全国各地都需要在2004年8月31日之前解决协议出让土地历史遗留问题。为什么对于北京房地产商，这个时间成了“大限”？

　　1200亿元挤光开发商现金

　　2004年4月底，一份《对房地产开发相关土地政策的建议》（下称《建议》）揭开了北

休闲游戏一网打尽 工作與生活如何大不同 中国报刊广告推介年会 新浪会员登录UC聊天

京市土地突击审批的盖头。

　　这封发给全国工商联和国土资源部相关部门的建议披露，自2002年11号令出台后，截止到今年1月9日北京市国土房管局暂停新项目审批之时，北京市登记的协议出让土地有10000多公顷。其中约50％为正常年开复工所需的土地供给，约50％为因“11号文”和“33号文”而产生的突击审批结果。如果在8月31日前全部缴纳土地出让金，大约需动用1200亿元人民币。

　　建议称，这“相当于北京市去年全年房地产固定资产投资的总额”，如果如期缴纳，将“基本挤光了开发企业手中的现金”。这是一个触目惊心的结论。

　　文中反复提及的“8·31大限”源于2004年3月31日国土资源部与监察部联合下发的71号文件，文件严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在2004年8月31日前处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。

　　2002年5月9日，国土资源部签发了被业界称为“土地革命”的“11号文件”(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。

　　为具体实施11号文，北京市2002年6月出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（33号文），但33号文为土地协议出让留出了“四个口子”，即绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，使协议出让得以延续。直到今年2月4日，北京市国土房管局才联合四个部门制定了4号文件，将33号令开出的“四个口子”完全堵上。但截至彼时，已有大量土地流入房地产商手中。

　　对于房地产开发商而言，协议出让土地在某种程度上就是廉价土地的代名词。2004年8月31日是一道分水岭，此后，所有商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标、拍卖或挂牌的方式公开交易——房地产开发商都想趁着“大限”到来之前分享最后的晚餐，这正是北京土地审批量暴增的根源。

　　《建议》以全国工商联住宅产业商会的名义发表，在业内广泛流传，但主要的起草人却是华远房地产集团董事长任志强。这份《建议》认为，突击审批产生的巨大工作量根本无法在规定的时限内完成，并痛陈以8月31日为限“一刀切的做法”将对市场造成巨大冲击，必须缓期执行。

　　其措辞之激烈，态度之明确，被认为代表了京城房地产商的普遍立场。

　　83％历史遗留项目面临危机

　　国土资源部的态度非常坚决。2004年3月31日，国土资源部、监察部下发71号文件，要求各地就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察。

　　国土资源部几位官员在不同场合一再表示，这次监察要求各地严格按照国家政策规定，界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题。各地不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车，并要求在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。

　　“8月31日就是协议出让土地的最后期限，对8月31日后仍以历史性遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。”国土资源部土地利用司副司长束克欣强调说，“限定8月31日这个日期，就是为了尽早让土地出让制度彻底规范化。”

　　然而，北京的步伐远远跟不上国土资源部的节奏。今年3月8日，国土资源部通告，因北京等26座城市未能在规定时间内上报有关建设用地备案材料，国土资源部将暂停受理建设用地的审查报批。而北京市之所以没有完成备案材料工作，主要就是因为没有完成对历史遗留项目的统计。

　　两个月之后，这份姗姗来迟的统计终于揭开了北京市土地协议出让历史遗留问题的面纱。统计数字显示，目前北京登记的经营性用地历史遗留项目共1091宗，涉及尚需办理出让的土地面积16362公顷，规划建筑面积约20189万平方米。

　　北京市国土房管局对上述项目进行了分类。其中，已取得计划和规划两部门批准文件的项目（第一类）共528宗，土地面积5513公顷，建筑面积约7670万平方米；取得计划或规划一个部门批准文件的项目（第二类）共181宗，涉及土地面积1981公顷，规划建筑面积约1914万平方米；未取得计划、规划批准文件或取得的文件均已过期的项目（第三类）共382宗，涉及土地面积8868公顷，规划建筑面积约10605万平方米。

　　在北京市国土房管局5月递交市委、市政府的一份报告中提出，第二类及第三类项目将一律被否定。此外，第一类项目中的三种土地也将被否定：即已取得计划和规划批准文件但一个有效一个过期的；已取得计划和规划批准文件但需征地而未取得征地批复的；国家严格控制的项目如别墅类等。另外，不符合项目交通、环保、规划等部门前期论证的也将被否定。

　　如此统计下来，目前要否定的项目用地至少为13643公顷，占全部历史遗留问题的83％。

　　土地是如何堆积起来的

　　眼下，距国土资源部规定的截止日期虽然还有两个多月时间，但在北京的房地产商看来，这是一个“不可能完成的任务”。

　　“清查只需要表明一种态度，可具体执行起来远没有那么简单。”不少业内人士对国土资源部的通知仍颇有微词。

　　但是，在更多的地方，国土资源部下发的通知并没有像北京一样引起轩然大波。事实上，在江浙的不少城市，对经营性土地协议出让的处理早已不动声色地完成。

　　何以到了北京，8月31日就成了不可能完成的大限？北京市这16362公顷的待批土地又是如何堆积起来的？据专家介绍，实质就在于对“历史遗留问题”时间上的不同界定：从2002年5月国土资源部11号文出台起，协议出让土地的最后时间是截止到2002年6月底北京市的33号令颁布；抑或是截止到2004年1月9日北京国土房管局宣布经营性项目土地暂停受理审批前。

