟然倒塌旧城房屋4000多间，可见当时危房问题的严重。

　　1990年北京市大规模的危旧房改造工程启动并持续至今，当时北京市房管部门作出统计，旧城内平房总量为2142万平方米，其中危房1012万平方米，占平房总量的50％左右。从1991年至2003年，北京市共拆迁50多万户居民，政府部门对此的评价是“不同程度地改善了居住条件和居住环境”。

　　危旧房改造对房地产市场的拉动作用日益受到关注。去年11月，北京市有关部门在对房屋拆迁工作进行回顾时提出：“居民拆迁拉动了全市房地产发展，按经验数字拆1平方米旧房建3．55平方米新房推算，1991年以来仅拆除旧住宅房屋就拉动商品房开发建设约6060万平方米，加上20％配套住房，可达7200万平方米。”

　　统计数据表明，近年来被拆迁居民对商品住房的需求量已大约占北京市场全年住宅销售总面积的1／3。有评论认为这是市场中“重要而且比较稳定的有效需求量”。

　　近几年北京市房地产开发投资持续攀升，超过全社会投资比重的50％，危旧房改造能够吃掉住宅销售市场的1／3，在许多人看来这是一举多得的好事情。

　　可是，不断激化的拆迁矛盾给这项以民生为出发点的工作蒙上一层阴影。据北京市信访部门统计，拆迁问题已成为群众信访的一大热点，去年1至8月，反映拆迁补偿标准低和拆迁人员工作方法等拆迁问题的信访即有1800余次。

　　随着危改速度的加快，被拆迁户群体性诉讼、上访事件也在持续增加。1996年北京金融街114户私房主、594人集体向法院提起诉讼，要求房管局依法对原告房屋进行评估，并按房地产统一的原则，对私房土地使用权予以补偿。此后，这类行政诉讼案件接连不断，规模越来越大。一些城区屡次发生被拆迁居民集体诉讼事件，2000年北京甚至连续出现两起上万名被拆迁居民联名诉讼、上访事件。有的城区出现“拆一次、闹一次”的情况，野蛮拆迁事件时有发生。

　　危旧房改造背后复杂的利益动机及各类危及社会稳定的矛盾显现出来，而这些已很难简单地被民生的初衷掩盖。

　　“拆迁经济”隐患丛生

　　2000年3月，《北京市加快城市危旧房改造实施办法》试行，一年后试点范围扩大，并规定了危改区内的居民和单位在规定期限内未搬出的，按照“先腾地、后处置”的原则以及《拆迁办法》的有关规定处理。

　　这项政策的特点是，以政府、居民分担投资的方式，加快危改步伐。居民可选择回迁、外迁，回迁则须买房，房价由房改成本价与经济适用房价组成，享受住房贷款，外迁则可获得货币补偿。

　　这样，拆迁过程中的政府强制力大大提高，投资方的资金压力也大为减少。危改的步伐大大加快了，但与此同时，各种矛盾也被推土机碾了出来。

　　据北京市政协的调查，根据北京市现行危改拆迁政策，采取房改带危改方式改造的外迁居民每户拆迁补偿款在10至15万元之间，主要需求的户型为每套60至70平方米，需求的商品住宅的价位为每平方米3000元左右。采取其他方式改造的外迁居民每户拆迁补偿款在20万元左右，主要需求的户型为每套70至90平方米，需求的商品住宅的价位为每平方米4000元左右。而北京市的房价一直居高不下，近年来虽有回落，去年商品住宅的平均售价仍高达每平方米4456元，这显然超出了被拆迁居民的平均承受能力。

　　为得到一套住所，许多被拆迁居民只能远离市区生活，或者长期负债生活，而他们又多是低收入者。南池子进行拆迁改造时，住在这里的80岁孤寡老人陈兰芳的亲属向记者算了一笔账，老人住36平方米的房子，如选择货币补偿，老人可获约21万元的补偿款；如选择定向安置，购买一套60平方米的二居室，老人则要支出约14万元；如选择就地安置，购买一套60平方米的二居室，老人将支出约21万元。老人手头的储蓄只有1万元，无力回迁也无力定向安置，思前想后认为万不得已只能选择货币补偿，可是拿着21万元的补偿款只能到远郊区买房子，得知拆迁的消息后，老人哭了好几天，“为什么不晚几年再拆，等我死了以后再拆！”

　　比这位老人更困难的是这一地区许多只有10多平方米住房的家庭，由于房屋面积少，他们得到的补偿也少。一位只有14平方米住房的居民对记者说，现行政策让他们一家人是走也走不起，留也留不下。

　　在居民的呼吁与媒体的监督下，南池子工程的拆迁政策后来又作了调整，补偿标准有所提高，但仍留下了不少后遗症。

　　记者在调查中了解到，对现行危改政策确有一些居民持拥护的态度，他们往往是公房或私房的承租人，并在危改区之外拥有第二住所。通过危改，他们就能以货币补偿的方式，合法地将危改区内不属于自家的房产变现为自己的财物。而那些真正指望靠这些补偿来获得安居的家庭又往往陷入举步维艰的境地。

　　由拆迁而产生的对商品住宅的刚性需求，虽然对房地产市场乃至全市的经济产生了拉动作用，其背后却是社会贫富差距的拉大。“说到底，老百姓住在危房里就是因为他们的收入水平不高，你不解决他们的收入问题，而是一厢情愿地让他们买好房子住，能不出问题吗？”原北京市规划局局长刘小石对记者说。