　　这两个时间之间的差异可谓是天差地别。《建议》中使用的标准是后者，而国土资源部所认定的却是前者。北京开发商与国土部的争执在于是否承认北京土地出让中的既成事实。

　　究其根本。北京2002年6月底出台的33号文正是造成难题的关键。对照北京市公开的数据和《建议》的数字不难发现，在16362公顷的“历史遗留项目”中，有大约10000公顷是2002年11号文件颁布之后新增的。其中2002年约3000公顷，2003年约7000公顷。而之前10年的时间（1992年～2002年），北京土地出让的总面积也不过是这个数字。也就是说，北京市一年中批准的历史遗留项目用地面积基本等于过去10年批出去的土地面积之和。

　　这其中，为数不菲的开发商没有交或者没有交齐土地出让金，就已经将土地抵押给银行换取了巨额贷款（详见本刊2003年7月5日号《房贷秘密》）。据任志强透露，还有些开发商如天鸿集团，虽然没有交齐土地出让金，却已经支付了一部分拆迁费用或做了市政配套建设，政府要收回这部分土地也要付出相当大的成本。他估计，要完成上述土地的开发使其达到招标、拍卖或挂牌出售的条件，至少要动用1000亿元的政府土地储备金。

　　8月31日之前，要清理完北京16362公顷协议出让土地，并一一确定其最终归属，确实存在难度。除此之外，这些历史遗留项目还牵涉到中央、地方、企业等等主体，有些更牵涉到法院诉讼。《建议》的主要起草人，华远董事长任志强一再强调：“从发出命令到截止只有半年的时间。这么多土地就算全合法，全去办手续，工作时间都不够。”

　　开发商的逻辑

　　实际上，这个“不可能完成的任务”正是房地产商们自己创造的成果。

　　大限将至，相当一部分拥有协议出让土地的企业付不起高额的土地出让金，如何在8月31日过期前将“粮票”变现，便成为他们的第一要务。在地产界，一个被媒体广为引用的故事是：首创总裁刘晓光透露他每周要接待12拨“谈地的”人，身边的任志强则笑称：“这还多啊？我每天都要接待12拨。”而地产界闻人潘石屹旗下的SOHO中国3月间接手尚都项目，更是业界中人必定援引的案例。

　　在北京的房地产市场上，任志强与潘石屹不一定是最大的土地交易者，但一定是最出名的卖地者和买地者。华远向SOHO中国出让了北京尚都国际二、三期的两块土地，总价为10亿元人民币，首批付款为2亿元。

　　然而，“任志强把17万平方米的土地10亿元卖给我，转手就用这笔钱买了东直门80多万平方米。”SOHO中国董事长潘石屹在接受采访时称。

　　北京城建(行情资讯论坛点评)（600266）的公告证实了这桩交易。公告称，2004年6月3日，北京城建与北京市华远地产股份有限公司签署了《股权及相关权益转让意向书》，拟转让公司持有的北京城建东华房地产开发有限责任公司60％的股权及相关权益，转让价为3.1亿元。交易涉及的项目正是东直门总面积达80万平方米的交通枢纽工程和东华广场。

　　《北京青年报》一直是京城房地产广告的主要载体。近期这份报纸上的房地产广告发生了细微的变化，不只是房地产广告火热，求地广告也一直不断，其间还不乏珠江、富力、顺驰等大公司。除此之外，网上“卖地”或“卖项目”的信息也大量涌现。仅6月7日在搜房网上搜索到的房地产项目转让信息便多达30多条，其中几个项目“卖断价”高达5亿元以上。在8·31大限即将到来之际，北京市的抢地风潮正在愈演愈烈。

　　一方面，开发商们必须要通过卖地来缓解资金紧张的局面，另一方面又无法拒绝最后的诱惑，要继续抢购更多廉价的土地——根据北京市33号文，理论上在“8·31”之前，企业仍然可能通过协议出让的方式获得土地——这使得开发商们的现金流更加紧张。

　　为了说明“8·31大限”对市场的冲击和必须缓期执行的理由，被认为代表了房地产商声音的《建议》描述了开发商资金链绷紧的原因与过程。

　　首先，“8·31”已经造成了巨大的土地突击审批，如数缴纳由此产生的土地出让金将挤光开发商手中的现金；其次，开发企业除缴纳土地出让金之外，还需集中大量现金，用来支付土地的征地、拆迁等成本，以及后续的各项开发费用。这将使得开发商负债率上升、现金流下降，并可能带来资金链断裂的风险。最后，新规定要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，这将迫使开发商集中开工，加大市场供应量，加剧市场竞争，最终冲击房价。在开发商看来，造成这一切的根源是“8·31大限”，因此政府主管部门应从稳定市场的角度延缓实施土地新政的最后期限。

　　这就是房地产开发商们的逻辑。土地突击审批的始作俑者是房地产开发商，他们甘冒资金链断裂、市场走低的危险继续囤积土地，根本原因在于他们相信实行拍卖后的土地一定比协议出让土地要贵得多，更重要的是，他们相信政府会再次出手承担后果。

　　这是一场赌博，开发商们将赌注又一次押在了政府一边。只要北京市同意对逾期没有办完转让手续的开发商们缓期，开发商们就可以继续用足原本就入不敷出的资本金抢占更多的廉价土地。

　　风向变了吗?

　　在北京市国土房管局5月份公布统计结果之前，所有信号似乎都表明，事情正在朝着开发商希望看到的方向在走。

　　2004年2月，北京市国土房管局新闻发言人程建华宣布了北京市对于“历史遗留问题”的四大解决原则：一、在2004年1月9日之前，已经取得立项批复和规划批准的项目，还在有效期内并主体一致的，仍可以按协议出让办理；二、在2004年1月9日之前，已取得立项批复或规划批准之一的项目，经审查后，也可以按协议出让办理；三、在2004年1月9日之前，未取得批准文件的项目用地，包括已经签订的、意向性的土地使用协议，必须通过“招标、拍卖、挂牌出让”取得土地使用权；四、分期开发的扫尾部分也可以按协议出让办理。

　　如果按照这四大原则执行，北京将有4000公顷的土地仍以协议交易的方式进行，程表示，“按照现有的开发土地的速度，这些遗留的协议土地足够京城开发商享用5年。”

　　而《对房地产开发相关土地政策的建议》在上交国土资源部之前，也曾经在业内进行了广泛的讨论。“3月29日，我们邀请很多专家开了会，北京市国土房管局苗局长也参加了。”全国工商联住宅产业商会的一名工作人员说，“《对房地产开发相关土地政策的建议》就是这次讨论的结果。当时达成的一致看法是北京市在8月31日之前很难完成土地历史遗留问题的处理，希望在具体的操作上能有一定变通。”

　　华远董事长任志强在接受《财经》采访时证实说，我们建议“8月31号之前，由房管局制定一些条件，划几个格，比如这种条件可以延续到什么时间，那种条件可以延续到什么时间。现在的时间主要办理前面的一些手续，后面的手续可以以后接着办。”

　　但是情况很快发生了一百八十度的转变。4月2日，由国家发改委、监察部、国土资源部、建设部、审计署组成的联合检查验收组正式开始对北京市治理整顿土地市场秩序工作进行阶段性检查验收。国家审计署副审计长令狐安出任该检查组组长。

　　北京市国土房管局一位工作人员表示，由此次活动的雷厉风行中，国土资源部严查土地市场的决心可见一斑。

　　检查组的到来推动了北京市迟迟未能完成的协议出让土地清查工作。5月份北京市房管局将一份报告递交北京市委。和2月程建华提的四大原则相比，新的审核标准要明确和严厉得多，原来被放行的二类项目，即取得计划或规划其中一个部门批准文件的共181宗项目都被纳入撤销行列。根据这份报告，如果开发商在8月31日仍未按规定办理完有效手续，至少有83％的协议出让土地历史遗留项目将被最后撤销。

　　与此同时，北京市的土地机构调整也在全国土地垂直管理体制的改革中匆忙搬上了议事日程。2004年5月14日国土资源部部长孙文盛在全国国土资源厅局长座谈会上下了最后通牒：“各地最迟要在今年8月底前完成实施方案草案的研究制定工作，改革工作力争在今年年底前基本完成。”中央政府决定在全国实行省以下土地垂直管理体制，实行最严格的耕地保护制度。

　　北京市6月7日召开的会议上，机构变革初现端倪。国土房管局要被拆分成两个部门，一个部门主要负责房屋的管理，另一个部门专管土地，垂直管理下级的土地机构。

　　尽管如此，仍有不少人对“大限”是否会严格实行抱有怀疑，协议出让的土地出让金至今仍有着巨大的缺口，北京市国土房管局土地历史遗留问题办公室的一位工作人员证实说，“现在，很多企业都拖着没交。”但他拒绝透露具体的数字。

　　根据北京市的公告，截止到5月份，在总计1091宗北京土地遗留问题中，已有315宗土地项目被批准协议出让，这意味着无论手续是否已办完，上述项目已铁定逃过“8·31大限”。业内对此非常关注。

　　一位房地产老总坦言，现在每天早上第一件事就是询问国土房管所有没有什么新的通知。他认为近期房管部门会加快进度，尽快给这些悬而未决的项目做出明确的答复。“现在的工作量非常大。”北京市国土房管局的那位工作人员说。责任编辑：丁俊杰来源：财经