　　危房背后的政策缺失

　　能不能找到一条捷径，既改善了居民的住房条件又使历史文化名城的保护落到实处呢？

　　城市问题的研究者把目光投向危房本身。“应该首先明确大杂院问题并不是四合院的错，四合院并不是让这么多家庭挤到一起住的。导致目前的状况是由于我们长期住宅建设欠债和住宅政策方面的缺失。”清华大学博士谭英对记者说。

　　问题被提出来了：为什么在上世纪50年代初期，北京旧城的危房率只有5％，而到了1990年，这个数字上升到50％呢？为什么在几十年的和平建设时期，在经济保持增长甚至是突飞猛进的情况下，房屋的质量却迅速跌落了呢？

　　1949年5月21日，著名法学家钱端升在《人民日报》发表文章，题为《论如何解决北平人民的住的问题》，他对当时存在着的将私房充公的倾向表示忧虑，认为这将导致“无人愿意投资建造新房，或翻建旧房”的情况，一方面政府没有多余的财力去建房，一方面私人又裹足不前，不去建房，房屋势将日益减少，政府还背上繁重的负担。

　　在他看来，正是由于过去房屋是私有的，人们才愿意投资建房或翻建旧房，城市房屋不但能够持续建设增长，还可得到民众自发的维护而保持健康。反之，则无人愿意造房与修房，政府也不堪在房屋维修管理方面的财政支出。

　　半个多世纪我国住宅建设的实情及住宅政策的演变，印证了钱端升所言。以北京为例，1958年实行经租政策，将大量私房充为国有；“文化大革命”初期，北京市接管了8万多户房主的私人房产，建筑面积在解放初北京城市全部房屋的1／3以上。“文革”结束后在落实私房政策时，许多房屋虽将产权发还房主，但要求房主与挤住其房屋的人员订立租赁契约，租金由政府规定，是为“标准租”。

　　这样，大量社会矛盾被甩在了因政策而形成的“大杂院”之中，私房主修缮房屋的热情难以发挥。而在公房的维修与管理方面，由于租金低、负担重，房管部门的积极性也不高。加之多年来对待古城的态度又是“改造”二字，使得各方面无心修缮旧房，其结果是谁也不敢修、谁也不敢买四合院，这必然导致它的危破。

　　目前，对被划入危改范围内的房产和户口一律冻结，在这些地方已持续了数百年的房屋自然更新复壮的市场机制被终结了，最为经济有效的居民自助式的危改无法进行。

　　能不能建立公开公平公正的房屋交易市场，依靠民众与市场的力量使危房得到自然的康复？能不能彻底解决历史遗留问题，将私房完全归还给合法的产权人，鼓励他们按照历史文化名城保护的要求自建家园？能不能充分体现社会主义性质，大力建设廉租房，迁出危房区内的贫困人口，鼓励社会力量购买并修缮这些四合院？学术界开始了新一轮探讨。

　　寻找积极与安全的对策

　　去年4月，中共北京市委、市政府作出大力保护四合院建筑的决定，措施包括：对较为完整、有保护价值的四合院要予以甄别、公布，不得拆除；对符合历史风貌的要进行修缮，对不符合历史风貌的进行改建；皇城内不得进行成片拆迁改建；对旧城内皇城以外的项目，要从严控制，凡旧城内的改造项目必须经市长办公会讨论决定；历史文化名城的保护要坚持降低人口密度、拆除违法建筑、保护和修缮为主的方针。

　　北京市政府还提出，建立外迁专项资金，制定鼓励疏解人口政策，组织建设定向安置用房，筹集经济适用住房、二手房和廉租房，安置外迁人口。依据《北京25片历史文化保护区保护规划》、《北京历史文化名城保护规划》和《北京皇城保护规划》，编制房屋修缮、改建修建性规划方案及实施方案，拆除违法建设，完善市政基础设施。

　　在组织形式上，北京市政府明确了“政府为主导、多样化运作”的原则，突出区政府在保护与修缮工作中的主导作用；实行成熟一片、规划一片、推进一片，小规模、渐进式、多样化的方式；加大外迁力度，调动居民主动参与的积极性；改变过去片面依靠提高容积率进行资金平衡的方法，建立政府补贴、居民出资、市场融资等多渠道资金筹措机制。

　　近年来北京市已加大腾退“标准租”私房的力度，并将之列入年度“实事工程”，今年4月北京市国土房管局联合北京市地税局出台政策，鼓励单位和个人购买历史文化保护区内的四合院。

　　上述措施已使人们看到破解民生与保护难题的希望，一个不依靠大规模拆除的力量、能够自然消化并改善危房的市场机制已可望建立，但这些政策能够在多大程度上不走样地施行，仍需晓以时日。

　　位于北国边陲的黑龙江鹤岗市近些年就在这方面作出了成功的探索。这个城市在建立有序的房屋交易市场的同时，实行住房的完全商品化，将市属、企属公房全部卖给职工个人，就连简陋的平房，哪怕作价一二百元，也出售。

　　有人质疑：是不是卖得太便宜了？是不是国有资产流失了？可一算账：出售了公房，全市每年就少支出公房维修费1200万元，另外还回收资金3．4亿元。而从居民的角度来看，由于房屋是自己的了，就有修缮的热情了，如果自己不愿住，还可售旧购新，加入到新房的消费队伍中去。

　　实践证明，这样的运作方式，不但实现了政府与居民的“共同富裕”，对危房问题的解决也是有效的。同时，这样的经济增长方式也是积极和安全的。（文／瞭望周刊记者 王 军）（来源：瞭望新闻周刊）